Lâm Đồng sẽ giải quyết dứt điểm của người dân về tách thửa đất?

Sốt đất đi qua

Giai đoạn từ năm 2021 trở về trước, trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng có nhiều trường hợp hộ gia đình, cá nhân thu gom đất, hiến đất làm đường để đầu tư xây dựng hạ tầng, phân lô bán nền, kết hợp môi giới quảng cáo thông tin là dự án bất động sản.

Thực tiễn này đã gây nhiễu loạn thị trường và làm ảnh hưởng sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản tại khu vực và tỉnh.

Việc một số cá nhân đã thu gom đất nông nghiệp, chuyển đổi mục đích sang đất ở hoặc phân lô đất ở để chuyển nhượng (bán) cho các hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ cũng tạo nên các khu dân cư mới không đảm bảo về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định.

Thống kê từ Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng cho biết, trong năm 2021, trên địa bàn tỉnh ghi nhận 36.549 lô đất nền và 3.035 căn nhà ở riêng lẻ giao dịch thành công qua công chứng.

Bước sang năm 2022, số lượng giao dịch nhà đất tại Lâm Đồng tiếp tục tăng mạnh và đạt đỉnh trong quý 2/2022.

Sang đến quý 3 và quý 4/2022, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn về dòng vốn tín dụng eo hẹp, cộng với việc lãi suất cho vay ở mức cao đã khiến cho số cho số lượng giao dịch nhà đất tại Lâm Đồng giảm mạnh.

Trong quý 1/2023, số lượng giao dịch nhà đất tại Lâm Đồng tiếp tục giảm mạnh khi toàn tỉnh chỉ ghi nhận 3.246 giao dịch đất nền và 287 giao dịch nhà ở riêng lẻ.

Người dân gặp khó

Từ thực tiễn người dân gom đất nông nghiệp, chuyển đổi mục đích sang đất ở hoặc phân lô đất ở để chuyển nhượng nói trên, UBND tỉnh Lâm Đồng đã ban hành nhiều văn bản xử lý các vướng mắc về tách thửa đất, hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh.

Tuy nhiên, việc triển khai thực hiện các văn bản này trên thực tiễn đã gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc khiến cho người dân có nhu cầu chính đáng về tách thửa, hợp thửa đất rất bức xúc.

Đơn cử, ngày 1/11/2021, UBND tỉnh Lâm Đồng ban hành Quyết định số 40/2021/QĐ-UBND quy định mới về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đất đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh.

Tiếp theo sau đó, ngày 20/1/2022, UBND tỉnh Lâm Đồng ban hành văn bản số 473/UBND-ĐC chỉ đạo tạm dừng việc tiếp nhận, xem xét giải quyết các thủ tục liên quan đến việc phân lô, tách thửa đất, xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn.

Theo đó, Lâm Đồng dừng các trường hợp tách thửa đất để chuyển nhượng, xây dựng nhà ở hình thành các khu, điểm dân cư mới tại nông thôn trên địa bàn tỉnh cho đến ngày 1/3/2022 khi Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản của Chính phủ có hiệu lực.

Chỉ đạo nêu trên của UBND tỉnh Lâm Đồng nhằm hạn chế tình trạng người dân, doanh nghiệp thu gom đất, hiến đất làm đường để đầu tư hạ tầng, thực hiện phân lô bán nền, núp bóng danh nghĩa các dự án kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, việc này phần nào đã làm ảnh hưởng đến quyền lợi của một số cá nhân, hộ gia đình phân lô tách thửa với mục đích chính đáng.

Theo Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng, ngoài các trường hợp tách thửa với mục đích kinh doanh bất động sản, còn có các trường hợp cá nhân, hộ gia đình tách thửa với mục đích thừa kế, cho tặng người thân trong gia đình. Việc tách thửa với mục đích cho tặng, thừa kế là nhu cầu cần thiết và rất chính đáng của người dân.

Ngày 5/7/2022, UBND tỉnh Lâm Đồng ban hành Văn bản số 4911/UBND – ĐC về tiếp nhận, giải quyết hồ sơ tách thửa, hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh. Tuy nhiên, việc triển khai trên thực tế đã gặp phải vướng mắc khiến người dân địa phương bức xúc.

UBND huyện Đạ Tẻh cho biết, từ khi áp dụng quy định tại Văn bản số 4911, tất cả các trường hợp tách thửa chuyển nhượng của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện không được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận xem xét giải quyết.

Lý do được cơ quan chức năng đưa ra là vì các trường hợp tách thửa liên quan đến chuyển nhượng là thuộc trường hợp kinh doanh bất động sản nên phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và lập dự án đầu tư.

UBND huyện Đạ Tẻh cho rằng, trên thực tế, nhiều hộ gia đình, cá nhân khó khăn có nhu cầu tách thửa chuyển nhượng nhằm phục vụ các mục đích chính đáng của gia đình như xây dựng nhà ở, trang trải kinh phí sinh hoạt, khám chữa bệnh chăm sóc sửc khỏe, việc học hành cho con, đầu tư ngành nghề khác để phát triển kinh tế gia đình.

Việc tách thửa nhằm phục vụ các mục đích chính đáng nhưng không được giải quyết nên người dân rất bức xúc.

Bên cạnh vướng mắc nêu trên thì còn có vướng mắc khác liên quan đến việc yêu cầu mỗi người nhận tặng, cho chỉ được nhận một thửa đất sau khi tách thửa áp dụng đối với trường hợp chưa phù hợp, đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.

Theo UBND huyện Đạ Tẻh, phần lớn giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị trên địa bàn huyện đều có sự thống nhất, phù hợp, nhưng cơ quan giải quyết thủ tục tách thửa để thừa kế hoặc tặng cho vẫn áp dụng yêu cầu mỗi người nhận tặng cho chỉ được nhận 01 thửa đất sau khi tách thửa theo điểm b, mục 2, văn bản số 4911/UBND - ĐC ngày 05/7/2022 là chưa phù hợp.

UBND tỉnh Lâm Đồng quy định các trường hợp tách thửa liên quan đến chuyển nhượng là thuộc trường hợp kinh doanh bất động sản nên phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và lập dự án đầu tư (Ảnh minh họa)

Trước thực tiễn này, ngày 16/3 vừa qua, UBND tỉnh Lâm Đồng tiếp tục ban hành văn bản số 1952/UBND-ĐC1 về việc xử lý các vướng mắc, khó khăn liên quan đến việc phân lô, tách thửa đất, kinh doanh bất động sản trên địa bàn các huyện, thành phố và các văn bản khác có liên quan.

Tại văn bản này, UBND tỉnh Lâm Đồng tiếp tục giữ quan điểm chỉ đạo, đối với khu vực, diện tích đất phù hợp với các quy hoạch hiện nay (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị) thì hướng dẫn doanh nghiệp hoặc hộ gia đình, cá nhân có đất tách thửa thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.

Đồng thời lập dự án đầu tư trình thẩm định, phê duyệt chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020 và Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 6/1/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản, trước khi thực hiện các bước tiếp theo.

Đối với các khu vực, diện tích đất không phù hợp với các quy hoạch thì không điều chỉnh quy hoạch để hợp thức hóa hồ sơ sai phạm, đảm bảo sự nghiêm minh trong công tác quản lý nhà nước về đầu tư.

Sẽ giải quyết dứt điểm?

Ngay sau khi làm việc với Cục kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật – Bộ Tư pháp, ngày 4/5/2023, UBND tỉnh Lâm Đồng phát đi Công văn số 3916/UBND-ĐC1 về việc tham mưu, đề xuất việc xem xét, giải quyết hồ sơ tách, hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh.

UBND tỉnh Lâm Đồng giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan căn cứ quy định của pháp luật và nội dung làm việc với Cục kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật – Bộ Tư pháp để tham mưu, đề xuất UBND tỉnh hướng xử lý đối với các văn bản đã được ban hành liên quan đến việc xem xét, giải quyết hồ sơ tách, hợp thửa đất.

Trong đó có văn bản số 4911/UBND-ĐC ngày 5/7/2022 về tiếp nhận, giải quyết hồ sơ tách thửa, hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh.

Bên cạnh đó còn có văn bản số 1952/UBND-ĐC1 ngày 16/3/2023 về việc xử lý các vướng mắc, khó khăn liên quan đến việc phân lô, tách thửa đất, kinh doanh bất động sản trên địa bàn các huyện, thành phố và các văn bản khác có liên quan.

Đặc biệt, UBND tỉnh Lâm Đồng còn yêu cầu Sở Tài nguyên và Môi trường tham khảo các quy định của một số tỉnh về tách thửa đất, hợp thửa đất; diện tích tối thiểu được tách thửa và quy định của pháp luật về đất đai.

Song song với đó, Sở Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu các điều kiện cụ thể của tỉnh Lâm Đồng. Qua đó tham mưu, đề xuất UBND tỉnh về định hướng nội dung thay thế Quyết định số 40/2021/QĐ-UBND ngày 1/11/2021 của UBND tỉnh quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đất đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh.