Là huyện đông dân nhất cả nước, nhu cầu nhà ở cực lớn nhưng vì sao bất động sản Bình Chánh vẫn đang là “vùng trũng”?

Bình Chánh có diện tích trải dài khu vực tiếp giáp trung tâm TP.HCM với Long An

Những nguồn lực đang “ngủ quên” của Bình Chánh

Là huyện ngoại thành của TP.HCM, Bình Chánh có diện tích tự nhiên hơn 250km2 bao bọc phía Tây và một phần phía Nam của thành phố.

Đây là địa phương có diện tích lớn thứ 3 của TP.HCM, chỉ sau hai huyện Cần Giờ và Củ Chi. Tuy nhiên, Bình Chánh lại là huyện có số dân đông nhất của cả nước.

Theo thống kê, dân số Bình Chánh hiện nay khoảng 800.000 người. Cứ bình quân mỗi năm Bình Chánh tăng cơ học 40.000 dân, chiếm 5% dân số hiện hữu.

Bình Chánh có vị trí tiếp giáp với huyện Đức Hòa, Bến Lức của Long An về phía Tây, phía Nam giáp với huyện Cần Giuộc. Với vị trí đặc biệt như vậy, Bình Chánh được ví như cầu nối giữa trung tâm TP.HCM với 13 tỉnh thành khu vực Đồng bằng sông Cửu Long.

Là huyện có diện tích lớn nhưng phần lớn đất ở Bình Chánh đang là đất nông nghiệp

Dù sở hữu vị trí đặc biệt, lực lượng dân số đông nhưng kinh tế - xã hội của Bình Chánh hiện chưa thực sự tương xứng với điềm năng. Địa phương này đang đối diện với nhiều điểm "nghẽn".

Chẳng hạn, dù có quỹ đất rộng lớn nhưng phần lớn diện tích đất ở Bình Chánh lại đang là đất nông nghiệp. Dân số đông, tốc độ đô thị hóa rất cao nhưng lại thiếu hụt về nguồn cung nhà ở.

Trong khi đó, hạ tầng yếu kém nên Bình Chánh chưa thể khai thác hết được thế mạnh về vị trí kết nối của mình.

Hiện nay các tuyến giao thông huyết mạch trên địa bàn Bình Chánh giúp kết nối giữa trung tâm TP.HCM với Đồng bằng sông Cửu Long đều đang quá tải như quốc lộ 1A, quốc lộ 50, cao tốc TP.HCM – Trung Lương…

Trong khi đó, dù sở hữu mạng lưới sông, kênh rạch khá dày đặc, song đến nay giao thông đường thủy của Bình Chánh vẫn chưa được đầu tư bài bản.

“Thay áo” cho Bình Chánh

Theo nhiều chuyên gia, Bình Chánh chưa thể phát huy hết tiềm lực của mình một phần do “chiếc áo” hành chính hiện nay đã quá chật chội.

Do đó, để huyện này phát triển nhanh về kinh tế - xã hội thì cần sớm được thay “chiếc áo” mới đủ rộng. Trong đó, có việc TP.HCM cần sớm xem xét đưa địa phương này lên quận hoặc thành phố.

Tại một hội thảo mới đây, lãnh đạo huyện Bình Chánh, ví địa phương này như cái khớp gối nối phần đùi là TP.HCM và bắp chân là 13 tỉnh miền Tây.

Tuy nhiên, “cái khớp” nối này lại đang gặp trục trặc, phát triển chưa xứng tầm. Nhất là khi so sánh với khu vực phía Đông TP.HCM cũng có vị trí tương tự nhưng lại đang vượt trội về hạ tầng giao thông, cảnh quan đô thị.

Hiện nay, với hơn 14.516 hecta đất nông nghiệp, chiếm 57,45% diện tích toàn huyện, Bình Chánh gặp khá nhiều khó khăn trong việc đô thị hóa và thúc đẩy phát triển kinh tế.

Trong khi đó, những năm gần đây, Bình Chánh có tốc độ tăng dân số cao, trong đó lực lượng nhập cư rất lớn khiến cho địa phương gặp áp lực về hạ tầng, nhà ở và phát sinh vấn đề ô nhiễm môi trường, ảnh hưởng đến chất lượng sống.

Đồng quan điểm, nhiều chuyên gia quy hoạch cho biết, so với nhiều quận huyện khác của TP.HCM thì Bình Chánh đang là “vùng trũng” về hạ tầng giao thông, phát triển kinh tế.

Thậm chí, nếu so với những đô thị đang có tốc độ phát triển nhanh tại Long An như Đức Hòa, Bến Lức, Cần Giuộc… Bình Chánh nếu không sớm “đột phá” sẽ phải chịu nhiều áp lực và thiệt thòi khi những khu vực này chuyển mình lên thành phố.

Theo Viện Nghiên cứu Phát triển TP.HCM, nếu đối chiếu với các quy định, tiêu chí thì Bình Chánh sẽ không đủ điều kiện để lên quận trong giai đoạn từ này đến năm 2030.

Thay vào đó, địa phương có thể chuyển đổi sang mô hình thành phố thuộc thành phố vào năm 2025.

Để đạt mục tiêu này, đến năm 2030, huyện cần đầu tư nhiều dự án phát triển hạ tầng đô thị, giao thông, cải tạo môi trường... Tổng vốn đầu tư ước khoảng 122.695 tỉ đồng, bao gồm cả nguồn xã hội hóa.

Cơ hội nào cho thị trường bất động sản Bình Chánh?

Như đã phân tích, với điểm nghẽn về hạ tầng giao thông, quỹ đất ở khiêm tốn trong khi chiếm phần lớn là đất nông nghiệp… đã khiến cho thị trường bất động sản tại Bình Chánh chưa thể bùng nổ như các địa phương khác.

Tuy nhiên, với tốc độ đô thị hóa mạnh, dân số tăng nhanh đây vẫn là thị trường được giới đầu tư bất động sản theo dõi sát sao. Đặc biệt, với những nhà đầu tư trường vốn và có tầm nhìn dài hạn.

Hạ tầng giao thông là "điểm nghẽn" cản trở sự phát triển của Bình Chánh

Anh Hoàng, một nhà đầu tư bất động sản kinh nghiệm cho biết, có nhiều nguyên nhân khiến nhà đầu tư, kể cả những người mua nhà với nhu cầu ở thật không nên bỏ qua Bình Chánh.

Thứ nhất, hạ tầng giao thông Bình Chánh hiện nay dù đang kém phát triển song những năm tới sẽ được cải thiện với các dự án Vành đai 3, Vành đai 4, các tuyến đường sắt đô thị…

Thứ hai, hiện nay khu vực trung tâm TP.HCM quỹ đất đã cạn, giá bán quá cao thì xu hướng ly tâm là tất yếu. Những khu vực còn quỹ đất rộng và giá còn “mềm” như Bình Chánh là lựa chọn cho cả nhà đầu tư lẫn người thu nhập trung bình mua nhà để ở.

Ngoài ra, Bình Chánh có dân số đông. Trên địa bàn có khu công nghiệp, nhà máy quy mô lớn hút người lao động về sinh sống, làm việc. Do đó, nhu cầu về nhà ở là rất lớn.

Thứ ba, dù hiện nay Bình Chánh chưa chính thức lên quận hay thành phố. Tuy nhiên, đây chỉ là vấn đề thời gian. Do đó, nếu nhà đầu tư biết nắm bắt thông tin, đủ kinh nghiệm thì sẽ có cơ hội gia tăng giá trị tài sản khi địa phương này “chuyển mình”.

“Cũng như ở khu vực phía Đông với TP. Thủ Đức, giá nhà đất ở Bình Chánh sẽ tăng nếu địa phương này lên quận hoặc thành phố. Thực tế, từ khi có thông tin Bình Chánh sẽ lên quận thì giá đất khu vực này đã tăng so với trước đó”, anh Hoàng nói.

Hiện nay, Bình Chánh chưa có nhiều khu đô thị quy mô lớn như ở khu Đông hay Nam của TP.HCM. Tuy nhiên, trong thời gian tới, nhiều doanh nghiệp bất động sản khả năng sẽ đổ bộ Bình Chánh khi những quỹ đất rộng ở các khu vực khác đang cạn dần.

Một dự án căn hộ tại huyện Bình Chánh

Khảo sát thực tế giá bán bất động sản tại các xã của huyện Bình Chánh khá đa dạng.

Những khu vực nằm sát trung tâm TP.HCM đang có giá bán cao nhất. Cụ thể, giá bán nhà riêng tại xã Long Hưng ở mức từ 63 – 120 triệu đồng/m2; xã Vĩnh Lộc A từ 24 – 84 triệu đồng/m2; Vĩnh Lộc B từ 32 – 63 triệu đồng/m2; xã Phạm Văn Hai từ 24 – 70 triệu đồng/m2; xã Tân Kiên từ 35 – 87 triệu đồng/m2…

Ở các khu vực khác giá nhà riêng nằm trong khoảng trung bình từ 25 – 50 triệu đồng/m2. Trong khi phân khúc đất nền có giá thấp hơn trung bình từ 17 – 45 triệu đồng/m2. Có một số nơi chỉ trên 10 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, phân khúc chung cư tại Bình Chánh cũng đang phát triển khá mạnh trong những năm gần đây. Dự án tập trung chủ yếu ở các tuyến đường lớn, đông đúc cư dân.

Giá bán căn hộ khu vực này nếu so sánh với khu vực phía Đông TP.HCM cũng đang thấp hơn.

Các dự án nổi bật tại khu vực này có thể kể đến như: Mizuki Park có giá bán khoảng trung bình khoảng hơn 40 triệu đồng/m2; Westgate giá bán từ 32 – 55 triệu đồng/m2; Saigon Intela khoảng 27 – 30 triệu đồng/m2; Lovera Vista khoảng 33 – 36 triệu đồng/m2…

Bên cạnh đó, đất nông nghiệp là loại hình đang được các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm tại Bình Chánh.

Theo nhiều nhà đầu tư, giá đất nông nghiệp Bình Chánh hiện khoảng 3 – 5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, nếu sau này được chuyển đổi lên đất ở thì giá trị có thể tăng gấp hàng chục lần.

Đầu tư đất nông nghiệp ở Bình Chánh tiềm năng nhưng cũng nhiều rủi ro về quy hoạch

Ông Truyền, một nhà đầu tư chia sẻ, dễ hiểu khi nhiều người quyết định mua đất nông nghiệp đón quy hoạch. Tuy nhiên, đây là hình thức đầu tư tiềm ẩn nhiều rủi ro và không dành cho số đông.

Ông Truyền phân tích, để mua đất nông nghiệp nhà đầu tư phải nắm rất rõ về quy hoạch, có kiến thức và kinh nghiệm thực tế để đánh giá. Thời gian qua, có rất nhiều người mua đất xây nhà xong bị cưỡng chế phá dỡ vì xây dựng trái phép ở Bình Chánh.

Bên cạnh đó, đất nông nghiệp thường giao dịch với diện tích lớn, vốn đầu tư nhiều. Nếu không may khu đất không đi đúng “trộ trình”, chệch quy hoạch thì khả năng chôn vốn hoặc bán rẻ là khó tránh khỏi.