M&A bất động sản 2017: Dồn dập vốn ngoại

Sức hút từ tài sản có lợi nhuận ổn định

Nếu như năm 2016, các thương vụ M&A diễn ra sôi nổi giữa các nhà phát triển bất động sản trong nước thì 2017 lại là năm của nhà đầu tư nước ngoài.

Theo JLL Việt Nam, dòng vốn đầu tư từ khối ngoại vào lĩnh vực bất động sản dự kiến sẽ đạt mức kỷ lục trong năm 2017 - 2018. Theo đó, tại các đô thị lớn, bất động sản nhà ở vẫn là “mảnh đất màu mỡ” của nhà đầu tư ngoại. Báo cáo nghiên cứu về thị trường căn hộ với chủ đề “Làn sóng lớn” mà Savills Việt Nam thực hiện trong năm 2017 cho thấy, TP.HCM và Hà Nội là hai địa phương có số hộ gia đình hình thành mới hàng năm khá cao, lần lượt là 58.000 hộ và 42.000 hộ, dẫn đến nhu cầu về nhà ở liên tục tăng.

Trong phân khúc nhà ở, từ khi thị trường bất động sản hồi phục vào cuối năm 2013, khối ngoại thay vì đầu tư trực tiếp lại chuộng hình thức mua lại toàn bộ hoặc một phần dự án đã hoàn thiện khâu giải phóng mặt bằng hay hợp tác chiến lược với doanh nghiệp sở hữu nhiều quỹ đất “sạch” để cùng phát triển dự án. Nói như ông Eric N Solberg, Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành Quỹ đầu tư EXS Capital, “để thành công ở thị trường Việt Nam, nhà đầu tư ngoại phải nói “ngôn ngữ” của người bản địa”.

Ngoài ra, việc mua cổ phần của doanh nghiệp bất động sản niêm yết cũng là con đường ngắn nhất để nhà đầu tư nước ngoài bước chân vào thị trường bất động sản Việt Nam. Điển hình như trường hợp của Công ty cổ phần đầu tư Nam Long và các đối tác Nhật Bản. Tháng 6/2017, Nam Long công bố Nishi-Nippon Railroad và Hankyu Realty Co., Ltd, hai tập đoàn có lịch sử hoạt động trên 100 năm của Nhật là đối tác chiến lược cùng tham gia phát triển dự án Mizuki Park (căn hộ, biệt thự) tại khu vực Nam Sài Gòn. Đây cũng đồng thời là dự án thứ 4 tại TP.HCM mà hai bên cùng “bắt tay”, sau Fuji Residence, Kikyo Residence và Flora Anh Đào.

Cũng trong lĩnh vực nhà ở và thông qua phương thức đối tác chiến lược, cuối tháng 12/2017, một trong 10 tập đoàn lớn nhất Nhật Bản là Mitsubishi Corp đã ký hợp tác với Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng Phúc Khang (Phuc Khang Corp.), thành lập liên doanh Phuc Khang Mitsubishi Corporation Holding (PKMC), cùng phát triển dòng sản phẩm nhà ở Diamond Lotus theo tiêu chuẩn công trình xanh.

Thông qua PKMC, hai bên sẽ tập trung nghiên cứu, đầu tư, phát triển các quỹ đất hiện hữu của Phúc Khang có giá trị lên đến 500 triệu USD với quy mô 20 ha tại TP.HCM và 1.000 ha ở các vùng lân cận, cách trung tâm TP.HCM 20 - 30km. Trước mắt, vào tháng 1/2018, PKMC sẽ giải ngân khoản đầu tư đầu tiên có giá trị lên đến 30 triệu USD.

Ông Tetsu Funayama, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Công ty Mitsubishi Corporation Việt Nam, cho biết Mitsubishi Corp., đã tham gia đầu tư và có kinh nghiệm phát triển nhiều công trình ở Mỹ, châu Á, trong đó có Việt Nam. Tại Việt Nam, cái “bắt tay” với Phúc Khang đánh dấu sự hiện diện của Mitsubishi Corp tại thị trường TP.HCM. Trước đó, Mitsubishi Corp đã tham gia đầu tư các dự án nhà ở tại Bình Dương và Hà Nội.

Cùng với phân khúc nhà ở, trong vai trò là người có nhiều năm kinh nghiệm làm “cầu nối” cho các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Bộ phận đầu tư của Savills Việt Nam, chia sẻ một số tài sản có khả năng thu lợi nhanh như những tòa nhà văn phòng đã đi vào vận hành ở khu trung tâm với dòng tiền ổn định cũng nằm trong xu hướng M&A của khối ngoại. Sở dĩ nhà văn phòng thu hút được khối ngoại là vì phân khúc này ở Việt Nam, cụ thể ở hai thành phố lớn, Hà Nội và TP.HCM đang ghi nhận tình hình hoạt động kinh doanh tốt.

Trong quý 1/2017, Indochina Group đã chuyển nhượng 70% cổ phần của liên doanh gồm Công ty TNHH Saigon Metropolitan Tower và Công ty TNHH Xây dựng Bình Minh, hai đơn vị sở hữu tòa nhà văn phòng Saigon Metropolitan Towers (quận 1). Giữa tháng 3/2017, một trong những tập đoàn lớn nhất Singapore là Keppel Land đã hoàn tất việc mua lại 16% cổ phần vốn góp của Tổng công ty cổ phần Đường sông miền Nam (Sowatco) tại liên doanh Keppel Land - Watco, đơn vị sở hữu dự án Saigon Centre (quận 1, TP.HCM). Thương vụ thoái vốn này đã mang về cho Sowatco 845,88 tỷ đồng.

Được biết, ngoài Sowatco và Keppel Land, liên doanh còn có sự tham gia của Tổng công ty địa ốc Sài Gòn (Resco). Qua thương vụ mua lại 16% cổ phần từ Sowatco, Keppel Land đã tăng tỷ lệ sở hữu tại dự án Saigon Centre giai đoạn I và II (liên doanh Keppel Land - Watco I, II và III) từ 45,3% lên 53,5%, đồng thời tăng sở hữu vốn tại các hạng mục khác của dự án (Keppel Land - Watco IV và V) từ 68% lên 76,2%.

Ông Neil MacGregor dự báo, trong 3 năm tới, thị trường văn phòng, cụ thể là hạng A sẽ thiết lập các mức giá thuê cao hơn, với mức tăng bình quân 8,4%/năm. Theo Savills, mục đích tìm kiếm lợi suất vốn vẫn là nguyên nhân chính thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đến với phân khúc văn phòng cao cấp ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương, trong đó hai thành phố lớn của Việt Nam gồm Hà Nội và TP.HCM được đánh giá là hai trong số các thị trường mang lại mức lợi suất văn phòng cao nhất trên thế giới. Trong đó, Hà Nội ở vị trí số 1 với mức lợi suất là 8,65%, theo sau là TP.HCM với mức lợi suất là 7,86%.

Theo nhìn nhận của TS. Sử Ngọc Khương, không chỉ nhà ở, lĩnh vực có dòng quay vốn nhanh, nhà đầu tư ngoại còn nhìn vào nhiều phân khúc khác mà người Việt hay gọi là “nhặt bạc cắc”, thu lợi dài hạn, điển hình như khách sạn và các khu nghỉ dưỡng ven biển.

Ghi dấu nhà đầu tư Trung Quốc

Trái ngược với sự thâm nhập của dòng vốn từ phương Tây ở giai đoạn trước đây, hơn hai năm nay, đặc biệt trong 2017, thị trường bất động sản Việt Nam lại lần nữa chứng kiến sự trở lại của dòng vốn châu Á. Theo Cục Đầu tư nước ngoài, nếu tính cả vốn đầu tư trực tiếp, vốn mua cổ phần và vốn tăng thêm, thì nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 19 lĩnh vực tại Việt Nam, trong đó bất động sản ở vị trí thứ 3 về mức độ hấp dẫn, với tổng vốn đăng ký là 3,05 tỷ USD, chiếm 8,5% tổng vốn đăng ký. Điều đáng nói, nhà đầu tư châu Á chiếm vị trí dẫn đầu các quốc gia và vùng lãnh thổ có dự án đầu tư vào Việt Nam trong năm 2017.

Theo quan sát của JLL, các thương vụ M&A trên thị trường bất động sản gần đây phần lớn bắt nguồn từ châu Á, có thể kể đến như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore và đáng chú ý là sự tăng trưởng của nhóm nhà đầu tư đến từ Trung Quốc. Đơn cử là một tập đoàn lớn của Trung Quốc hiện đang điều hành, phát triển nhiều thành phố công nghiệp (mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ) không chỉ ở Trung Quốc mà còn mở rộng đầu tư sang Mỹ và nhiều quốc gia châu Á khác, trong đó có Việt Nam, Myanmar, Thái Lan, Philippines và Indonesia có giá trị tài sản ròng khoảng 32 tỷ USD tính đến cuối năm 2016.

Trong chiến lược mở rộng sự hiện diện tại thị trường Việt Nam, sau khi ký thỏa thuận ghi nhớ với Công ty cổ phần Tổng công ty Tín Nghĩa (Tỉnh ủy Đồng Nai nắm 50% vốn điều lệ) vào tháng 9/2016 để xây dựng thành phố công nghiệp mới (NIC - New Industry City) với Khu công nghiệp Ông Kèo (Đồng Nai), tháng 4/2017, tập đoàn này đã chi hơn 65 triệu USD, thông qua hai công ty con để mua hơn 70% cổ phần trong dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Sen Đại Phước (Đại Phước Lotus, tại xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai) từ các quỹ VinaLand Limited (VNL) và Vietnam Opportunity Fund (VOF), thuộc Tập đoàn VinaCapital. Dự án này có quy mô 22,44 ha, với vốn đầu tư khoảng 64 triệu USD, cung ứng ra thị trường chủ yếu là các sản phẩm biệt thự 2 - 5 phòng ngủ.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến sự gia tăng không ngừng của nhà đầu tư Nhật. Tháng 9/2016, Kajima, một trong 4 tập đoàn nhà thầu lớn nhất Nhật Bản đã hợp tác liên doanh cùng Indochina Capital với tổng vốn đầu tư ước tính lên đến 1 tỷ USD trong vòng 10 năm tới. Ban đầu, liên doanh này sẽ tập trung chính vào các dự án nhà ở và nghỉ dưỡng tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng.

Ngoài ra, ngay trong năm nay, 3 công ty phát triển bất động sản chiếm 50% thị phần ở Nhật Bản là Sumitomo forestry Group, Daiwa House Group và Nomura Real Estate Group cũng đã hợp tác với Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng triển khai dự án khu phức hợp Phú Mỹ Hưng Midtown. Cả 3 giai đoạn của dự án đều nhận được sự quan tâm tích cực của thị trường, trong đó hai giai đoạn đầu tiên của Midtown được chào bán vào quý 1 và quý 2/2017 đã đạt tỷ lệ tiêu thụ 100%.

Hoạt động M&A Việt Nam 2006-2017. Nguồn: IMAA

Thống kê của Recof Data Corp về xu hướng M&A của Nhật Bản vào các quốc gia ASEAN và Việt Nam cho thấy, Việt Nam từ vị trí thứ 5 (năm 2014, với 14 thương vụ) đã vươn lên đứng thứ hai (sau Singapore) trong các năm 2015 - 2016 với trên 20 thương vụ. Đặc biệt, chỉ trong nửa đầu năm 2017, các nhà đầu tư Nhật Bản đã thực hiện 10 thương vụ M&A tại thị trường Việt Nam. Dòng vốn Nhật đổ vào thị trường Việt Nam năm 2017 cũng bắt đầu có sự dịch chuyển, thay vì tập trung vào công nghiệp chế biến - chế tạo hay tiêu dùng thì nay đã “san sẻ” qua bất động sản, bán lẻ (đầu tư các trung tâm thương mại)…

Lợi cả đôi đường

Với “khí thế đang lên” của hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản, TS. Khương đánh giá, đối với nhà đầu tư nước ngoài, M&A là con đường ngắn nhất để họ có thể tiến nhanh và sâu vào thị trường bất động sản do không phải mất chi phí cơ hội và nhanh chóng hiện thực hóa lợi nhuận. Ông Khương cũng cho biết, nhà đầu tư ngoại thường có xu hướng đi vào những dự án đã được đối tác trong nước hoàn thiện khâu giải phóng mặt bằng cũng như các thủ tục pháp lý đối với cơ quan quản lý nhà nước.

Nói về đóng góp của hoạt động M&A tới thị trường, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng nhờ vào tiềm lực tài chính từ các đối tác (bên mua) mà nhiều dự án đình trệ trong thời gian dài đã được tái khởi động. Do vậy, hành lang pháp lý thông thoáng cho hoạt động này sẽ phần nào thúc đẩy quá trình xử lý, mua bán nợ xấu tại các tổ chức tín dụng, vốn có 70% tài sản thế chấp là bất động sản.

Cùng với việc được bổ sung nguồn tài chính, nguồn vốn giá rẻ để triển khai dự án, hoạt động M&A giữa nhà phát triển bất động sản trong nước với các nhà đầu tư ngoại có tầm vóc luôn mang đến lợi ích về mặt cộng hưởng thương hiệu cho doanh nghiệp nội. Nhờ đó, doanh nghiệp nội gặp thuận lợi hơn trong huy động vốn quốc tế, tiếp cận với nhiều đối tượng khách hàng hơn. Liên quan đến tác động lan tỏa của hoạt động M&A, tại lễ ký kết hợp tác giữa Phúc Khang và Mitsubishi Corp, bà Lưu Thị Thanh Mẫu, Tổng giám đốc Phúc Khang, nhấn mạnh việc hợp tác này sẽ giúp Phúc Khang phát triển các công trình xanh lên tầm cao mới, mang tầm vóc và tiêu chuẩn quốc tế, giúp thương hiệu Phúc Khang vươn ra toàn cầu.