Kinh doanh BĐS: Trước sức ép về vốn

Theo thống kê của Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, trong tổng số 224 nghìn tỷ đồng dư nợ tín dụng cho vay BĐS thì tại TP.HCM chiếm 36%, tại Hà Nội chiếm 16%. Sau thời gian ân hạn để xây dựng, đây là thời điểm các DN phải trả gốc và lãi.

Trước hiện tượng “đại hạ giá” sản phẩm tại một số dự án BĐS gần đây, nhiều người lo ngại rằng sẽ tạo hiệu ứng domino, dẫn tới sự đổ vỡ của thị trường BĐS trong nước. Cũng có những ý kiến lại cho rằng dù có hạ hơn nữa, chủ đầu tư vẫn chưa chắc đã lỗ bởi giá BĐS Việt Nam đã bị đẩy lên quá cao so với khả năng chi trả của người dân cũng như so với giá trị thực.

Thực tế cho thấy, sự đóng băng kéo dài của thị trường BĐS song hành với mặt bằng lãi suất cao. Tuy nhiên, điều dễ nhận ra là sự đóng băng ấy chưa đưa đến một sự đổ vỡ hoặc thay đổi đáng kể nào mà cả người bán - người mua cần ghi nhận. Một bộ phận DN BĐS báo lỗ trong chín tháng đầu năm, số khác lợi nhuận giảm mạnh, song số Cty khai tử vẫn chỉ đếm trên đầu ngón tay, nghĩa là khủng hoảng chưa xảy ra khi mà sự cầm cự vẫn đang có chỗ đứng.

Sự cầm cự không xuất phát riêng từ DN, nó đang phụ thuộc chủ yếu vào các tổ chức tín dụng. Nhiều khách hàng đến hạn trả nợ cuối năm, không thể tìm ra nguồn trả, đành phó mặc cho ngân hàng xử lý. Cách thông thường là ngân hàng siết dự án, đấu giá, phát mãi, thu hồi nợ. Phát mãi tài sản thế chấp là BĐS vô cùng khó khăn. Một số DN và ngân hàng đành phải tính bài chuyển nợ từ ngân hàng này qua ngân hàng khác. Theo các chuyên gia, kiểu ngân hàng A giải chấp để khách hàng mang tài sản qua thế chấp tại ngân hàng B, vay tiền về trả ngân hàng A. Như thế, nợ chuyển từ ngân hàng A sang ngân hàng B hoặc ngược lại. Cách thức nguy hiểm này có thể gây ra hệ lụy đổ vỡ dây chuyền mà giới kinh doanh tiền tệ rõ hơn ai hết.

Ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng bản chất việc giảm giá bán BĐS là chủ đầu tư đưa ra gói tài chính cho việc mua sản phẩm BĐS, có kèm điều kiện về tỷ lệ tổng số tiền cần thanh toán ngay là bao nhiêu, đây là việc thực hiện theo cơ chế thị trường, đối với người bán và mua.

Việc giảm giá BĐS giúp cho DN có nguồn vốn để xử lý các khó khăn trước mắt. Từ đó có thể kết thúc dứt điểm dự án, có cơ hội tái cấu trúc DN, cắt giảm nhân sự, nếu cần. Đồng thời, có nguồn vốn để đầu tư vào các cơ hội tốt hơn. Khách hàng có cơ hội mua sản phẩm phù hợp, bỏ tiền mặt lớn tức khắc, nhưng có ngay sản phẩm chắc chắn và sử dụng đồng tiền hiệu quả hơn là gửi ngân hàng.

Tuy nhiên, mặt trái của vấn đề này là hiệu quả dự án không cao, không còn hiệu quả, thậm chí nhiều khi là lỗ. Trong một số trường hợp xấu hơn, vì cần phải trả lại tiền cho khoản vay ngân hàng, DN không còn tiền để tiếp tục triển khai dự án, dẫn đến chậm tiến độ hoàn thiện phần còn lại và lại tiếp tục xung đột với khách hàng.