Làm sao chặn “điệp khúc” cứ đề xuất hạ tầng là sốt đất?

Chưa kịp mừng đã phải lo

Mới đây, Bộ GTVT đã chấp thuận cho Tập đoàn Vingroup cùng ngân hàng Techcombank được nghiên cứu đầu tư dự án cao tốc Gia Nghĩa – Chơn Thành. Đây là tuyến giao thông cực kỳ quan trọng có tác động lớn đến sự phát triển kinh tế xã hội của Đắk Nông và nhiều tỉnh Tây Nguyên.

Thông tin về dự án này cũng khiến Đắk Nông được quan tâm nhiều hơn. Trong thời gian gần đây, địa phương này cũng xuất hiện nhiều trên mặt báo như một thị trường bất động sản mới nổi giàu tiềm năng.

Đặc biệt, sau khi xuất hiện dồn dập thông tin nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn đang đổ về đây để xin nghiên cứu đầu tư các dự án đô thị quy mô lớn.

Rõ ràng, với một tỉnh còn nhiều khó khăn như Đắk Nông, việc hạ tầng giao thông được đầu tư, những doanh nghiệp “đại bàng” xin đề xuất xây dựng đô thị lớn là những thông tin tích cực, hứa hẹn sẽ thay đổi diện mạo của địa phương.

Tuy nhiên, trước khi viễn cảnh đó thành hiện thực, thì địa phương này đang đứng trước nhiều nỗi lo. Trong đó có việc kiểm soát tình trạng sốt đất ảo do các đối tượng lợi dụng thông tin trên để thổi giá.

Hồ Tà Đùng được ví như Vịnh Hạ Long của Tây Nguyên

Ghi nhận thực tế, giá đất tại nhiều khu vực trên địa bàn tỉnh Đắk Nông có dấu hiệu tăng nóng thời gian qua. Đặc biệt, nhiều người đổ về đây để gom đất dọc sông suối, ao hồ. Trong đó, nóng nhất phải kể đến khu vực hồ Tà Đùng – một danh thắng của Đắk Nông, nơi được cho là có một tập đoàn lớn đang đề xuất đầu tư khu đô thị.

Anh Lý, một nhà đầu tư chia sẻ, thông tin về việc tập đoàn lớn như Vingorup sẽ làm tuyến cao tốc Gia Nghĩa – Chơn Thành dù chỉ là đề xuất cũng sẽ góp thêm ngọn gió có thể thổi bùng cơn sốt đất ở Đắk Nông nếu không có sự kiểm soát chặt trong thời gian tới.

Chính quyền tỉnh Đắk Nông dường như cũng đã dự liệu trước tình huống này khi mới đây, UBND tỉnh đã ban hành văn bản yêu cầu các địa phương bảo vệ, quản lý chặt chẽ, tuyệt đối không để xảy ra tình trạng xây dựng trái phép, chuyển quyền trái phép, lấn, chiếm đất, tách thửa phân nhỏ trái phép, hợp thức hóa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi tách thửa trái phép trong các khu vực có liên quan Khu vực xây dựng tuyến cao tốc Gia Nghĩa (Đắk Nông) - Chơn Thành (Bình Phước) đoạn qua địa bàn tỉnh Đắk Nông.

Đầu tháng 4/2022, tại Bình Phước, ngay sau khi có thông tin về việc lãnh đạo tỉnh này xin đề xuất xây dựng cầu Mã Đà kết nối với Đồng Nai thì một cơn sốt đất chớp nhoáng cũng đã xảy ra. Theo tính toán, nếu dự án này được xây dựng thì sẽ giúp rút ngắn ngắn quãng đường 60km về sân bay Long Thành và cảng Cái Mép - Thị Vải.

Chỉ trong vài ngày, giới cò đất từ nhiều nơi đổ về đây tạo cảnh mua bán sôi nổi, đẩy giá đất dọc tuyến ĐT. 753 nơi có dự án được đề xuất tăng 30 – 50% so với trước đó.

Rủi ro lớn khi “cầm đèn chạy trước ô tô”

Việc đầu tư đón đầu cơ sở hạ tầng, dự án khu đô thị - khu công nghiệp là bước đi khôn ngoan của nhiều nhà đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, nếu không nắm vững thông tin, có khả năng minh định tiềm năng của dự án mà chỉ chạy đua đầu tư theo tin đồn, theo đám đông thì khả năng “đu đỉnh” là rất lớn.

Trong những năm gần đây, một kịch bản rất quen thuộc nhưng lặp đi lặp lại tại nhiều địa phương. Hễ có bất kỳ thông tin nào đề xuất xây dựng cơ sở hạ tầng như sân bay, cao tốc hay một doanh nghiệp xin nghiên cứu làm dự án đô thị là ngay lập tức giá nhà đất khu vực đó sốt nóng. Tuy chỉ một thời gian ngắn cơn sốt nguội lạnh để lại nhiều hệ luỵ.

Nhiều cơn sốt đất ảo ăn theo thông tin đề xuất hạ tầng ở nhiều địa phương

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, đầu tư ăn theo các dự án hạ tầng khi thông tin chưa rõ ràng nguy cơ gặp rủi ro lớn. Một dự án hạ tầng giao thông lớn đi kèm nhiều thay đổi về quy hoạch và cần cả quá trình lâu dài từ khâu đề xuất, nghiên cứu đến xây dựng và hoàn thành. Do đó, khi chưa có thông tin chắc chắn, chưa có cơ sở để kiểm chứng tính khả thi của dự án thì không nên bỏ tiền sớm để tránh rủi ro.

Bên cạnh đó, để hạn chế việc những cá nhân, tổ chức lợi dụng thông tin hạ tầng gây sốt đất ảo thì ông Quang cho rằng chính quyền cần công khai minh bạch mọi thông tin về dự án. Dựa vào những thông tin này, nhà đầu tư có thể đánh giá, phân tích lộ trình ra sao để cân nhắc đầu tư.

Còn theo tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, mặc dù hạ tầng đang được xem là đòn bẩy để tăng giá trị bất động sản nhưng nhà đầu tư cần phải cẩn trọng để không gặp rủi ro. Bởi giá trị bất động sản, bên cạnh hạ tầng kỹ thuật còn phải cần có sự phát triển của hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, hạ tầng kinh tế… để thu hút người dân về sinh sống.

Nếu chỉ ăn theo hạ tầng, nhất là các dự án hạ tầng lớn thì sẽ rất rủi ro, bởi đây là các dự án phải triển khai trong nhiều năm, cần tầm nhìn dài hạn. Những bài học ở các “đô thị ma” lân cận TP.HCM vẫn còn đến hiện nay là minh chứng.

Cũng theo ông Khương, việc sốt đất ảo không chỉ gây hại cho người đầu tư mà còn ảnh hưởng đến người dân địa phương. Khi sốt đất, người dân bán được thu về tiền tỉ mua nhà, mua xe nhưng sau đó không còn đất sản xuất, mất thu nhập ổn định, cuộc sống khó khăn.