Méo mó giá đất

Từ giá đền bù của một dự án

Câu chuyện về giải phóng mặt bằng của khu đất vàng 22 - 24 Hàng Bài và 25 - 27 phố Hai Bà Trưng (Hà Nội) bắt đầu từ năm 2004. Khi đó, Dự án Trung tâm Thương mại - Văn phòng cho thuê của Công ty cổ phần Thời đại mới T&T được phê duyệt. Tuy nhiên, do vướng mắc trong khâu giải phóng mặt bằng, đến nay dự án vẫn chưa thể triển khai.

Đặc biệt, vào cuối năm 2010, dự án tại khu đất "vàng" này đã gây được sự chú ý của dư luận khi một số hộ dân trong phạm vi dự án yêu cầu được bồi thường với mức 1 tỷ đồng/m2 nhưng không được chủ đầu tư và cơ quan chức năng thành phố chấp thuận.

14 hộ dân khác trong khu vực dự án khi đó đã chấp nhận mức đền bù 500 triệu đồng/m2, với tổng cộng khoản đền bù trên 100 tỷ đồng.

Thỏa thuận của các hộ gia đình với chủ đầu tư cũng ghi rõ, sau khi nhận khoản tiền đền bù trên, các hộ dân phải di chuyển người và tài sản ra khỏi khu vực để bàn giao diện tích đất trên cho chủ đầu tư, đồng thời phải tự lo chỗ tái định cư.

Phương án đền bù được tính theo 3 mức: Diện tích đất có mặt tiền ở tầng 1 được thỏa thuận với giá 500 triệu đồng/m2; tầng 1 không có mặt tiền giá 300 triệu đồng/m2; tầng 2 giá 200 triệu đồng/m2.

Với việc 5 hộ dân còn lại ký vào biên bản nhận tiền đền bù, toàn bộ diện tích 3.600m2 đất của dự án trên đã hoàn tất công tác đền bù, giải phóng mặt bằng.

Đâu là giá trị thực của đất ?

So với khung trần giá đất tại Hà Nội năm 2011 là 81 triệu đồng/m2, mức giá đền bù 500 triệu đồng/m2, dự án Trung tâm Thương mại - Văn phòng cho thuê nói trên trở thành một trong những dự án có mức đền bù kỷ lục tại Hà Nội vào thời điểm này. Điều đó cũng cho thấy, đang có sự chênh lệch rất lớn giữa giá trị thực của đất và giá mà các cơ quan Nhà nước đang qui định.

Thực tế cho thấy, hiện nay, có ít nhất bốn loại giá đất ở Việt Nam. Một là, giá giao dịch gốc đối với đất đai được giao giữa Nhà nước và bên nhận quyền sử dụng đất. Mức giá hành chính này được sử dụng để tính thuế và phí trước bạ nhượng quyền sử dụng đất. Đây cũng là mức giá mà ngân hàng xem xét khi quyền sử dụng đất được thế chấp vay tín dụng. Thứ hai, là giá giao dịch thực tế giữa các hộ gia đình và doanh nghiệp chuyển nhượng cho nhau. Đây là mức giá phổ biến trong mọi giao dịch dân sự và luôn cao hơn nhiều mức công bố của Nhà nước. Thứ ba, giá cho thuê bất động sản giữa các hộ gia đình hay doanh nghiệp. Mức giá này chỉ tồn tại trong một thời gian ngắn. Thứ tư, giá qua đấu thầu. Qua đấu giá Nhà nước có thể thu thêm một nguồn ngân sách đáng kể. Nhưng sẽ rất khó xử lý khi Nhà nước lấy đất để làm một dự án khác tại chính khu vực gần đó bởi mức đến bù lúc này phải theo giá thị trường.

Các chuyên gia nhận định, sự khác biệt giữa mức giá thứ nhất và mức giá thứ hai, thường gây ra sự méo mó về giá cả trên thị trường và làm nảy sinh những kẽ hở cho tham nhũng, trục lợi trong công tác quản lý đất đai. Bởi lẽ, một doanh nghiệp khi được cấp đất theo giá Nhà nước thì được xem như đã kiếm được món lợi lớn, nếu đem so với giá thị trường hoặc chí ít là cho thuê. Nhưng với trường hợp của Công ty cổ phần Thời đại mới T&T, khó khăn lại được đẩy về phí doanh nghiệp.

Có một nghịch lý là đất đai ở Việt Nam đều của Nhà nước, nhưng Nhà nước không những không huy động được giá trị cực lớn của đất đai mà lại phải chi rất nhiều tiền khi đền bù thu hồi đất để xây dựng kết cấu hạ tầng và các công trình đền bù công cộng khác. Nhiều nơi tiền đền bù gấp 9-10 lần tiền xây đường. Nhiều doanh nghiệp phải bỏ tiền đền bù GPMB với giá cao gấp 6 - 7 lần giá trần mà Nhà nước quy định.

Rõ ràng, nếu cứ để tình trạng quản lý đất đai như hiện nay, không những Nhà nước bỏ phí những nguồn lực rất lớn mà còn làm cho bất công và bất bình xã hội tăng lên. Khi mà bộ máy quản lý Nhà nước liên quan đến thị trường bất động sản còn chưa xác định rõ cơ quan chịu trách nhiệm trước Chính phủ về quản lý Nhà nước thì sẽ vẫn còn tình trạng nhiều cơ quan quản lý Nhà nước cùng gián tiếp chỉ đạo hoạt động của thị trường này, mỗi cơ quan một mảng nhưng khi "có vấn đề" xảy ra thì lại không có cơ quan nào đứng ra chịu trách nhiệm chính.