Lời giải cho bài toán mua đất nền vùng ven

Đất nền vùng ven là kênh đầu tư thu hút rất nhiều người tham gia. Ảnh: Trần Phong

Người cười, kẻ khóc với đất nền

Trong căn nhà rộng rãi được xây dựng trên mảnh đất có diện tích gần 60m2 tại quận 9, TP.HCM, anh Khánh Duy chia sẻ, “cơ ngơi” trị giá hơn 3 tỉ đồng này là thành quả của cả quá trình nhiều năm cố gắng của hai vợ chồng. Anh mua căn nhà với số vốn tích luỹ từ ban đầu chỉ hơn 100 triệu đồng.

Nếu chỉ dựa vào số tiền này cùng đồng lương hàng tháng của hai vợ chồng, có lẽ chẳng bao giờ anh Duy dám nghĩ đến việc sở hữu một căn nhà ở Sài Gòn. Nhưng bằng cách mua đi bán lại nhiều mảnh đất ở các khu vực vùng ven đã giúp anh trở thành “công dân” Sài Gòn.

“Ai cũng muốn mua nhà đất Sài Gòn nhưng tiền ít thì làm sao mà mua. Thay vì ngồi yên thì tôi đã đi tìm mua đất ở những vùng rẻ hơn, khi được giá thì bán lại. Cứ như thế, bên cạnh việc cải thiện thu nhập của hai vợ chồng, để có tiền mua mảnh đất bây giờ, tôi đã phải đi đường vòng, từ việc mua đi bán lại nhiều mảnh đất ở Long An, Bình Dương và Đồng Nai”, anh Duy cho biết.

Anh Duy cho rằng, đầu tư đất vùng ven là cách tích luỹ hữu hiệu để có một khoản tiền lớn nhanh hơn các kênh đầu tư khác. Tuy nhiên, đất vùng ven không phải cứ rẻ là mua mà còn phải tính toán rất nhiều. Nhất là với những người cả gia tài chỉ có vài trăm triệu, nếu không cẩn trọng thì rất dễ mất cả chì lẫn chài.

Chia sẻ kinh nghiệm từ bản thân, anh Duy cho biết, một số yếu tố người mua cần quan tâm đầu tiên là pháp lý miếng đất phải rõ ràng. Vị trị đất cũng quan trọng vì dù mua để ở hay đầu tư thì cũng phải tính đến các trường hợp như nếu không bán thì có ở được không? Có thể xây nhà trọ cho thuê không? Có buôn bán kinh doanh hay quanh khu vực miếng đất đã có trường học, chợ, bệnh viện… hay chưa vì đây chính là những yếu tố để làm tăng giá trị của miếng đất.

Nhờ vào những bước đi đúng hướng và tính toán rất cẩn trọng, anh Duy đã thành công khi bỏ tiền vào đất nền vùng ven. Tuy nhiên, không phải người đầu tư nào cũng có kết quả mỹ mãn như anh.

Chị Thu nhà ở quận 9, TP.HCM chia sẻ câu chuyện mua đất nền “dở khóc, dở cười” của mình. Chị mua đất thong qua một nhóm người tự nhận là nhân viên của một ngân hàng lớn rao bán đất thanh lý ở quận Bình Thạnh. Thấy thông tin hấp dẫn nên chị quyết định đi xem thử.

Khi đến điểm hẹn, nhóm người này đưa chị Thu lên một xe 50 chỗ cùng với nhiều khách hàng khác. Sau khi kéo kín rèm cửa xe, họ thông báo trên xe có một số khách hàng muốn đi xem trước một số đất thanh lý của ngân hàng ở quận 9 nên “cảm phiền” chị Thu và những người còn lại ưu tiên trước rồi sẽ quay lại Bình Thạnh sau.

Tuy nhiên, sau đó xe đưa chị Thu đi thẳng xuống một dự án đất nền tại huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai. Nhóm người trên cũng lộ diện không phải nhân viên ngân hàng mà là người của một công ty môi giới bất động sản ở quận Tân Bình. Khi đến nơi, những nhân viên này thuyết phục chị Thu đóng 100 triệu để đặt cọc giữ chỗ mua nền đất tại dự án trên. Họ cam kết số tiền này sẽ được trả lại nếu chị Thu không đồng ý tiếp tục mua nữa.

Ban đầu, chị Thu có ý định không mua, song trước áp lực từ phía môi giới, lại chứng kiến cảnh rất nhiều người nháo nhào đặt cọc, sẵn có tiền trong túi nên chị quyết định đặt cọc 100 triệu đồng. Chị nghĩ rằng, biết đâu đây là một cơ hội đầu tư còn nếu không thì sẽ lấy lại tiền như môi giới đã cam kết.

Tuy nhiên, chị Thu đã “nhầm to”, bởi sau đó chị quyết định không mua thì phía công ty môi giới gây khó không cho rút lại tiền cọc, họ thậm chí còn liên tục hối thúc chị đóng tiền theo tiến độ, nếu không sẽ mất toàn bộ tiền cọc. Dù đã tìm đủ mọi cách thế nhưng chị Thu vẫn không thể lấy lại được tiền của mình.

Giữa trưa nắng gắt, ông Lâm ngồi trước cửa nhà, đưa ánh mắt buồn hiu nhìn ra khung cảnh nhếch nhác, nham nhở bao quanh nhà mình. Cả dự án rộng gần 10ha nhưng chỉ có ba căn nhà trơ trọi. Đường xá chỉ mới đổ đá lởm chởm, nhiều hạng mục thi công dang dở bị bỏ giữa chừng, cây cỏ mọc um tùm.

Mảnh đất của ông Lâm mua nằm trong dự án đất nền tại xã Đức Lập Thượng, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An. Dự án được chào bán rầm rộ từ năm 2018, nhưng sau đó đã bị Sở Xây dựng tỉnh Long An “tuýt còi” vì những lỗ hổng pháp lý và sai phạm liên tiếp trong xây dựng của chủ đầu tư.

Ông Lâm nhớ lại, năm 2018 ông được nhân viên chủ đầu tư dẫn đi xem dự án. Thời điểm đó, hoạt động thi công sôi nổi, chủ đầu tư cam kết sẽ sớm hoàn thiện hạ tầng rồi cấp sổ đỏ cho người mua.

“Tôi thấy họ làm rầm rộ nên ham, nghĩ là mua rồi xây nhà ở, dân cư đông đúc thì mình làm ăn buôn bán cũng dễ. Ai ngờ giờ ra như vậy”, ông Lâm than thở.

Pháp lý là yếu tố “sóng còn”

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng tình trạng lừa đảo trong mua bán đất nền đã được cảnh báo rất nhiều trong thời gian vừa qua, nhưng vẫn còn rất nhiều người sập bẫy có phần do chủ quan, ít quan tâm thông tin, không tìm hiểu kỹ dự án, tìm hiểu chủ đầu tư mà chỉ chạy theo tâm lý đám đông, những lời quảng cáo hấp dẫn, dụ dỗ của nhóm môi giới gian dối hoặc cò đất.

Một nguyên nhân nữa xuất phát từ việc một số địa phương còn buông lỏng công tác quản lý, giám sát, chưa công bố đầy đủ, công khai thông tin quy hoạch đất đai trên địa bàn khiến cho một số công ty môi giới, cò đất lợi dụng để tung tin, tự vẽ dự án rồi rao bán cho người mua.

Theo luật sư Lương Ngọc Đinh, Giám đốc Công ty luật Thịnh Việt Trí, nguyên nhân cơ bản khiến nhiều người mua bất động sản bị sa lầy là do họ không nắm chắc được pháp lý về dự án. Luật sư Đinh tư vấn, trước khi quyết định mua một dự án bất động sản thì cần phải nắm chắc năm yếu tố cơ bản:

Thứ nhất, xác định chủ đầu của dự án, khu đất đó là ai. Nhiều người mua dễ dàng đặt cọc, ký hợp đồng nhưng sau đó lại tá hoả vì đơn vị, người ký hợp đồng với mình không phải là chủ đất. Việc xác định ai là chủ đầu tư dự án rất đơn giản, chỉ cần xem qua các văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước đã cấp cho họ để làm dự án.

Thứ hai, dự án đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa. Việc này sẽ xác định được chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước hay chưa.

Thứ ba là giấy phép xây dựng. Hiện nay nhiều doanh nghiệp dù chưa có giấy phép xây dựng nhưng đã thi công để huy động vốn trái phép từ khách hàng.

Thứ tư là dự án có bị thế chấp hay không. Chủ đầu tư được quyền thế chấp dự án, nhưng trước khi bán cho khách hàng thì phải giải ngân hoặc có sự đồng ý của ngân hàng thông báo cho người mua biết dự án đang bị thế chấp.

Thứ năm là dự án có được bảo lãnh ngân hàng hay không. Đây là điều kiện đảm bảo quyền lợi cho người mua trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao đúng tiến độ.

Ông Phan Công Chánh, chuyên gia đầu tư bất động sản cá nhân, chia sẻ cho dù mua đất nền dự án hay đất nền nhỏ lẻ trong dân thì yếu tố pháp lý luôn phải đặt lên hàng đầu. Với những sản phẩm như đất nền thì nên chọn mua dự án đã có sổ đỏ, hoặc có pháp lý sẵn sàng để khi ký hợp đồng là có thể tách sổ. Chỉ cần như vậy thì người mua đã hạn chế được đến 90% rủi ro về pháp lý.

Ngoài ra, nếu không chắc về kiến thức pháp luật thì người mua có thể nhờ đến luật sư, đơn vị tư vấn, các văn phòng công chứng. Trong mọi trường hợp, người mua cần phải có những giấy tờ pháp lý của chủ đầu tư cung cấp và có thể kiểm chứng ngược được với cơ quan chức năng của nhà nước.

Hai cơ quan quản lý nên tìm đến là phòng quản lý đô thị và phòng tài nguyên môi trường. Những cơ quan này quản lý rất chặt chẽ từ quy hoạch, dự án trên địa bàn tiến độ ra sao, có đang thế chấp, đang bị ngăn chặn giao dịch hay không… Đây đều là những thông tin giá trị cần có trước khi quyết định mua.

Thẩm định đúng giá trị bất động sản

Những người mua nhà đất lần đầu tiên sẽ rất khó biết được giá trị thật của miếng đất mà mình định mua. Đặc biệt, tình trạng cò đất thổi giá, môi giới kê chênh lệch thì người không có kinh nghiệm thẩm định sẽ rất dễ bị mua hớ.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc CBRE Việt Nam, chia sẻ có rất nhiều phương pháp để định giá một bất động sản. Chẳng hạn phương pháp so sánh bằng cách nhìn vào những sản phẩm tương tự như sản phẩm đang có ý định đầu tư. Có nghĩa là tương đồng về vị trí, về quy cách, về phân khúc, về định vị sản phẩm. Nếu sản phẩm kia đã bán ở mức giá nào rồi thì có thể quy đồng mức giá đó cho sản phẩm đang định đầu tư.

Tuy nhiên, bà Dung lưu ý, phải chọn ít nhất từ 5 đến 6 sản phẩm tương đồng để so sánh, không nên chỉ dựa vào một sản phẩm tương đồng bởi vì mức giá đó có thể là do thoả thuận giữa hai cá nhân. Việc chọn nhiều sản phẩm tương đồng trong cùng một khu vực rồi từ đó căn cứ đưa ra mức định giá phù hợp.

Với những sản phẩm có công trình xây sẵn thì có thể xác định mức giá dựa trên phương pháp chi phí. Cụ thể, đề đầu tư được sản phẩm này thì chi phí đất là bao nhiêu, chi phí xây dựng là bao nhiêu… cộng thêm mức lợi nhuận trung bình mong muốn khi đầu tư là bao nhiêu thì có thể ra được một mức giá tương đương cho sản phẩm đó.

Một phương pháp khá truyền thống là phương pháp thu nhập. Với những sản phẩm đã hoàn thành, đi vào sử dụng và có một dòng tiền ổn định hàng tháng hoặc hàng năm là bao nhiêu rồi thì có thể căn cứ vào đó để đưa ra mức định giá tương ứng.

Ông Phan Công Chánh, một phương pháp giúp định giá hữu hiệu khác nữa là cần phải đi xem đất thật nhiều. Tạo mối quan hệ với những người ở quanh khu vực đó như là hàng xóm, tổ trưởng dân phố… rồi dò hỏi thông tin thực tế giá cả đất đai tại khu vực đó thông qua những người này.

Rất nhiều dự án đất nền dính sai phạm xây dựng, mở bán khi chưa đủ điều kiện. Ảnh: Hoàng Sang

Học để không bị lừa

Có một thực tế là rất đông những người đầu tư đất nền hiện nay là dân “nghiệp dư”, thiếu kiến thức, kỹ năng cơ bản nên đầu tư theo tâm lý đám đông, theo những tin đồn thất thiệt, với tư duy chỉ cần bỏ tiền vào nhà đất sẽ tự khắc sinh lời.

Ông Chánh cho rằng, những ai muốn kiếm tiền từ bất động sản đều phải học, phải tích luỹ kiến thức thì mới có thể tồn tại trên thị trường. Đặc biệt, là những kiến thức về luật pháp liên quan đến bất động sản. Rất nhiều người đầu tư đất nhưng lại rất lười đọc quy định về luật liên quan.

Theo chuyên gia này, tiền chưa phải là yếu tố quan trọng nhất. Những cái quan trọng hơn bao gồm: thứ nhất là tư duy về thị trường; thứ hai là biết cách sử dụng những công cụ để tìm hiểu thị trường; thứ ba là kỹ năng; thứ tư là kiến thức về ngành – rất nhiều người thiếu kiến thức nên khi vào thị trường cực kỳ bối rối, không biết bắt đầu từ đâu, không biết pháp lý như thế nào.

Trong kiến thức ngành thì cần tìm hiểu sâu vào bốn yếu tố là kiến thức về phân khúc, chẳng hạn đầu tư căn hộ như thế nào, đầu tư nhà trọ sẽ như thế nào. Thứ hai là kiến thức về thị trường. Chúng ta vào thị trường lúc nào? vào phân khúc nào? với từng đó tiền thì chiến lược vào thị trường ra làm sao. Thứ ba là kiến thức về pháp lý, các dạng pháp lý căn bản cần phải nắm rõ. Thứ tư mới là tiền.

Ông Chánh cho biết có hai cách để kiếm tiền từ bất động sản. Một là lãi vốn, hai là dòng tiền. Lãi vốn là câu chuyện mua và bán, làm sao để lời lúc mua. Nhiều người thường sai ở chỗ mua vào với giá thị trường rồi chờ thị trường lên để bán ra. Nhưng thị trường không phải lúc nào cũng lên mà có lúc lên, lúc xuống, lúc lại đi ngang. Câu chuyện thứ hai là dòng tiền. Chẳng hạn đầu tư phòng trọ cho sinh viên thuê để thu tiền hàng tháng nhưng cách này đòi hỏi nhà đầu tư phải có thời gian, kinh nghiệm để quản lý nhóm đối tượng khách hàng này.

Dùng đòn bẩy tài chính như thế nào?

Việc sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư đất nền là cần thiết nhưng phải biết cách vận dụng. Theo ông Chánh, nguyên tắc đầu tiên là phải có sản phẩm tốt trước khi nghĩ đến đòn bẩy tài chính. Nhiều người đầu tư hiện nay dồn tiền để mua đất chưa có sổ đỏ, đất nông nghiệp chờ để tăng giá bán lại. Nhưng những loại đất này thì không thể sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng vì nhà băng sẽ không cho vay.

Sau khi chọn được sản phẩm tốt thì kế đến là nắm vững quy luật 2 lần 50%. Cụ thể, tiền vay không được vượt quá 50% của giá trị bất động sản đó để đảm bảo an toàn. Lần 50 thứ hai chính là tiền trả, tiền trả thì không được vượt quá 50% tổng thu nhập của hộ gia đình trong một tháng.

Trong Luật kinh doanh bất động sản, quy định nguồn vốn đến từ bốn nguồn cơ bản gồm vốn tự có, vốn từ nhà đầu tư khác, vốn vay ngân hàng và vốn từ khách hàng.

Nhà đầu tư cá nhân nếu không vay ngân hàng thì có thể tính đến chuyện hợp tác với người khác. Tuy nhiên đây là phương án đòi hỏi rất nhiều thứ, phải có nguyên tắc rõ ràng. Chẳng hạn, cùng đầu tư nhưng khi nào thì thoát, kịch bản thoát sẽ như thế nào. Nếu như không có quy định rõ ràng thì sẽ có trường hợp khi thị trường lên, một người muốn bán nhưng người kia lại không đồng ý thì rất khó xử.