“Lách luật” trong thu phí chung cư

Hiện tượng chủ đầu tư tự ý đề ra mức phí quản lý nhà chung cư vượt quá mức quy định tại các địa phương đang diễn ra khá phổ biến. Mặc dù pháp luật đã có những quy định cụ thể về việc thu loại phí này. Song, có lẽ chung cư Keangnam trở thành điểm nóng về vấn đề xung đột trong việc thu phí giữa chủ đầu tư và các hộ dân.

Vào ngày 3/12, cư dân sống tại tòa tháp Keangnam đột ngột bị cắt dịch vụ điện, cầu thang, internet... đã vô cùng bức xúc. Trước sự bế tắc đó, các cư dân tại tòa nhà đã có thái độ khá tiêu cực như bao vây Ban quản lý nhà, biểu tình, đun nấu, ngủ nghỉ trước sảnh của tòa nhà sang trọng và hiện đại nhằm đáp trả cách hành xử mang nặng tính tùy tiện, áp đặt và chèn ép của chủ đầu tư.

Trước sức ép người dân, chính quyền địa phương vào cuộc, đã khiến Ban quản lý tòa nhà nhúng nhường, khôi phục việc cung ứng dịch vụ như bình thường. Tuy nhiên, nhiều cư dân tại tòa nhà vẫn tỏ ra băn khoăn dù mọi việc đã tạm ổn, nhưng chẳng ai dám chắc rồi sự việc sẽ đi về đâu, cũng chẳng dám chắc về việc không tái diễn mối quan hệ đôi co đầy căng thẳng như mấy ngày vừa qua.

Trên thực tế, câu chuyện xung đột giữa chủ đầu tư và cư dân không phải là chuyện mới lại mà vẫn thường xảy ra ở các chung cư khác, tại khắp các đô thị trong cả nước. Trong đó, mầm mống của xung đột, chính là việc chủ đầu tư giữ lại các công trình phụ gắn với nhu cầu thiết yếu trong sinh hoạt hàng ngày của những người sống trong chung cư.

Theo đó, khi chung cư được đưa vào sử dụng, các công trình tiện ích sẽ được đưa vào khuôn khổ cung ứng dịch vụ, phụ trợ và bắt buộc thu phí vì các dịch vụ này là không thể thiếu cho cuộc sống bình thường của cư dân. Chính vì vậy trong mối quan hệ cung ứng dịch vụ loại này chủ đầu tư sẽ nắm vai trò độc quyền và cho mình được “tự tung tự tác”.

Đứng ở vai trò người mua, hầu hết các dự án được lựa chọn để an cư là giá cả, hình thức thanh toán, giao thông và điều không thể thiếu là các công trình tiện ích tại dự án. Tuy nhiên, với mức phí dịch vụ ngất ngưỡng và cách hành xử “dằn mặt” của Keangnam thì có lẽ chẳng ai dám nghĩ đến việc ở chung cư Vip để bị “móc túi”.

Thu phí vượt mức quy định vẫn diễn ra phổ biến. Ảnh minh họa

Kẻ hở trong quy định

Như đã phân tích ở trên, mặc dù pháp luật đã có những quy định cụ thể về việc thu phí chung cư nhưng việc thu phí chung cư vượt quá mức quy định tại các địa phương đang diễn ra khá phổ biến.

Nguyên nhân là do các hộ dân sống tại các tòa nhà, khu chung cư chưa nhận thức hết quyền sử dụng của mình để đấu tranh nên đã phải chịu những thiệt thòi, những sự áp đặt vô lý từ phía chủ đầu tư.

Theo quy định tại điều 74 - Luật nhà ở, điều 23 - Luật kinh doanh bất động sản ngày 29/6/2006, “Nhà ở được bảo hành sau khi hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng” và “Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua”.

Còn theo quy định tại khoản 2, điều 70 - Luật nhà ở, ngoài phần sở hữu riêng của chủ căn hộ bao gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.

Ngoài phần diện tích sở hữu riêng thì cư dân tại chung cư còn sở hữu các phần sử dụng chung theo quy định tại khoản 3, điều 70 - Luật nhà ở. Cụ thể:“Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng, không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó (khuôn viên cây xanh, đường nội bộ,...

Từ những quy định về quyền sở hữu trên đã cho phép những hộ dân sinh sống trong tòa nhà có quyền sử dụng các tiện ích theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên, theo quy định trên thì có thể ngầm hiểu, ngoài phần diện tích sở hữu riêng là các căn hộ thì những phần diện tích khác đều được xác định là tài sản chung của tất cả chủ sở hữu căn hộ. Bởi hiện Bộ luật Dân sự chỉ dành đúng một điều luật 225 để nói về sở hữu chung cư.

Do đó, trong quá trình thực thi quy định sẽ tạo ra nhiều cách hiểu, vận dụng khác nhau, phát sinh nhiều mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và người dân sống tại các khu đô thị. Mặt khác luật lại không có chế tài, thậm chí cũng không bắt buộc khâu hậu kiểm là một thiếu sót.

Chính vì thế, khi xảy ra tranh chấp và mâu thuẫn, thông thường các chủ hộ tại chung cư phải tự đàm phán, đấu tranh với chủ đầu tư chứ khó có thể cầu viện đến các cơ quan quản lý. Cơ quan quản lý gần như buông hoàn toàn vấn đề này, phó mặc cho quan hệ dân sự giữa chủ đầu tư và cư dân chung cư.

Trở lại trường hợp giải quyết tranh chấp tại Keangnam vào ngày 6/12, ông Ha Jong Suk - Tổng giám đốc Công ty Keangnam Vina trần tình rằng, hiện Keangnam Vina giao việc quản lý cho Công ty Chestnut Vina và mức giá 4.000 đồng/m2/tháng theo quy định của UBND TP. Hà Nội không đủ để vận hành khiến công ty này bị lỗ.

Trong khi đó, đại diện cư dân Keangnam - bà Trịnh Thúy Mai cho hay: Về phí dịch vụ, chúng tôi sẵn sàng đóng góp đầy đủ theo mức của UBND Tp.Hà Nội ban hành và đề nghị Keangnam nếu chưa đạt được thỏa thuận thì tạm thu theo quy định 4520 của UBND Tp.Hà Nội chứ không thể “ép” chúng tôi đóng với mức phí cao ngất ngưỡng là 18.843 đồng/m2/tháng. Keangnam là chung cư cao cấp, có đặc thù riêng nên việc thu phí cao là có thể chấp nhận, nhưng quan trọng là phí cao thì phải tương xứng với dịch vụ.

Theo quy định của UBND Tp.Hà Nội: “Nếu người mua và chủ đầu tư có hợp đồng thỏa thuận riêng về phí dịch vụ, thì không áp dụng các quy định vừa nêu của Thành phố”. Đồng thời, quan điểm của Luật Dân sự cũng quy định rõ nguyên tắc tôn trọng thỏa thuận dân sự của các chủ thể. Vì vậy, việc xử lý các tranh chấp đã, đang hoặc sẽ phát sinh phụ thuộc rất lớn vào hợp đồng mà các bên đã ký kết. Nếu không thỏa thuận được, phương án xử lý duy nhất là các bên khởi kiện ra tòa án để giải quyết tranh chấp.

Còn theo luật sư Nguyễn Tiến Hòa (Công ty TNHH Luật S&B), về phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư, giá dịch vụ nhà chung cư, Bộ Xây dựng đã có Thông tư 37/2009/TT-BXD hướng dẫn dựa trên nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí, nhưng phải phù hợp với thực tế. Trường hợp giá dịch vụ nhà chung cư đã có thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ, thì thực hiện như thỏa thuận đó.

Theo ý kiến một số chuyên gia, để giải quyết căn bản những bất cập, mâu thuẫn đang diễn ra tại khá nhiều chung cư hiện nay, đặc biệt là trong điều kiện chưa có Luật chung cư, việc cần làm ngay là phải có một nghị định quy định, điều chỉnh về việc cung cấp dịch vụ của tòa nhà sao cho nhà đầu tư không còn độc quyền như hiện nay. Đặc biệt khuyến cáo, người dân khi mua căn hộ cần phải tìm hiểu rất kỹ những quy định của pháp luật.