Từ Á sang Âu, các nước đang giải quyết khủng hoảng nhà ở ra sao?

Nhà ở là vấn đề chính trị - xã hội

Paget-Jones đến từ thị trấn Port Talbot, xứ Wales, không dám mơ mình có thể mua được nhà dù đã tiết kiệm bằng đủ mọi cách theo những lời khuyên trên mạng như ngừng mua cà phê sáng ngoài cửa hàng hay hủy đăng ký Netflix. Jones đã 28 tuổi và cô rất cần một ngôi nhà cho riêng mình. Điều đó sẽ giúp cô có cuộc sống tốt hơn và ổn định hơn thay vì đi thuê như hiện nay.

“Sở hữu nhà riêng là mục tiêu của tôi”, cô nói. Nhưng công việc toàn thời gian hiện tại không thể giúp cô tiết kiệm đủ tiền cho khoản tiền đặt cọc.

Giá trung bình của những ngôi nhà mà Jones đang xem xét vào khoảng 180.000 bảng Anh (235.000 USD). Cô đang có 3.000 bảng Anh (3.900 USD) tiền tiết kiệm, trong khi tiền thuê nhà của cô là 675 bảng Anh một tháng. Jones có thể tiết kiệm khoảng 200 bảng Anh một tháng, nhưng chi phí sinh hoạt tăng lên do lạm phát đã ảnh hưởng lớn đến kế hoạch của cô.

Cô nói: “Tôi đang tiết kiệm nhiều hơn so với hầu hết mọi người. Nhưng giá cả tăng cao khiến tôi không thể dành dụm được nhiều hơn. Tôi vẫn phải ăn uống và trả tiền mua khí đốt sưởi ấm”.

Trường hợp của Paget-Jones không phải là hiếm. Tại Mỹ, giá nhà đang cao gấp 4,4 lần thu nhập trung bình, mức cao nhất kể từ năm 2006. Ở Anh và xứ Wales, con số này là 8,9 lần, tăng từ 6,7 lần vào một thập kỷ trước. Canada đang cân nhắc việc cấm người nước ngoài mua nhà sau khi giá nhà tăng gấp 9 lần thu nhập trung bình của hộ gia đình. Thị trường nhà ở tăng giá chóng mặt, khiến nhiều người bị bỏ lại phía sau và có thể chẳng bao giờ sở hữu được một ngôi nhà trong đời.

Vấn đề này càng thêm phức tạp bởi nhiều người dư dả chọn đầu tư bất động sản thay vì gửi ngân hàng khi lãi suất quá thấp. Những người khác thì chỉ kiếm vừa đủ để trả tiền thuê nhà đang không ngừng tăng cao.

Dan Wilson Craw, Phó Giám đốc của Generation Rent, một nhóm vận động hành lang cho quyền lợi của người thuê nhà, cho biết: “Lãi suất ở mức khá thấp đã đẩy giá nhà tăng trên toàn thế giới”.

“Sở hữu một ngôi nhà không chỉ giúp bạn có nơi để ở, đó còn là một khoản đầu tư tốt và một khoản dành dụm trước khi nghỉ hưu”, Richard Ronald, Giáo sư nghiên cứu về nhà ở tại Đại học Amsterdam, cho biết.

Châu Á hướng về nhà ở công cộng

Các quốc gia trên thế giới đã nhận ra tình trạng này và nhiều trong số đó đang cố gắng cải thiện thị trường nhà ở.

Remy Raisner, người sáng lập công ty đầu tư bất động sản Group Raisner tại New York và đồng tác giả của một báo cáo tại Diễn đàn Kinh tế Thế giới về cuộc khủng hoảng nhà ở toàn cầu, cho biết: “Cung và cầu trên thị trường nhà ở đang mất cân bằng trầm trọng. Tại Mỹ, nguồn cung nhà ở rất thấp, mỗi 10 năm trong thế kỷ này chỉ có khoảng 3 triệu căn nhà được rao bán”.

Một số ý kiến ​​cho rằng thị trường nhà ở Nhật Bản là hình mẫu mà thế giới nên theo đuổi. Tại đây, giá thuê nhà hầu như không thay đổi trong 25 năm qua. Nguyên nhân là do chính phủ kiểm soát việc quy hoạch trên toàn quốc và cởi mở hơn trong việc xây dựng nhà ở. Chỉ hơn một phần ba người dân Nhật Bản phải đi thuê nhà, và họ được Đạo luật cho thuê đất và xây dựng ban hành năm 1991 bảo vệ, khiến chủ nhà khó kết thúc hợp đồng thuê hoặc ngăn cản họ gia hạn hợp đồng. Người dân Nhật xếp hạng ba về mức độ hài lòng đối với về tình trạng nhà ở (nhà tốt và giá cả phải chăng) trong số các nước thuộc OECD, cao hơn Mỹ và Canada.

Jiro Yoshida, Phó giáo sư kinh doanh tại cao đẳng Smeal ở bang Pennsylvania, cho biết: “Việc xin giấy phép xây dựng tại Nhật Bản ổn định hơn so với các quốc gia khác. Các quy định về quy hoạch và xây dựng của Nhật Bản rất chặt chẽ. Các quan chức và ủy ban quy hoạch không có nhiều quyền quyết định trong vấn đề này”.

Điều này khác so với Mỹ, nơi mà các ủy ban quy hoạch tại địa phương có thể điều chỉnh các quy tắc theo mong muốn của họ. “Quy định tại Mỹ không chắc chắn và không rõ ràng đến mức mỗi địa phương đều có các luật sư chuyên trách để giải quyết các vụ kiện đòi quyền lợi”.

Wilson Craw ủng hộ hệ thống của Nhật Bản. Ông nói: “Tôi nghĩ không có lý do gì khiến chúng ta không thể có một thị trường nhà ở kiểu Nhật Bản. Tuy nhiên, các đề xuất làm giảm giá nhà sẽ khiến các chính trị gia khó nhận được sự ủng hộ của những cử tri đang sở hữu nhà”.

Gần đây, Nhà Trắng tthừa nhận rằng tốc độ xây dựng nhà tại Mỹ trong 40 năm qua đã không theo kịp với sự tăng trưởng dân số, những ngôi nhà được xây quá lớn và quá đắt đối với người mua lần đầu. Số lượng ngôi nhà mới dưới 130m2 đang được xây dựng thấp hơn 80% so với những năm 1970. Đất được quy hoạch cho các sân gôn thay vì nhà ở.

Tuy nhiên, không phải ai cũng nghĩ rằng thị trường nhà ở Nhật Bản toàn màu hồng. Trong khi giá cho thuê hầu như không thay đổi, giá mua bất động sản tại đây cũng tăng lên giống như các nước khác.

Ronald, người đã làm việc giữa Nhật Bản và Hà Lan trong hai thập kỷ qua, lập luận: “Dân số già của Nhật Bản là một phần lý do cho thành công của thị trường nhà ở. Nhưng chính sách của họ không phải điều gì kỳ diệu, vì thực tế Nhật Bản cũng trải qua một đợt lạm phát giá nhà khủng khiếp”.

Một mô hình khác được nói tới là Singapore, nơi nhà ở công cộng được xây dựng và bán cho người dân theo các hợp đồng thuê 99 năm với giá thấp hơn giá thị trường. Việc bán căn nhà này bị hạn chế rất nhiều để giảm trục lợi, nhưng chủ sở hữu vẫn có thể chuyển nhượng sau 5 năm. Theo thống kê, khoảng 4/5 người Singapore sống trong các khu nhà ở công cộng.

Châu Âu ủng hộ cho thuê nhà giá rẻ

Tại châu Âu, có một giải pháp thay thế khả thi khác đang diễn ra ở Đức.

Yoshida cho biết: “Mô hình của Đức hơi quá cực đoan và độc đáo. Họ có rất nhiều nhà ở công cộng, nhưng đi thuê nhà lại điều hết sức bình thường. Đức là quốc gia có tỷ lệ sở hữu nhà thấp thứ hai trong toàn khối OECD. Tại đây, mua nhà không phải mục tiêu cuối cùng, người dân sống trong căn hộ đi thuê và mua nhà để đầu tư”.

Do đó, quyền lợi của người thuê nhà đã trở thành trọng tâm trong nhiều chính sách tại quốc gia này. Nhiều người dân đã biểu tình để chuyển 1/4 triệu ngôi nhà từ tay các công ty tư nhân thành sở hữu công cộng để làm giảm giá thuê nhà và mua nhà.

Người dân Đức cũng đang quan tâm hơn tới việc mua nhà, khi giá nhà tăng và sở hữu nhà mang lại cảm giác an toàn hơn sau đại dịch. Khi làm chủ một ngôi nhà, một người có thể ở đó cả đời, lập gia đình, sinh con và nuôi dưỡng con cái trưởng thành. Họ có toàn quyền trang trí hay đầu tư vào căn nhà tùy theo sở thích.

Cho đến cuối tháng 1 năm 2022, các dự án phát triển nhà ở ở Đức được chính phủ trợ cấp để có giá bán dưới mức giá thị trường trong 5 năm đầu tiên sau khi xây dựng. Ronald nói: “Điều đó có nghĩa là hàng chục nghìn căn hộ được tung ra thị trường mỗi năm, giữ cho giá thuê thấp hơn và ngăn chặn tình trạng tranh giành mua bất động sản”.

Một mô hình tương tự cũng đang được triển khai ở Áo và Thụy Sĩ, nơi tỷ lệ sở hữu nhà lần lượt là 55% và 45%, thấp hơn so với tỷ lệ trung bình tại châu Âu là 70%. Tại thủ đô Vienna của Áo, tỷ lệ sở hữu nhà chỉ là 7%.

Ronald cho biết: “Chính sách của Đức và Thụy Sỹ đảm bảo một khoản trợ cấp để thị trường nhà ở có một lượng nhà cho thuê giá rẻ nhất định”.

Dù mô hình quản lý nhà ở kiểu châu Âu chưa hoàn hảo, nhưng nhìn chung chúng đều khuyến khích giá thuê rẻ hoặc đẩy mạnh quyền sở hữu nhà ở, trong khi hạn chế đầu cơ bất động sản chỉ để tạo ra lợi nhuận.

Wilson Craw nói: “Không có lý do gì mà chúng ta không làm được điều đó. Cái mà chúng ta cần giải quyết là rào cản từ hệ thống quản lý”.