Khủng hoảng nhà ở toàn cầu: Hệ lụy và các gợi ý về chính sách vĩ mô

Hệ lụy do thiếu nhà ở

Các nghiên cứu đã chỉ ra tác động của khả năng chi trả cho nhà ở đối với tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế. Ví dụ, khả năng chi trả cho nhà ở đã làm giảm hiệu suất của các tàu điện ngầm tại London xuống 1,6 tỷ USD mỗi năm. Mặt khác, sự thịnh vượng của các gia đình phụ thuộc vào sự ổn định của giá nhà, nhất là tại những quốc gia như Trung Quốc, nơi mà bất động sản chiếm đến 70% giá trị tài sản hộ gia đình.

Theo báo cáo, hơn một nửa số hộ gia đình tại Mỹ không đủ khả năng mua được một căn nhà trị giá 250.000 USD, trong khi giá nhà trung bình trên toàn quốc là 408.100 USD. Khoảng 11 triệu người Mỹ chi hơn 50% thu nhập để thuê nhà. Tại Hồng Kông, người dân chi đến 50,3% thu nhập cho nhà ở, tỷ lệ cao nhất thế giới.

Về phía nguồn cung, giá đất tăng chóng mặt trên toàn thế giới do các đợt phong tỏa và đình trệ xây dựng do dịch bệnh đã tạo áp lực về tiến độ vô cùng lớn cho các chủ đầu tư. Các vấn đề về chuỗi cung ứng, thiế nguyên liệu và lao động càng khiến việc phát triển nguồn cung nhà ở mới bị hạn chế. Trong khi đó, lạm phát trên diện rộng đã khiến hiệu suất kinh tế của các dự án nhà ở bị ảnh hưởng, buộc giá bán và cho thuê cao hơn so với kế hoạch ban đầu.

Năm ngoái, giá thuê nhà tại thành phố Phoenix thuộc bang Arizona, Mỹ đã tăng đến 30%. Giá thuê nhà riêng trên toàn nước Mỹ tăng 7,8%. Giá nhà để bán tăng 16,9%, nhanh hơn so với tốc độ tăng thu nhập. Tồn kho nhà để bán giảm mạnh 48,7% từ tháng 1 năm 2019 đến tháng 12 năm 2021, đạt mức thấp lịch sử với chỉ 753.102 căn cho một quốc gia có đến 333 triệu dân.

Nhu cầu về nhà ở tại Mỹ đã bị dồn nén trước đại dịch. Tỷ lệ sở hữu nhà ở Hoa Kỳ đã ở mức thấp lịch sử là 65,1% trong quý 4 năm 2019. Thế hệ millennial được gọi là “thế hệ đi thuê nhà” phần nhiều bởi họ không đủ khả năng kinh tế. Họ không có tiền tiết kiệm như các thế hệ trước, trong khi việc làm và mức lượng bị ảnh hưởng bởi suy thoái kinh tế. Tất cả các yếu tố này khiến họ khó tích lũy đủ tiền để trả trước (thường là 20% giá trị căn nhà) hay trả tiền vay thế chấp hàng tháng.

Những diễn biến gần đây của cuộc chiến Nga - Ukraine đang dẫn đến một cuộc khủng hoảng tị nạn lớn, có thể khiến hơn 5 triệu người phải di tản. Điều này sẽ chỉ làm vấn đề nhà ở thêm nghiêm trọng trên khắp châu Âu.

Các chuyên gia cho rằng cần hành động ngay để tái cân bằng cung – cầu trên thị trường nhà ở, để tránh một cuộc khủng hoảng nhân đạo và xã hội sâu sắc do sự bất mãn về điều kiện sống, nhất là đối với giới trẻ.

Đề xuất về mặt chính sách vĩ mô

Quy hoạch phân vùng

Các chính quyền tại nhiều địa phương đã bắt đầu hành động bằng cách quy hoạch các khu vực hiệu quả hơn. Tại Berlin, Đức, chính quyền cho phép xây dựng một số lượng nhất định các căn hộ dành cho một gia đình trên mỗi lô đất. Tuy nhiên, chính sách này vẫn hạn chế về mặt quy mô, do diện tích các lô đất nhỏ, mật độ thấp, quy hoạch tốn thời gian và hiệu quả chưa cao.

Các chính sách nên hướng đến quy hoạch phân vùng để tác động đến toàn bộ các khu vực lân cận, từ đó thúc đẩy xây dựng quy mô lớn như ở các khu vực Williamsburg và Brooklyn của Mỹ. Tại đây, các tòa tháp cao tầng với hỗn hợp nhà ở thuộc nhiều phân khúc nằm bên bờ sông đã phát triển mạnh mẽ.

Tuy nhiên, việc phân bổ cần phải đủ tinh tế để mang lại hiệu quả như mong muốn. Ví dụ quy hoạch khu vực Manhattan hiện tại đang khiến hàng loạt tòa tháp siêu cao, “siêu gầy” xuất hiện, với thiết kế và xây dựng tốn kém và chỉ tập trung vào phân khúc nhà ở hạng sang thay vì giải quyết vấn đề nhà ở giá cả phải chăng cho người dân.

Chính sách nhập cư

Các chính sách nhập cư có ảnh hưởng đến việc phát triển nhà ở vì ngành xây dựng tại nhiều quốc gia phụ thuộc rất nhiều vào lao động nhập cư, như tại các nước Trung Đông, Singapore và châu Âu. Do đó, các chính sách nhập cư linh hoạt hơn có thể giảm thiểu tình trạng thiếu lao động, từ đó giảm chi phí xây dựng và kết quả là giá nhà sẽ thấp hơn.

Ưu đãi tài chính

Cần có các biện pháp hỗ trợ tài chính để kích thích cả hai phía cung và cầu: các khoản vay lãi suất thấp và giảm thuế là những công cụ hữu hiệu. Chúng không chỉ làm giảm chi phí vốn tổng thể cho các dự án nhà mới và nhà cải tạo, mà còn có thể hỗ trợ chuyển đổi công năng các văn phòng và khách sạn cũ thành khu dân cư.

Tăng nguồn thu từ bất động sản thương mại để xây nhà giá rẻ

Các thành phố trên toàn thế giới tiếp tục chuyển đổi nhiều đường phố thành nơi chỉ dành cho người đi bộ. Đại lộ Champs Elysées của Paris sẽ tăng cường không gian đi bộ trong các trục chính đô thị. Điều này mở ra tiềm năng cho các không gian thương mại có giá trị cao. Nhà nước có thể tăng thu ngân sách từ đây để sử dụng cho việc phát triển nhà ở giá rẻ.

Người ta đã nói nhiều về “thành phố 15 phút đi bộ” của Paris hoặc “các khu phố 20 phút đi xe” của Melbourne. Khi các trung tâm thành phố ngày càng trở nên dày đặc hơn và người dân địa phương quay về khám phá các khu vực quanh nơi họ sống sau đại dịch, thì các thành phố cần có sự phân cấp rõ ràng hơn để tránh quá tải tại vùng lõi, và phát triển rộng ra các khu vực ở ngoại ô đang bị lãng quên.

Ưu đãi vay thế chấp cho người mua nhà

Việc nới lỏng các quy định ngân hàng để cho phép người mua nhà thanh toán các khoản trả trước nhỏ hơn hay tiếp cận các khoản vay tốt hơn có thể giảm bớt gánh nặng và tăng số lượng người thuộc tầng lớp trung lưu sở hữu nhà. Với sự phát triển của hệ thống ngân hàng, các khoản vay với lãi suất thấp sẽ không tạo ra một cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp dưới chuẩn như những năm 2008 – 2009 tại Mỹ.