Khó khăn bủa vây thị trường bất động sản

Nhiều kiot bất động sản đóng cửa, giao dịch đất nền giảm mạnh trong quý 3 và quý 4/2022. Ảnh: Lê Phước Bình

Giá vẫn cao, giao dịch giảm

Bộ Xây dựng cho biết, năm 2022, nguồn cung nhà ở khan hiếm, cơ cấu sản phẩm nhà ở nghiêng về phân khúc nhà ở trung – cao cấp, nhà ở cho người thu nhập thấp thiếu, cơ cấu sản phẩm bất động sản bình dân giảm từ 20% (năm 2019) xuống dưới 5% trong năm 2022, số lượng dự án triển khai rất hạn chế.

Cũng theo Bộ Xây dựng, lượng giao dịch bất động sản trong năm 2022 tăng so với năm 2021, những vẫn giảm so với trước khi có dịch Covid-19.

Lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công trong các quý của năm 2022 không ổn định, tăng cao nhất vào quý 2 sau đó giảm và thấp nhất vào quý 4.

Trong khi đó, lượng giao dịch đất nền thành công trong các quý của năm 2022 cũng không ổn định, tăng mạnh nhất vào các quý 1, quý 2 sau đó giảm mạnh trong quý 3 và quý 4.

Riêng về giá bất động sản, nhìn chung trong năm 2022, giá bán được điều chỉnh về giá trị thực. Các sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt.

Tuy nhiên, lượng giao dịch không cao bởi việc hạn chế khoản vay tín dụng không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư mà còn khiến những người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận khoản vay. Trong khi đó, cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, mặc dù đã áp dụng nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu nhưng giá bán vẫn ở mức cao.

Bộ Xây dựng cho biết thêm, giá bất động sản đặc biệt là nhà ở và đất nền liên tục tăng trong quý 1 và quý 2, chững lại ở quý 3 và quý 4 có điều chỉnh giảm ở một số dự án nhưng không nhiều. Hầu hết vẫn giữ ở mức cao đã thiết lập cuối quý 2.

Ngoài ra, căn hộ cao cấp có mức giá trên 50 triệu đồng/m2 chiếm 37% thị trường; căn hộ trung cấp có giá khoảng từ 25-50 triệu đồng/m2 chiếm 15% thị trường; căn hộ bình dân, giá rẻ có giá dưới 25 triệu đồng/m2 hầu như không có.

Bộ Xây dựng cho biết, năm 2022, nguồn cung nhà ở khan hiếm, cơ cấu sản phẩm nhà ở nghiêng về phân khúc nhà ở trung – cao cấp, nhà ở cho người thu nhập thấp thiếu, cơ cấu sản phẩm bất động sản bình dân giảm từ 20% (năm 2019) xuống dưới 5% trong năm 2022, số lượng dự án triển khai rất hạn chế. (Ảnh: Lê Phước Bình)

Thị trường chưa ổn định

Bộ Xây dựng cho biết, thị trường xây dựng và thị trường bất động sản có sự liên thông, ảnh hưởng trực tiếp tới sự phát triển của các thị trường khác, như thị trường lao động, thị trường tài chính, thị trường chứng khoán,…

Thực tế cho thấy lĩnh vực bất động sản được coi là khởi đầu của một chuỗi kinh doanh, từ xây lắp, vật liệu, du lịch, nghỉ dưỡng, nhà ở và văn phòng cho thuê,… và tham gia vào hầu hết các ngành kinh tế khác.

Trong thời gian qua, thị trường bất động sản đã góp phần thu hút các nguồn lực để phát triển hạ tầng kỹ thuật, nhà ở, công trình xây dựng, tạo ra các tài sản cố định lớn cho nền kinh tế; đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân, đảm bảo an sinh xã hội; góp phần thúc đẩy tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu lao động, kinh tế, đồng thời góp phần quan trọng vào công cuộc công nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển đô thị, du lịch.

Cùng với đó, thị trường vốn dành cho lĩnh vực bất động sản tiếp tục phát triển và thu hút, sử dụng một tỷ lệ lớn trong tổng lượng vốn đầu tư từ các nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, thị trường chứng khoán.

Bên cạnh những đóng góp, kết quả nêu trên, hoạt động của thị trường bất động sản năm 2022 cũng ghi nhận dấu hiệu mang tính “bất thường”, chưa ổn định, chưa lành mạnh.

Đơn cử, đầu năm thị trường bất động sản “bùng nổ”, đặc biệt là phân khúc đất nền có tỷ lệ hấp thụ mạnh. Tuy nhiên đến cuối năm thị trường lại trầm lắng.

Bên cạnh đó, nguồn cung khan hiếm, hầu hết các sản phẩm chào bán trên thị trường đều đã được chào bán từ những năm trước, rất ít các dự án mới phát sinh. Cấu trúc nguồn cung nghiêng về sản phẩm cao cấp. Sản phẩm phục vụ đầu tư, sản phẩm giá rẻ và nhà ở xã hội khan hiếm.

Riêng phân khúc đất nền chứng kiến sự bùng nổ quá mạnh, đặc biệt là tại những địa phương mới nổi, quản lý nhà nước chưa thực sự tốt tạo nên các cơn “sốt đất ảo”. Những sản phẩm này chủ yếu là tự phát, không thuộc dự án phát triển.

Cũng theo Bộ Xây dựng, do tăng trưởng kinh tế ổn định, tốc độ đô thị hóa và hạ tầng tăng nhanh, nhu cầu về bất động sản ở thực vẫn rất lớn, nhưng nguồn cung không đủ đáp ứng (đặc biệt là sản phẩm có giá phù hợp) nên tỷ lệ giao dịch thấp, tính hấp thụ yếu.

Chưa hết, chính sách thắt chặt tiền tệ thời điểm cuối năm làm nghẽn mạch dòng tiền cũng làm cho tính thanh khoản của thị trường bị suy yếu.

Bộ Xây dựng cho biết, đầu năm giá tăng mạnh từ 20-30%, đặc biệt là ở phân khúc đất nền. Mức giá này được đánh giá là tăng cao so với thực chất. Tuy nhiên, từ giữa đến cuối năm 2022 có hiện tượng giảm tương ứng tỷ lệ tăng.

Đối với phân khúc bất động sản công nghiệp, đầu năm 2022 khôi phục và ổn định, có thể xem là điểm sáng của thị trường bất động sản. Riêng phân khúc bán lẻ tăng trưởng từ đầu năm đến hết quý 3/2022, nhưng đến cuối năm cũng có dấu hiệu chững lại.

Nhiều khó khăn bủa vây thị trường bất động sản. Ảnh: Lê Phước Bình

Khó khăn bủa vây

Bộ Xây dựng cho biết Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ qua các buổi làm việc với các địa phương, doanh nghiệp bất động sản và qua báo cáo của các địa phương, doanh nghiệp gửi về cho thấy hiện có rất nhiều dự án nhà ở, khu đô thị đang triển khai thực hiện gặp khó khăn, vướng mắc hoặc dừng triển khai thực hiện do nhiều nguyên nhân.

Điển hình, trong vấn đề về thể chế, quy định của pháp luât, Bộ Xây dựng cho biết có nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc, nguyên nhân liên quan đến pháp luật về đất đai.

Cụ thể, nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất rất khó xác định đâu là giá “thị trường”; nhiều trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện;…

Liên quan đến vấn đề về thể chế, quy định của pháp luật còn có khó khăn, vướng mắc về pháp luật về quy hoạch như đối với trường hợp quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch cấp trên; thẩm quyền điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung; các dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết, đang triển khai thực hiện nhưng căn cứ, cơ sở pháp lý đã hết hiệu lực.

Chưa hết, những khó khăn, vướng mắc trong vấn đề thể chế, quy định của pháp luật còn liên quan đến pháp luật về đầu tư; pháp luật về nhà ở, đô thị và xây dựng.

Bên cạnh những khó khăn, vướng mắc về thể chế, quy định của pháp luật thì còn có nhiều khó khăn, vướng mắc về phát triển nhà ở xã hội.

Đơn cử như, hình thức giao đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội; lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; quyền và ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội; đối tượng và điều kiện thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Bộ Xây dựng cho biết thêm, những khó khăn của thị trường còn xuất phát từ nguyên nhân liên quan đến nguồn vốn tín dụng.

Theo Bộ Xây dựng, các doanh nghiệp bất động sản phản ánh rất khó khăn trong tiếp cận vốn, vay vốn từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng, đặc biệt là giai đoạn nửa cuối năm 2022, ngay cả khi đối với trường hợp có tài sản đảm bảo do các ngân hàng hết hạn mức cho vay đồng thời với sự kiểm soát chặt chẽ hơn nguồn vốn tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản.

Cùng với đó, các tổ chức, cá nhân là khách hàng mua bất động sản không được giải ngân cho vay, thậm chí trước đó đã ký hợp đồng cho vay của ngân hàng dẫn đến các doanh nghiệp không bán được sản phẩm để thu hồi vốn và tái đầu tư.

Chưa hết, lãi suất cho vay giai đoạn cuối năm 2022 tăng cũng tạo thêm khó khăn trong huy động vốn tín dụng để triển khai dự án bất động sản trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng, thanh khoản giảm mạnh.

Bộ Xây dựng cũng đã nêu ra hàng loạt khó khăn, vướng mắc khác liên quan đến việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp; những diễn biến của thị trường chứng khoán; việc tổ chức thực thi pháp luật của các địa phương.

Đặc biệt là những thông tin tiêu cực ảnh hưởng đến thị trường, doanh nghiệp, như nhiều thông tin không chính xác, không chính thống gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường, đặc biệt là các thông tin về tài chính, tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu, xử lý vi phạm tại một số doanh nghiệp đã gây tâm lý hoang mang cho khách hàng, nhà đầu tư, gây khó khăn cho doanh nghiệp, ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán.

Những thông tin tiêu cực ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư, khiến nhiều người e ngại, nghe ngóng, tạm dừng đầu tư vào bất động sản và chuyển sang các kênh đầu tư khác. Ngoài ra, thông tin tiêu cực còn ảnh hưởng trực tiếp đến các doanh nghiệp và dự án kinh doanh không bán được hàng, không có dòng tiền, khó khăn trong thanh khoản.