Lạm phát là cây gậy hay củ cà rốt đối với thị trường bất động sản?

Giá nhà tăng mạnh nhất sau nhiều thập kỷ là một phần của xu hướng tăng giá tài sản nói chung, bao gồm cổ phiếu và hàng hóa tiêu dùng, do ảnh hưởng của lạm phát và suy thoái kinh tế, đại dịch, gián đoạn chuỗi cung ứng và gần nhất là cuộc xung đột Nga - Ukraine.

Tại nhiều nền kinh tế lớn trên thế giới, giá nhà tăng trên 10% mỗi năm, đồng thời cả giá nhà và lạm phát đều tăng mạnh nhất kể từ mức đỉnh của năm 2005. Việt Nam cũng chứng kiến đà tăng giá nhà này, với lạm phát được dự báo kiểm soát ở mức khoảng 4% trong năm 2022.

Giá nhà là mối lo ngày càng lớn của chính sách tiền tệ

Về lý thuyết, giá nhà không ảnh hưởng trực tiếp đến lạm phát giá tiêu dùng, mặc dù nếu giá nhà tăng dẫn đến giá thuê nhà tăng, thì chỉ số giá tiêu dùng sẽ bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, điều này tác động mạnh lên sự giàu có của tầng lớp trung lưu.

Giá nhà tăng hiện nay chủ yếu là do cán câu cung – cầu, thay vì nguyên nhân từ việc sử dụng đòn bẩy quá mức hay các tiêu chuẩn vay thế chấp không đảm bảo như cuộc khủng hoảng trước đây.

Tại các thành phố, việc thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ đã diễn ra từ trước đại dịch. Còn trong đại dịch, nhiều người tìm kiếm những ngôi nhà lớn hơn tại các vùng ven đô để phù hợp với làm việc từ xa và học hành. Tuy vậy, họ có thể sớm quay trở lại thành phố khi Covid-19 được kiểm soát, hoặc sống ở cả thành thị và ngoại ô do mô hình làm việc từ xa vẫn được áp dụng.

Trong bối cảnh này, giá nguyên vật liệu và nhân công tăng vọt cùng các đợt giãn cách khiến hoạt động xây dựng bị ngưng trệ, gây thêm áp lực lên nguồn cung vốn đã ít ỏi và khiến giá nhà cao hơn.

Nhiều ngân hàng trung ương đã hoặc sẽ tăng lãi suất để kiểm soát lạm phát. Trên thực tế, lãi suất không có mối tương quan trực tiếp với giá nhà và ngược lại. Tuy nhiên, lãi suất thấp lại làm tăng nhu cầu mua nhà để hưởng các khoản vay tốt hơn. Nhu cầu cao sẽ dẫn đến giá bán cao, nhất là khi nguồn cung chưa phục hồi.

Ở chiều ngược lại, lãi suất tăng sẽ khiến khả năng chi trả cho nhà ở của người dân (gồm cả mua nhà và thuê nhà) giảm sút và kéo theo các hệ lụy về mặt xã hội. Việc tăng lãi suất để kiểm soát giá nhà sẽ khiến phần còn lại của nền kinh tế rơi vào suy thoái. Nhu cầu vay thế chấp cũng giảm và ngày càng bị siết chặt. Những người thu nhập thấp hoặc trung bình sẽ ngày càng khó khăn trong việc sở hữu nhà, nhất là những người trẻ đang bước vào độ tuổi lập gia đình.

Trên thế giới, dường như chưa chính phủ nào có một công cụ để vừa có thể giảm nhu cầu nhà ở, vừa đảm bảo sự an toàn của các ngành kinh tế khác. Điều này càng khó khăn hơn ở những quốc gia mà thị trường đóng vai trò mạnh mẽ như Trung Quốc hay Hoa Kỳ.

Tại Việt Nam tình trạng đầu cơ và thổi giá khiến những cơn sốt đất ảo bùng lên mạnh mẽ hơn từ khi bắt đầu đại dịch tới nay. Ngân hàng Nhà nước đã có nhiều động thái để kiểm soát giá nhà trong bối cảnh lạm phát, nhất là khi các doanh nghiệp tăng cường huy động trái phiếu để có vốn tái khởi động xây dựng.

Trong năm 2022, Ngân hàng Nhà nước đã nhiều lần có động thái và kế hoạch hành động để yêu cầu các tổ chức tín dụng phải đáp ứng kịp thời vốn cho sản xuất, kinh doanh; tiếp tục kiểm soát chặt vốn vào lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp…

Trên thực tế, tỷ trọng của tín dụng bất động sản tại Việt Nam có xu hướng giảm những năm gần đây. Cụ thể, từ mức 26% của năm 2018 xuống còn 12% vào cuối năm 2020. Tính đến tháng 11/2021, mức tăng là 12% so với năm 2020, chậm hơn so với tăng trưởng tín dụng của toàn nền kinh tế (khoảng 14%).

Nhà ở vẫn được coi là kênh đầu tư chống lạm phát tốt nhất

Từ năm 2020 khi đại dịch diễn ra, thị trường bất động sản nóng lên nhanh chóng từ các thành phố lớn và lang sang các đô thị vệ tinh và vùng lân cận, như Đồng Nai, Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh gần TP.HCM; Đức Hòa, Bến Lức của tỉnh Long An; Phan Thiết, La Gi, Hàm Thuận Nam, Hàm Thuận Bắc của tỉnh Bình Thuận; cao nguyên Bảo Lộc của tỉnh Lâm Đồng; Buôn Ma Thuột của tỉnh Đắk Lắk; cùng một số khu vực khác tại miền Trung và miền Bắc.

Một chuyên gia bất động sản cho biết, dù kinh tế Việt Nam bị ảnh hưởng lớn do Covid-19 nhưng vẫn có sự tăng trưởng. Các thông tin quy hoạch và dự án cũng được công bố liên tục và nhiều địa phương tích cực phát triển hạ tầng để thu hút doanh nghiệp, từ đó khiến nhà đầu tư đổ xô đi mua đất đón đầu, đẩy giá bất động sản lên cao khi giao dịch lướt sóng diễn ra sôi nổi.

Ở những nước phát triển như Việt Nam, tiềm năng bất động sản còn tăng giá là rất lớn. Trên thực tế, giá bất động sản trong nước luôn tăng trong dài hạn do sự gia tăng dân số và quá trình đô thị hoá. Trong quá khứ, chỉ có giai đoạn 2011 – 2012 là giá nhà giảm do các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quả lớn. Còn thường sau mỗi cuộc khủng hoảng kinh tế, giá bất động sản lại tăng mạnh. Điều này một phần là do lạm phát, một phần là do tâm lý coi bất động sản là kênh đầu tư hấp dẫn nhất của người dân.

Nhìn chung, sở hữu nhà đất mang lại những lợi thế đi kèm như tái cấp vốn để đầu tư vào các tài sản khác. Trong khi đó, lãi suất cố định sẽ giúp chủ sở hữu bảo vệ, thậm chí tăng vốn khi đối mặt với lạm phát và lãi suất tăng. Mặt khác, khi tiền thuê nhà tiếp tục tăng do lạm phát, sở hữu nhà có thể là lựa chọn thay thế rẻ hơn về lâu dài.

Với việc tăng lãi suất dự kiến, cơ hội mua nhà hoặc tái cấp vốn sẽ giảm dần và loại bỏ một số người khỏi thị trường nhà ở do hạn chế về khả năng chi trả. Do đó, hành động càng sớm sẽ giúp mức chi tiêu cho nhà ở ít hơn.

Sau các đợt tăng ấn tượng của thị trường chứng khoán vừa qua, nhiều nhà đầu tư đang chuyển lợi nhuận sang bất động sản khi trước dự báo lạm phát tại Việt Nam tăng mạnh trong 2-3 năm tới. Bất động sản vẫn được coi là kênh đầu tư an toàn, bảo đảm sinh lợi bên cạnh chứng khoán, và sẽ tiếp tục giữ vai trò nổi bật trong vòng 4-5 năm tới.

Tuy nhiên, trong bối cảnh phức tạp như hiện nay, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản. Nếu như lạm phát tăng vọt, vượt con số 4% mục tiêu của Ngân hàng Nhà nước trong năm 2022, thì lãi suất cho vay sẽ tăng cao, từ đó tác động ngược tới thị trường bất động sản. Do đó, nhà đầu tư phải có chiến lược và chuẩn bị sẵn sàng cho nền giá và tính thanh khoản của thị trường.