Hướng đi mới của thị trường nhà đất

Thực trạng nhà đất hiện nay

Thị trường nhà đất ở nước ta có loại cao cấp và loại trung bình. Hiện nay, chung cư cao cấp rơi vào tay các nhà đầu cơ, vốn của nhà đầu cơ do ngân hàng đứng sau. Nhiều dự án người dân không mua được giá gốc, phải chịu khoản chệnh lệch rất lớn qua trung gian.

Có một nghịch lí trong thế giới ngầm bất động sản, đó là phân khúc nhà ở xã hội bị đẩy giá lên ngang bằng với giá nhà ở có phân khúc trung bình. Sự chênh lệch về mức giá tại các khu chung cư khiến người dân đặt câu hỏi, nhà ở xã hội đang vì người dân hay vì quyền lợi các chủ đầu tư. Với mức giá sàn ở TP Hồ Chí Minh có lúc, có nơi lên đến 13, thậm chí 14 triệu/ m2, ở Hà Nội còn cao hơn thì với diện tích 70-80 m2 một căn hộ có giá xấp xỉ 1 tỉ đồng. Với số tiền này, chắc chắn người thu nhập thấp không thể mua được nhà, đấy là tiếp cận được với giá sàn, chưa nói đến việc chủ đầu tư khi bán nhà luôn yêu cầu người mua chi trả rốt ráo trong một thời gian ngắn. Đó là lí do vì sao người có nhu cầu thực không thể mua được nhà theo đúng giá trị thực của nó. Có sáng kiến cho rằng, để có thể tiếp cận với giá sàn, người dân nên đến gặp nơi có dự án đăng kí để được hưởng giá gốc, tuy nhiên việc này cũng không hề đơn giản. Thực tế, giá nhà đất tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh quá cao so với khả năng kinh tế trung bình của người dân và cũng quá cao so với khả năng của nền kinh tế Việt Nam nói chung, chưa nói đến chuyện nhiều dự án đã bị mua bán ngay trên giấy.

Để lập lại trật tự cho thị trường nhà đất, Chính phủ đã có biện pháp mạnh như hạn chế đầu tư vào lĩnh vực phi sản xuất (trong đó có bất động sản) hay chỉ cấp vốn để đẩy mạnh những dự án nhà ở an sinh xã hội. Đặc biệt, thận trọng hơn khi cấp phép cho những dự án xây dựng các khu chung cư. Trong dự án phải phân ra bao nhiêu nhà cao cấp, bao nhiêu nhà trung bình. Làm được như vậy cầu thị trường sẽ được nắm vững hơn và không dễ bị đầu cơ.

Nhà chung cư và nhà phân lô ở Hà Nội. Ảnh: Trịnh Hải

Nhà cho thuê - một mô hình khả quan

Nhu cầu về nhà ở của người dân hiện nay rất lớn. Song không phải ai cũng có khả năng mua nhà ở, hoặc đáp ứng đầy đủ những điều kiện đối với người được mua nhà xã hội. Do vậy, để tìm chỗ "an cư lạc nghiệp" hầu hết giải pháp tìm thuê nhà trọ được xem là tiện dụng, khả thi nhất. Chính nhu cầu về nhà ở làm phát sinh thị trường cho thuê nhà khá sôi động. Nhiều chủ đất nắm được nhu cầu thực của một bộ phận công chức, viên chức trẻ đã mạnh tay xây dựng những chung cư mi ni, những căn hộå cao cấp cho thuê. Do chưa đủ điều kiện mua nhà nên nhà cho thuê là sự lựa chọn của một bộ phận không nhỏ người dân hiện nay.

Trong khi các chủ đầu tư hướng đến nhà ở cao cấp, nhà ở trung bình và nhà ở cho người thu nhập thấp thì những đối tượng cần nhà ở như sinh viên, công nhân và những người dân nghèo thành thị lại tự bươn chải với cuộc sống trong những khu nhà trọ. Liệu có thể coi mô hình xây chung cư mi ni tư nhân là mô hình cần nhân rộng trong tương lai?

Để đáp ứng yêu cầu phát triển, khi lập quy hoạch chi tiết, những "khu đất vàng" và ngược lại trong quy hoạch những khu chung cư, đã xác định rõ phân khúc nhà ở nhất định nên rất thuận lợi cho việc xây dựng nhà cho thuê. Nếu khu đất ở xa trung tâm, Nhà nước có chức năng kết nối cơ sở hạ tầng. Bên cạnh đó sáng kiến lồng ghép khu chung cư cao cấp với chung cư giá rẻ cũng rất được quan tâm. Các chuyên gia bất động sản khuyến cáo, đối với những khu nhà xã hội có thể ở xa nhưng muốn thu hút người dân cần quy hoạch bài bản, có đầy đủ hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội cần thiết. Điều hành thế nào là trách nhiệm của Nhà nước, cơ quan quản lí. Ngày nay, tại những khu chung cư vẫn dành quỹ đất cho nhà giá rẻ, nhà cho thuê, nhưng chính sách thế nào để có thể kích thích các nhà đầu tư vào một mô hình làm ăn mới nhưng lại thu hồi vốn chậm. Giải bài toán này rất cần vai trò của Nhà nước. Để mô hình nhà cho thuê phát triển, người dân cũng cần thay đổi cách nghĩ về tâm lí thích sở hữu và sở hữu trọn đời đối với một ngôi nhà.