Khan hiếm nhà giá rẻ, nhà cho thuê sẽ lên ngôi?

Vấn đề này được đặt ra trong bối cảnh nguồn cung nhà ở tại hai thị trường TP.HCM và Hà Nội đều sụt giảm, giá thuê có chiều hướng tăng nhanh khiến những người có thu nhập thấp lo ngại sẽ ngày càng khó sở hữu nhà ở.

CafeLand – Khép lại một năm với nhiều biến động, tổng quan thị trường bất động sản 2020 sẽ phát triển theo chiều hướng nào, theo bà?

Bà Đỗ Thị Thu Hằng: Năm 2020, thị trường bất động sản sẽ có những điểm đáng lưu ý. Theo tính toán của Savills, lượng cầu vẫn rất tốt trong bối cảnh tốc độ tăng trưởng dân số ở Hà Nội vẫn duy trì ở mức 2,2%.

Theo tổng điều tra dân số và nhà ở, từ giai đoạn 2009 - 2019, mỗi năm số hộ tăng lên đến 50.000 hộ. Trong điều kiện kinh tế - xã hội đang được dự báo tốt, cùng với đó là tốc độ đô thị hoá cao là những hậu thuẫn tích cực cho nguồn cầu nhà ở trong tương lai.

Do đó, triển vọng trong năm 2020, ngoại trừ có những rào cản liên quan đến việc siết tín dụng tại Thông tư 22 hay sự chậm trễ hơn trong việc xem xét cấp phép các dự án thì thị trường vẫn có nguồn cung. Nhiều dự án hiện nay đang được xây dựng và sẽ đưa ra thị trường trong thời gian sắp tới.

Như vậy có thể nói, thị trường vẫn ổn định. Nhưng nếu tình hình xem xét cấp phép dự án trong năm nay không được cải thiện hơn, thì nguồn cung trong năm 2021-2022 sẽ bị ảnh hưởng, kéo theo đó sẽ ảnh hưởng đến việc ra quyết định của người mua.

Như bà nói, nếu việc xem xét cấp phép dự án vẫn bị siết chặt thì sẽ ảnh hưởng đến nguồn cung tương lai. Điều này liệu có ảnh hưởng đến nguồn vốn bất động sản trong năm 2020, thưa bà?

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội

Đó cũng là một trong những quan ngại khiến cho giá căn hộ có thể gia tăng, dẫn đến khả năng chi trả của người dân ít hơn, ảnh hưởng đến các nhà đầu tư, lượng vốn chủ đầu tư theo đó sẽ ít hơn, buộc phải tìm kiếm vốn từ các kênh khác.

Điều này không chỉ ảnh hưởng đối với chủ đầu tư mà với cả nền kinh tế. Bởi rõ ràng hạng mục bất động sản còn liên quan đến việc phát triển các ngành khác như xây dựng, vật liệu… Đây là thách thức lớn, nhưng nếu được giải quyết sớm sẽ giúp cho thị trường phát triển bền vững, ổn định trong năm tới.

Vậy theo bà, các chủ đầu tư sẽ phải làm gì trong bối cảnh hiện nay?

Các chủ đầu tư vẫn phải phát triển bất động sản nên họ sẽ phải tính đến việc huy động vốn từ những kênh khác. Có thể họ sẽ phải hợp tác linh hoạt hơn với các chủ đầu tư khác trong và ngoài nước.

Ví dụ, những chủ đầu tư có đất đai có thể kết hợp với các chủ đầu tư tiềm lực về tài chính. Có điều khi hợp tác với các nhà đầu tư nước ngoài, nhà đầu tư trong nước phải tính toán được lộ trình cho những năm 2021 và 2022. Bởi đối với các nhà đầu tư nước ngoài, việc ra quyết định sẽ không nhanh bằng các nhà đầu tư trong nước vì còn mất thời gian tìm hiểu về môi trường đầu tư, tiềm lực thực tế cũng như các vấn đề liên quan đến doanh nghiệp.

Ngoài ra, chúng tôi nhận thấy điều kiện thị trường hiện nay buộc các nhà đầu tư phải tính toán được việc tạo ra các dòng sản phẩm trong danh mục đầu tư làm sao để đảm bảo khai thác tối đa nguồn cầu sẵn có. Có thể ở khía cạnh nào đó, triển vọng về tỷ suất lợi nhuận từ những sản phẩm này không cao nhưng để phát triển lâu dài thì họ vẫn sẽ vẫn phải thực hiện.

Một vấn đề nữa mà các chủ đầu tư cũng cần phải quan tâm đó là phải trù bị quỹ đất trong danh mục đầu tư. Đây là một trong những vấn đề mà chủ đầu tư trong nước có thể phát huy để kết hợp với những nhà đầu tư nước ngoài, nhằm tạo dòng vốn liên tục.

Mặt khác, việc kết hợp với các nhà đầu tư trong và ngoài nước không chỉ tạo ra được đa dạng các sản phẩm mới, mà còn phát huy tối đa lợi thế của các bên để đem lại dòng sản phẩm đảm bảo phù hợp với khách hàng ở các phân khúc mà hiện nay chưa được khai thác, đảm bảo phát huy được kỳ vọng lợi nhuận.

Tôi cho rằng, hợp tác đầu tư trong năm 2020 là một vấn đề đòi hỏi các chủ đầu tư phải nghiêm túc xem xét và thực hiện. Những năm trước, nhiều chủ đầu tư vẫn giữ tâm thế bất động sản của họ có thể tăng giá trong việc góp vốn hợp tác đầu tư. Ở một khía cạnh nào đó, suy nghĩ này có thể ảnh hưởng đến tiến trình triển khai dự án.

Ngoài ra, doanh nghiệp vẫn có những kênh khác để huy động vốn nhưng phải lưu ý đối với việc phát hành cổ phiếu, trái phiếu, chỉ những chủ đầu tư có kinh nghiệm, năng lực mới có thể thu hút được, không phải chỉ có cam kết cao, thì có thể thu hút thành công nguồn vốn trong việc phát triển dự án.

Căn hộ giá rẻ dưới 25 triệu đồng/m2 hiện nay rất khan hiếm và thời gian tới dự kiến sẽ còn khan hiếm hơn. Theo bà, đây có phải là thời điểm mà xu hướng nhà cho thuê lên ngôi? trong thời gian tới sẽ phát triển xu hướng này như thế nào?

Nhà cho thuê là một trong những xu hướng đang diễn ra trên thị trường Hà Nội

Nhà ở cho thuê cũng là một trong những xu hướng đang diễn ra trên thị trường Hà Nội, điển hình ở một số khu vực như Đông Anh, Kim Chung, nhà ở cho công nhân thuê rất nhộn nhịp.

Trong năm 2020 - 2022, lượng căn hộ bàn giao trên thị trường rất lớn, đây cũng là điểm gợi ý cho các khách có nhu cầu mua nhà có thể sử dụng nhà cho thuê. Các dự án đó rất gần nhau, việc cạnh tranh tạo ra được giá thuê hấp dẫn rất rõ ràng trong thời gian tới.

Như vậy, thay vì tích cóp tiền để mua nhà ở những khu vực xa, khách hàng có thể thuê tại những dự án, căn hộ có điều kiện tốt hơn với giá thuê hợp lý, tiện ích tốt, đảm bảo cho đời sống phát triển.

Bà có lưu ý gì với chủ đầu tư và khách hàng trong thị trường này?

Thị trường nhà ở cho thuê phần nhiều đến từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ bởi vì họ đầu tư để cho thuê nhiều hơn. Đối với phân khúc này, rõ ràng chúng ta thấy khi quyết định đầu tư, nhà đầu tư cũng đã cân nhắc lựa chọn sản phẩm tốt mới có thể cạnh tranh được bởi vì trong thực tế , hiện nay lượng căn hộ bàn giao một phần trong số đó được cho thuê ra thị trường rất lớn. Nếu không chọn được sản phẩm đủ tốt thì giá thuê không được đảm bảo, về lâu dài giá thuê còn có thể giảm.

Nếu dự án ở khu vực chủ đầu tư không có kinh nghiệm, chưa phát triển tốt về hạ tầng, khách thuê có xu hướng chọn khu vực tốt hơn, căn hộ mới hơn, được thay đổi nhiều hơn. Đó là xu hướng của người đi thuê, kể cả với đối tượng thu nhập không cao. Khách thuê Hàn Quốc cứ có dự án mới thì họ sẽ thay đổi nơi ở, xu hướng này gần như sẽ được áp dụng với khách thuê ở mức giá thấp hơn.

Bà so sánh thế nào về thị trường nhà ở cho thuê ở HN và TP.HCM?

Có một thực tế về thị trường nhà ở cho thuê giữa 2 khu vực này đó là, TP.HCM có lợi thế tốt hơn, tỷ suất cho thuê là 5-6%, trong khi ở Hà Nội chỉ khoảng 4-5%.

So sánh với các quốc gia khác, mức này không thấp nhưng ở thị trường Việt Nam, trong tương quan so sánh với các khoản mục đầu tư khác thì thay vì đầu tư căn hộ cho thuê với một kỳ vọng lợi nhuận đó thì họ có thể đầu tư các kênh khác mang đến tỷ suất lợi nhuận cao hơn. Đó chính là lý do tại sao thị trường nhà ở cho thuê tại Hà Nội không thực sự hấp dẫn như TP.HCM.

Xin cảm ơn bà!