Mất cân bằng cung - cầu

Vẫn đề đặt ra là phải tháo gỡ được những lực cản về chính sách và sự mất cân bằng về cung cầu.

Sự lệch lạc về cơ cấu hàng hóa

Không chỉ các doanh nghiệp (DN) BĐS tư nhân, tập đoàn nhà nước hoạt động lĩnh vực BĐS cũng liên tục kêu lỗ do thiếu vốn vay. Tổng giám đốc Tập đoàn Công nghiệp xây dựng Việt Nam Dương Khánh Toàn cho hay, trong 6 tháng đầu năm nay, tập đoàn này chỉ đạt 18% kế hoạch lợi nhuận cả năm, do các chủ đầu tư thiếu vốn để thanh toán cho các công trình, dẫn đến giá trị dở dang, các khoản công nợ của tập đoàn ngày một lớn. Tập đoàn Xi măng, Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị (HUD) cũng không ngừng báo lỗ.

Ông Nguyễn Đăng Nam, Tổng giám đốc HUD, cho rằng chưa bao giờ các DN BĐS lại khó khăn như thời điểm này. Chỉ sau một thời gian ngân hàng siết chặt tín dụng, áp dụng lãi suất ở mức cao, ngay lập tức các DN đã bị ảnh hưởng đến chi phí đầu vào, đồng thời kéo theo tình trạng suy giảm, đóng băng của thị trường BĐS cả nước.

Phân khúc biệt thự, căn hộ cao cấp đã được các chủ dự án đầu tư dàn trải, dẫn đến dư thừa. Ảnh: Lã Anh

Các DN BĐS phía Bắc luôn than đói vốn vì ngân hàng siết tín dụng, song báo cáo của UBND TP Hà Nội cho thấy tỷ lệ cho vay để đầu tư, kinh doanh BĐS trong tổng dư nợ của các tổ chức tín dụng dù sụt giảm nhưng không quá nhiều so với những năm trước, giữ ở mức 7%.

Ông Vũ Xuân Thiện, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, cho rằng trong 6 tháng đầu năm, thị trường BĐS phía Nam giảm so với cùng kỳ năm ngoái nhưng chưa thực sự gây khó khăn cho DN BĐS, bởi giảm không đáng kể (1-2%).

Còn đối với thị trường BĐS phía Bắc, các DN BĐS đỡ khó khăn hơn rất nhiều. Thời điểm tháng 6-2011, giá BĐS ở thị trường phía Bắc không thấp hơn cùng kỳ năm ngoái. Còn nhớ, từ tháng 4 đến tháng 6-2010, giá BĐS phía Bắc, đặc biệt khu vực Hà Nội tăng rất cao. Các ngành, các cấp Hà Nội đã phải tập trung chỉ đạo, rà soát, kiểm tra để kìm hiện tượng tăng giá BĐS quá mức. Ông Thiện cho biết: “Trên thực tế, sang đến năm nay thị trường BĐS phía Bắc không giảm giá, vẫn tăng khoảng 1-2% so với năm 2010. Tuy nhiên, vì một vài lý do, nhiều người hiểu nhầm giá BĐS giảm nghiêm trọng”.

Như vậy, thực tế DN BĐS gặp khó khăn không phải do giá BĐS giảm mạnh hay do tỷ lệ cho vay của các tổ chức tín dụng giảm đến mức quá sốc. Nguyên nhân khó khăn thực sự của DN BĐS trong thời gian qua còn do trước đó DN liên tục chạy đua đổ vốn vào những dự án ngoài tầm với của đại đa số người dân nên nay phải lãnh hậu quả.

Theo ông Tống Văn Nga, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, do chưa có nhiều nghiên cứu xác thực về nhu cầu của thị trường, nên trong thời gian qua thị trường BĐS có sự lệch lạc về cơ cấu hàng hóa. Nhu cầu về nhà ở trung bình thấp luôn rất lớn nhưng lại không được chú trọng đầu tư, trong khi đó phân khúc cao cấp như biệt thự, căn hộ cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng sang trọng lại được các chủ dự án đầu tư dàn trải, dẫn đến dư thừa. Điều này khiến nhiều DN BĐS đứng trước tình cảnh hiểm nghèo vì không thể bán được dự án để thu hồi vốn, trong khi “bầu sữa” tín dụng đã bị thắt chặt.

Bên cạnh đó, nhiều DN BĐS không tích lũy vốn tốt trong suốt quá trình kinh doanh, dẫn đến sự hụt hẫng khi nguồn vốn từ ngân hàng bị cắt giảm, hàng hóa không bán được và sự lao đao của thị trường cũng xuất phát từ đây.

Lao đao khi xếp vào lĩnh vực phi sản xuất

Ông Phan Thành Mai, Tổng giám đốc CTCP Quỹ đầu tư BĐS VPBank, cho rằng chưa thể nói có một cuộc tháo chạy trên thị trường BĐS Hà Nội, thông tin nhiều DN BĐS phá sản không chính xác, nhưng thực tế thị trường BĐS sẽ tiếp tục lao đao khi DN BĐS vẫn bị xếp vào nhóm phi sản xuất mà không bóc tách ra những phân khúc, những dự án rõ ràng là sản xuất, tạo ra công ăn việc làm cho người lao động, tạo ra sản phẩm của người dân, tiêu thụ nguyên vật liệu… Việc xếp DN BĐS vào nhóm phi sản xuất không những bất công cho DN mà còn có thể dẫn đến nguy cơ đổ vỡ thị trường.

Ở một khía cạnh khác, ông Nguyễn Văn Minh, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, nhấn mạnh: “Những năm 2009 và 2010 lĩnh vực BĐS đã đóng góp trên dưới 10% cho GDP nên không thể nói BĐS là phi sản xuất. Trong thị trường BĐS vẫn có những hoạt động kinh doanh phi sản xuất. Đó là các sản phẩm khi được nhà đầu tư chuyển ra thị trường và chuyển đến nhà đầu tư thứ cấp, nhưng điều này pháp luật cho phép.

Vấn đề là xem xét lại ở đó có bao nhiêu phần trăm là sản xuất và phi sản xuất. Như vậy mới tháo gỡ được căn nguyên của thị trường BĐS nói riêng và tình hình thị trường tài chính nói chung”. Đây cũng là ý kiến của nhiều DN BĐS trước viễn cảnh thị trường có thể lâm vào cảnh đóng băng, các dự án đình trệ và các DN sẽ rơi vào tình cảnh khó khăn toàn diện như nhiều chuyên gia BĐS đã cảnh báo.