Khi dòng tiền khơi thông, giá bất động sản 2023 liệu có tăng?

Bức tranh thị trường bất động sản cuối năm 2022 vẫn tiếp diễn với tông màu xám xịt từ thời điểm quý 2 sau khi các chính sách siết chặt tín dụng đi vào hoạt động. Trong khi thanh khoản tụt dốc ở mọi phân khúc, sự điều chỉnh về giá lại có những diễn biến thất thường, khó nắm bắt.

Giá bất động sản có sự phân hóa giữa hai thị trường sơ cấp và thứ cấp, bị chi phối bởi nhiều yếu tố bao gồm: chính sách, tín dụng, tâm lý nhà đầu tư,… Do đó, việc đó đã gây ra những khó khăn trong việc dự đoán mức giá và thời điểm phục hồi của thị trường.

Hình minh họa

Từng chia sẻ tại một hội nghị, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty đầu tư bất động sản Việt An Hòa, cho rằng mức giá lưu hành trên thị trường bất động sản đang có xu hướng đi xuống với tốc độ chậm. Ông tin rằng Nhà nước sẽ có những biện pháp để vực dậy thị trường.

“Biện pháp như thế nào phải đợi qua Tết, và phải tới tháng 6 hoặc tháng 7 năm 2023 mới có thể nhận định thị trường bất động sản sẽ ổn định theo hướng như thế nào, theo cách từ từ xuống hay từ từ lên”, CEO Việt An Hòa cho biết.

Đợi chờ chính sách tín dụng

Đây là một vấn đề được đề cập đến trong họp báo triển khai nhiệm vụ ngành ngân hàng năm 2023. Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Đào Minh Tú cho biết thời gian tới sẽ có giải pháp về tín dụng giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định.

Sau công điện của Thủ tướng ngày 22/12, NHNN đã có động thái xem xét lại các rủi ro tín dụng đối với các hoạt động đầu tư trong đó bao gồm bất động sản.

“NHNN chỉ đạo ngân hàng thương mại đáp ứng nhu cầu vay mua nhà ở của người dân, dự án bất động sản khu công nghiệp và các dự án bất động sản nhà ở sắp hoàn thành xây dựng và bàn giao, đảm bảo tính pháp lý, có thanh khoản tốt", bà Hà Thu Giang, Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng chia sẻ tại họp báo.

Nếu các tác động của của chính sách tín dụng có khả năng cải thiện thanh khoản thì giá bất động sản sẽ có khả năng phục hồi và tăng lên. Điều đó thể hiện rõ khi chính sách siết chặt tín dụng có hiệu lực từ tháng 2/2022, thanh khoản toàn thị trường sụt giảm tạo nên những làn sóng giảm giá ngầm mang tên “cắt lỗ” – “chiết khấu” trên thị trường nửa cuối năm.

Cơ quan quản lý đang xem xét lại các chính sách về tín dụng (hình minh họa)

Ngày 5/12, NHNN đã quyết định điều chỉnh chỉ tiêu tín dụng định hướng năm nay thêm khoảng 1,5-2% cho toàn hệ thống các tổ chức tín dụng. Đây là tín hiệu tích cực không chỉ với các doanh nghiệp bất động sản mà còn cả nhà đầu tư và người mua nhà.

Tuy các chính sách tín dụng vẫn ưu tiên vào các ngành nghề sản xuất, và hoạt động đầu tư bất động sản nửa cuối năm 2022 vẫn phụ thuộc vào tiền nhàn rỗi, nhưng các nhà đầu tư vẫn tìm được cách thích ứng, tận dụng nguồn tín dụng để cơ cấu danh mục đầu tư phù hợp.

Một nhà đầu tư tên K. (TP.HCM) cho biết đang thương thảo huy động tín dụng để gia tăng sản xuất cho doanh nghiệp phân bón vào thời điểm cuối năm. Nếu được phê duyệt, anh K. sẽ sử dụng nguồn vốn dự trữ để đầu tư vào bất động sản theo hình thức mua chung, mua theo nhóm.

Tuy nhiên nhà đầu tư kiêm doanh nhân cho rằng đây cũng là phương án “liều ăn nhiều” do nguồn vốn dự trữ ở thời điểm hiện tại là rất cần thiết để bảo đảm kinh doanh trước những biến cố bất ngờ như dịch Covid-19 vừa qua. “Nhóm tôi kỳ vọng quý 2/2023 giá đất sẽ tăng trở lại để sớm thu hồi vốn. Dù sao bất động sản cũng chỉ la kênh đầu tư phụ của tôi thôi”, anh K. chia sẻ.

Kỳ vọng điều chỉnh lãi suất vay

Ông Nguyễn Minh Tuấn, Tổng giám đốc AFA Capital, chỉ ra biến chuyển của giá bất động sản ít nhiều chịu ảnh hưởng của lãi suất. Chuyên gia này cho rằng giá bất động sản sẽ xuống mức thấp nhất nếu lãi suất lên đến đỉnh và hiện tại lãi suất vẫn đang trên đà tăng.

Bên cạnh đó, lãi suất cũng là một yếu tố tác động đến tình hình thanh khoản của thị trường khi cả nhà đầu tư và người dân mua nhà đều phụ thuộc vào tín dụng để mua bất động sản.

Chị Phương Khánh (TP.HCM) – nhà đầu tư ưa chuộng phân khúc căn hộ chung cư – thường phân bổ vốn đầu tư theo tỷ lệ 30-70, trong đó nguồn vay tín dụng chiếm phần nhiều. Thời điểm vay dễ - bán nhanh, phương án đầu tư sẽ mang lại lợi nhuận lớn với số vốn bỏ ra thấp. Đến nay, bên cạnh khó khăn về phê duyệt khoản vay, lãi suất quá cao cũng khiến nhà đầu tư nao núng về việc tham gia thị trường.

Khảo sát của một đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy lãi suất là yếu tố được cất nhắc nhiều nhất khi khách hàng quyết định mua nhà (chiếm 71%). Đơn vị này chỉ ra 50% người mua nhà cảm thấy bất an khi khó ước lượng khoản vay phải trả trong thời gian dài trong khi thu nhập và công việc không ổn định.

Tuy nhiên, điểm khó là lãi suất vay không nằm trong khả năng quản lý trực tiếp của Ngân hàng Nhà nước mà do các nhà băng ban hành, điều chỉnh dựa trên tình hình hoạt động và khả năng tài chính của đơn vị đó.

Ví dụ điển hình, đầu tháng 12, một số ngân hàng đã công bố giảm lãi suất vay cuối năm đối với một số đối tượng cụ thể. Nhận định của tiến sĩ Đinh Trọng Thịnh, động thái này chỉ diễn ra nhỏ lẻ, không phải là xu hướng chung. Ông Thịnh dự đoán phải đến tháng 3/2023 thì chiều hướng tăng của lãi suất vay chung mới bắt đầu chững lại và hạ nhiệt.

Lãi suất vay cao buộc chủ đầu tư/chủ sở hữu phải giảm giá bất động sản để đảm bảo thanh khoản

Khi lãi suất về mức hợp lý, người mua nhà có khả năng tiếp cận với tín dụng thì thanh khoản ở các phân khúc có nhu cầu thực sẽ được cải thiện, từ đó cũng kéo theo sự phục hồi của nhu cầu đầu tư, giao dịch. Đây là yếu tố sẽ giúp bất động sản tăng giá.

Nhưng các nhà đầu tư cũng không nên đặt quá nhiều kỳ vọng về sức tăng vì hiện tại mức giá bất động sản đã nằm ở ngưỡng đỉnh. Báo cáo của Bộ Xây dựng chỉ ra giá nhà ở riêng lẻ, đất nền, căn hộ chung cư đã được thiết lập tại thời điểm cuối quý 2/2022 ảnh hưởng đến tính thanh khoản và lượng giao dịch của thị trường, đặc biệt là thị trường thứ cấp.

Theo báo cáo của DKRA, phân khúc thu hút nhu cầu ở thực như căn hộ chung cư duy trì sức cầu lớn bất chấp các biến động về tín dụng đã liên tiếp tăng giá, đạt mức 9-11% vào tháng 10/2022. Con số này bắt đầu chững lại vào tháng 11, dự báo sự đảo chiều trong thời gian sắp tới.

TS. Đinh Thế Hiển cho rằng sự giảm giá sẽ diễn ra ở các dự án trên giấy xa trung tâm, còn các dự án đã hình thành, ở vị trí tốt (bán kính 10km so với trung tâm TP) sẽ duy trì giá trị và có khả năng lên giá khi thị trường phục hồi.