Không phải pháp lý hay nguồn vốn, đây mới là vấn đề giúp thị trường bất động sản sôi động trở lại

Thị trường cần thời gian để tái tạo niềm tin cho nhà đầu tư. Ảnh minh hoạ

Thị trường cần thời gian

Một khảo sát về tác động của các cơ chế, chính sách đối với thị trường bất động sản mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đã đưa ra những phân tích khá chi tiết về diễn biến cũng như xu hướng thị trường sau khi Chính phủ ban hành hàng loạt cơ chế, chính sách tháo gỡ.

Theo đó, về nguồn cung, có tới 43% doanh nghiệp được khảo sát cho biết các cơ chế, chính sách mới được ban hành từ đầu năm 2023 đã có tác động tích cực, rất tích cực tới nguồn cung bất động sản. 57% doanh nghiệp đánh giá các cơ chế, chính sách này mới chỉ ghi nhận tác động ở mức độ bình thường.

Xét trên tổng thể trong suốt gần 8 tháng qua, tình hình nguồn cung, đặc biệt là các sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân trên thị trường chưa thực sự được giải quyết một cách triệt để.

Tuy nhiên, thị trường có ghi nhận tín hiệu tích cực ngày càng rõ nét theo thời gian. Cụ thể vào những tháng cuối quý 2 và đầu quý 3, đã xuất hiện thông tin các dự án mở bán tại một số địa phương như Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng,...

Sự thay đổi này đến từ hai nguồn chính yếu, đó là một số dự án vướng mắc ở khâu pháp lý cuối cùng, được tháo gỡ và kịp thời đưa ra thị trường.

Một số dự án trước đó đã đủ điều kiện mở bán nhưng chủ đầu tư trì hoãn việc ra hàng do tâm lý e ngại thị trường trầm lắng sẽ ảnh hưởng tới kế hoạch bán hàng.

Trước các động thái quyết liệt của Chính phủ, các bộ ngành, các chủ đầu tư được trấn an tinh thần và có thêm niềm tin để quyết định mở bán.

Bộ phận nghiên cứu của VARS đánh giá, về bản chất, các cơ chế, chính sách vẫn đang dừng lại ở giai đoạn “tiếp cận” và tháo gỡ “lớp ngoài” đối với vấn đề “nguồn cung”. Chưa thực sự thâm nhập và giải quyết một cách triệt để, trên diện rộng tất cả các khó khăn, vướng mắc gây ảnh hưởng trực tiếp tới nguồn cung.

Tuy nhiên, công bằng mà nói “nguồn cung” với sản phẩm bất động sản không phải là vấn đề có thể giải quyết trong thời gian ngắn được. Vì kể cả khi các vướng mắc cả về pháp lý, nguồn vốn hay các vấn đề liên quan được tháo gỡ thì vẫn cần một khoảng thời gian tương đối để có thể hình thành “nguồn cung” sản phẩm bất động sản.

Nhà đầu tư xác định “chậm mà chắc”

Dữ liệu của VARS cho thấy, chỉ có 21% doanh nghiệp được khảo sát đánh giá các cơ chế, chính sách mới được ban hành từ đầu năm 2023 đến nay thực sự có tác động tích cực, rất tích cực tới tâm lý nhà đầu tư. Các doanh nghiệp còn lại đều cho rằng, sau một thời gian quan sát và theo dõi, không thấy được sự chuyển biến thực sự và rõ rệt của thị trường nên khách hàng/nhà đầu tư sau khi ổn định tâm lý, vẫn xác định “chậm mà chắc”, vô cùng “thận trọng” trước các quyết định của mình.

Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư tích cực đã nhận thấy cơ hội từ thị trường, sẵn sàng tham gia giao dịch, lại đang bị chôn vốn, phải tập trung giải quyết hết các áp lực tài chính từ các khoản vay đầu tư trước đó. Tuy nhiên, tâm lý các nhà đầu tư bất động sản còn đang chưa muốn đầu tư ngay trong thời điểm này, đa phần đầu tư chưa ra được hàng cũ dẫn đến không quay vòng được vốn.

Cùng với các vấn đề về pháp lý thì “nguồn vốn” là khó khăn dai dẳng, đeo bám nhiều doanh nghiệp bất động sản trong suốt thời gian qua. Qua cuộc khảo sát, có tới hơn 70% doanh nghiệp cho biết, các cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự phát huy được tác động tới doanh nghiệp.

30% còn lại ghi nhận tác động tích cực của những chính sách này thuộc nhóm có nhu cầu, cần giải quyết các vấn đề liên quan đến hoạt động phát hành trái phiếu. Sau khi nghị định số 08/NĐ-CP và một số động thái từ phía Ngân hàng nhà nước, huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp đã bắt đầu có dấu hiệu phục hồi.

Theo đó, nhóm ngành bất động sản xếp vị trí thứ 2 trong tổng giá trị phát hành TPDN được ghi nhận trong 7 tháng đầu năm 2023 với 26.055 tỷ đồng (chiếm 33%).

Nhiều doanh nghiệp đã đàm phán thành công với các chủ sở hữu trái phiếu để gia hạn thời hạn trả nợ. Tuy nhiên, việc gia hạn thời gian trả nợ chỉ giúp doah nghiệp có thời gian ổn định lại sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu lại nợ doanh nghiệp để phục hồi.

Về cơ bản chỉ là chuyển từ nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác. Nếu các vấn đề của thị trường không được giải quyết một cách triệt để, doanh nghiệp sẽ khó có thể tiếp cận cũng như hấp thụ nguồn vốn mới bởi cùng với các khó khăn của thị trường, sức khỏe doanh nghiệp bất động sản đã suy yếu từ lâu.

Theo VARS, để thị trường có thể đạt được những chuyển biến rõ rệt, đặc biệt cần thêm nhiều các giải pháp thật sự cụ thể, chi tiết và mạnh tay hơn nữa từ phía Chính Phủ, các bộ ngành.

Ngoài các lưu ý cho thị trường bất động sản Việt Nam Chính phủ, bộ ngành cần tiếp tục nghiên cứu và ban hành các cơ chế, chính sách theo hướng hoàn thiện hành lang pháp luật, đặc biệt là các công cụ tài chính bất động sản. Cần có chính sách phát triển các kênh dẫn vốn mới như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), chứng khoán hóa bất động sản, Quỹ nhà ở...

Nhà nước cần định hướng nguồn cung, sản phẩm ngay từ bước lập quy hoạch, tránh hiện tường cần không có, có không cần.

Đồng thời, chủ động điều tiết nguồn cung đất đai cho thị trường bất động sản sơ cấp thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Sử dụng cơ chế chính sách như thuế để điều tiết, quản lý thị trường bất động sản.