Khơi thông nguồn lực đất xen kẹt, thúc đẩy phát triển đô thị

Dự án đầu tư xây dựng tuyến đường Đông Khê 2 sau giải phóng mặt bằng còn nhiều thửa đất nhỏ, xen kẹt, sử dụng lãng phí.

Khai thác, quản lý hiệu quả chưa cao

Sau khi thực hiện Dự án Đầu tư xây dựng tuyến đường Đông Khê 2 - giai đoạn 1, đoạn từ ngã tư đường Nguyễn Bỉnh Khiêm - Văn Cao đến đường Lê Lợi thuộc quận Ngô Quyền (nay là phường Ngô Quyền) xác định có 48 thửa đất đã giải phóng mặt bằng ở hai bên tuyến đường, tương ứng với diện tích 6.018,3 m2. Trong đó, 41 thửa đất nhỏ, chéo méo có diện tích từ 1-10 m2, với tổng diện tích 552,9 m2; 3 thửa đất vốn của Công ty TNHH MTV Quản lý và Kinh doanh nhà Hải Phòng đã thu hồi tương ứng với diện tích 134,4 m2; 2 thửa đất cây xanh, giao thông có tổng diện tích 406 m2 và 2 thửa đất có diện tích lớn khoảng 4.925 m2. Các thửa đất chéo méo còn lại, tuy diện tích nhỏ nhưng nằm sát mặt đường, có giá trị cao. Về mặt pháp lý, các diện tích này đã thu hồi, giải phóng mặt bằng, thuộc quản lý, sở hữu của nhà nước. Câu chuyện đất xen kẹt phát sinh sau thực hiện giải phóng mặt bằng dự án diễn ra nhiều năm nay, xuất hiện ở hầu hết xã, phường thuộc cả khu vực Đông và Tây Hải Phòng. Đất xen kẹt thường nhỏ lẻ từ vài chục đến vài trăm m2; nằm xen giữa các khu dân cư. Nguồn gốc đất xen kẹt khá đa dạng, bao gồm đất nông nghiệp, đất vườn và đất ở. Hình thức sở hữu tư nhân và có cả đất công thuộc quản lý nhà nước.

Số lượng quỹ đất xen kẹt trên địa bàn thành phố khá nhiều. Trong khi đó, nhu cầu được sở hữu thửa đất xen kẹt không nhỏ. Trường hợp tìm mua loại đất này có cả để đầu cơ và người dân có nhu cầu. Đó là những hộ có nhà, đất ở liền kề mảnh đất xen kẹt. Có trường hợp tự ý chuyển đổi đất vườn, nông nghiệp xen kẹt, nay muốn được hợp thức hóa, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Có nhà đầu tư muốn mua thửa đất xen kẹt nằm ở vị trí giao thông thuận lợi để kinh doanh.

Tuy nhiên, để có thể đưa những thửa đất xen kẹt vào giao dịch trên thị trường không dễ bởi tính pháp lý của quỹ đất này không rõ ràng, chưa có cơ chế cụ thể để quản lý, khai thác. Tại phường Hùng Vương (quận Hồng Bàng), nay thuộc các tổ dân phố Cam Lộ, An Trì (phường Hồng Bàng) có khoảng 387 thửa đất nông nghiệp với diện tích 125.627,8m2 nằm xen kẹt. Từ năm 2019, địa phương đề xuất hợp thức hóa và đưa vào kế hoạch đấu giá đối với 74 thửa đất phù hợp quy hoạch đất ở, nhưng đến nay, việc đấu giá chưa được thực hiện. Đất đai để hoang hóa gây lãng phí tài nguyên. Đất ở nhỏ lẻ dôi dư từ những dự án thực hiện giao đất, cho thuê đất hay đấu giá quyền sử dụng, cũng như những thửa đất nhỏ phát sinh sau giải phóng mặt bằng dự án, đã được đền bù, giải phóng mặt bằng chưa có cơ chế rõ ràng để tạo điều kiện những hộ dân liền kề mua lại.

Tận dụng cơ hội từ cơ chế đặc thù

Thành phố Hải Phòng sau hợp nhất có tốc độ đô thị hóa nhanh, dân số lao động gia tăng kéo theo sự gia tăng nhu cầu nhà ở và hạ tầng đô thị tăng theo. Từ thực tế trên rất cần có giải pháp tháo gỡ quản lý, sử dụng đất xen kẹt. Nghị quyết 226 của Quốc hội quy định thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển thành phố Hải Phòng có hiệu lực từ ngày 1- 7-2025. Các quy định về quản lý quy hoạch, đô thị, tài nguyên và môi trường có nhiều cơ chế, chính sách đột phá. Nhiều quy trình, thủ tục được thực hiện đồng thời mà không phải tuần tự như trước. Theo đó, tại khoản 7, điều 6 của Nghị quyết 226 về cơ chế đặc thù xác định ngoài các trường hợp thu hồi đất quy định tại điều 79 của Luật Đất đai, thành phố được thu hồi các thửa đất nhỏ hẹp do tổ chức, gia đình, cá nhân có quyền sử dụng, nằm xen kẹt trong khu dân cư nhằm tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất vào mục đích phát triển đô thị, thương mại - dịch vụ theo quy định về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. HĐND thành phố quy định tiêu chí cụ thể để xác định thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt theo nguyên tắc bảo đảm lợi ích của người dân, cộng đồng, xã hội.

Ngay trong năm 2025, thành phố có kế hoạch đấu giá nhiều thửa đất nhỏ, siêu nhỏ của xã, phường. Đơn cử, mảnh đất có diện tích chỉ 0,5m2 là khu đất số 6/263LT Lạch Tray, mảnh đất có diện tích 1m2 (khu đất 15/64/179 Lê Lợi). Đây là diện tích còn lại sau quá trình thu hồi giải phóng mặt bằng cho các dự án cải tạo chung cư cũ, xây dựng cầu Rào 1 và đường Đông Khê 2 (nay là đường Lê Quang Đạo). Việc đấu giá các khu đất này nhằm mục đích chỉnh trang đô thị, tránh tình trạng nhà siêu mỏng, siêu méo, đồng thời tạo cơ hội cho các hộ dân liền kề mở rộng không gian sống. Chính vì vậy, đây là quy định rất cần thiết. Tuy nhiên, để đẩy nhanh chính sách mới, có tác động trực tiếp đến quyền, lợi ích của người dân, thành phố quy định chi tiết việc rà soát, công bố công khai, lập danh mục các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt; rõ quy trình, thủ tục thẩm định thực hiện việc giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.