Phát Đạt bứt phá lợi nhuận quý 3 nhờ bán dự án, song hiệu quả bán hàng vẫn là điểm nghẽn

Phát Đạt ghi nhận doanh thu và lợi nhuận quý 3/2025 tăng mạnh nhờ chuyển nhượng dự án.

Doanh thu, lợi nhuận tăng mạnh nhờ chuyển nhượng dự án

Trong quý 3/2025, doanh thu Phát Đạt đạt 507 tỷ đồng, tăng 504,4 tỷ đồng, tương đương 19.400% so với cùng kỳ năm 2024.

Lũy kế 9 tháng đầu năm, doanh thu tăng 791 tỷ đồng, tương đương 457%, lên 964 tỷ đồng. Nhờ đó, lợi nhuận sau thuế cũng cải thiện đáng kể, khi lãi ròng quý 3 tăng 67,6% (tương đương 34,6 tỷ đồng) lên 85,8 tỷ đồng, còn lũy kế 9 tháng tăng 30,5%, đạt 201 tỷ đồng.

Theo giải trình của Phát Đạt, kết quả tăng trưởng mạnh mẽ này chủ yếu đến từ doanh thu chuyển nhượng bất động sản tại dự án Bắc Hà Thanh (Gia Lai) và chuyển nhượng dự án tại số 14/2A Kỳ Đồng (TP. HCM) – còn gọi là dự án Trương Định. Đây là dự án quy mô nhỏ, diện tích chỉ 0,17 ha, với giá trị tồn kho tại ngày 30/6/2025 hơn 89 tỷ đồng.

Bên mua dự án không được công bố, nhưng trong báo cáo tài chính quý 3 xuất hiện Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Bất động sản A&T Sài Gòn với khoản phải thu khách hàng 113,5 tỷ đồng tại ngày 30/9/2025. Đây là lần đầu tiên A&T Sài Gòn xuất hiện trong báo cáo tài chính của Phát Đạt, cho thấy có khả năng doanh nghiệp này là bên nhận chuyển nhượng một phần dự án.

Doanh thu tăng kỷ lục nhưng hoạt động bán hàng vẫn yếu

Việc doanh thu quý 3 tăng tới 19.400% là con số kỷ lục hiếm thấy trong ngành bất động sản. Tuy nhiên, nếu so với quy mô tài sản của Phát Đạt, con số này vẫn khiêm tốn. Doanh thu quý 3 chỉ chiếm 3,4% hàng tồn kho và 2,1% tổng tài sản, cho thấy hiệu quả bán hàng vẫn ở mức thấp.

Đáng chú ý, trong khi doanh thu tăng mạnh thì người mua trả tiền trước ngắn hạn lại giảm 81,4%, tương đương 109,1 tỷ đồng, xuống còn 24,9 tỷ đồng; phải thu ngắn hạn khách hàng cũng giảm 25,7%, tương đương 722 tỷ đồng, còn 2.084 tỷ đồng.

Dù doanh thu tăng mạnh, các chỉ tiêu liên quan đến bán hàng mới lại suy giảm, cho thấy Phát Đạt vẫn chưa cải thiện rõ rệt tốc độ bán hàng trong kỳ.

Trong khi đó, chi phí bán hàng lại gia tăng. Quý 3/2025, chi phí này tăng từ 4,3 tỷ đồng lên 7,3 tỷ đồng; lũy kế 9 tháng tăng 49%, đạt 15,2 tỷ đồng. Đáng chú ý, Phát Đạt giảm chi phí lương bán hàng từ 1,9 tỷ đồng xuống 1,1 tỷ đồng, nhưng tăng mạnh chi phí quảng cáo từ 2,3 tỷ đồng lên 4,1 tỷ đồng và chi phí môi giới từ 0 đồng lên 1,2 tỷ đồng.

Hàng tồn kho cao, tiền mặt sụt giảm

Hiệu quả bán hàng chưa cải thiện khiến hàng tồn kho của Phát Đạt tiếp tục ở mức cao, đạt 14.977 tỷ đồng tại ngày 30/9/2025, tăng 899 tỷ đồng (6,4%) so với cuối năm 2024, chiếm tới 61,8% tổng tài sản.

Ngược lại, tiền và các khoản tương đương tiền chỉ còn 116 tỷ đồng, giảm 228 tỷ đồng (66,3%) so với đầu năm, chiếm chưa đến 0,5% tổng tài sản. Đáng chú ý, các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn (gồm tiền gửi tiết kiệm ngắn hạn) đã giảm từ 115 tỷ đồng xuống 0 đồng, cho thấy khả năng thanh khoản của doanh nghiệp đang bị thu hẹp.

Tính đến 30/9/2025, tổng tài sản hợp nhất của Phát Đạt đạt 24.245 tỷ đồng, tăng nhẹ so với cuối năm 2024. Nợ phải trả giảm 4,8% xuống còn 12.305 tỷ đồng, trong khi vốn chủ sở hữu tăng 8% lên 11.941 tỷ đồng.

Chi phí lãi vay 9 tháng đầu năm giảm gần 5% xuống còn 203 tỷ đồng, phản ánh nỗ lực tái cơ cấu nguồn vốn và giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.