Hàng tồn kho bất động sản khó “giải phóng” vì vướng thủ tục

Ảnh minh họa

Qua thực tế công tác trong ngân hàng, để giải phóng hàng tồn kho thì trước hết hàng đó phải có giấy tờ hợp pháp, dễ chuyện nhượng nhưng thực tế bất động sản (BĐS) tồn kho phần lớn là giấy tờ pháp lý chưa đầy đủ và khi mua BĐS muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng thì phải chờ “dài cổ” mới có thể hy vọng được cấp; nó bị ràng buộc nhiều điều kiện như đối với đất dự án thì phải xây dựng đúng quy hoạch mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), đến lúc đủ điều kiện không khéo chủ đầu tư bị phá sản…., nhà chung cư mua ở cả năm trời nhưng chưa biết khi nào được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Tâm lý người mua BĐS là khi mua phải có giấy tờ đầy đủ, dễ sang tên chuyển nhượng cho họ hoặc người khác; họ không muốn khi nộp tiền đầy đủ hoặc gần đủ nhưng đến khi làm được giấy tờ đó không biết khi nào mới được cấp GCNQSDĐ, hoặc thuế và các chi phí quá cao buộc họ tìm cách trốn (không sang tên như việc mua bán ô tô thời gian vừa qua). Vì lẽ đó, việc được cấp GCNQSDĐ, hay quyền sở hữu về tài sản đang là một rào cản rất lớn đối với người mua.

Mặt khác, hiện do sức mua của thị trường kém, nên hàng tồn kho lớn, doanh nghiệp không có hình thức nào để rút vốn ra đầu tư. Nếu các BĐS đó có giấy tờ pháp lý đầy đủ, hoặc nếu bán thì dễ dàng cấp được giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng về tài sản cho người mua thì tính thanh khỏan của BĐS đó dễ hơn rất nhiều.

Khi đó, nếu tạm thời thị trường đang khó bán hàng thì các doanh nghiệp cũng dễ tiếp cận vốn vay ngân hàng thông qua việc thế chấp các tài sản đó. Ngân hàng dễ chấp nhận tài sản đó vì nó có tính thanh khoản tốt và như vậy, khi đó doanh nghiệp vay được tiền. Doanh nghiệp thay vì bán được hàng để thu tiền thì thông qua kênh ngân hàng cũng có thể rút được một phần vốn trong hàng tồn kho để đưa vào kinh doanh.

Việc khó khăn trong cấp giấy chứng nhận quyền sử hữu, quyền sử dụng về tài sản còn có thể gây ra một hệ lụy bất ổn cho xã hội nữa, đó là thực tế nhiều dự án người dân đã nộp gần hết tiền để căn hộ, mua quyền sử dụng đất nhưng vì chưa sang tên được vẫn đứng tên doanh nghiệp do đó có thể có hiện tượng doanh nghiệp đó lại đưa hồ sơ đó đi cầm cố thế chấp hoặc đi bán cho nguời khác mà chính bán thân người đã mua trước đó không kiểm soát được lúc đó sẽ gây giải quyết tranh chấp, khiếu kiến….

Vì vậy, nên chăng Nhà nước cần quy định thủ tục thông thoáng hơn về thời gian, về giấy tờ trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người mua khi người mua cơ bản đã nộp gần hết tiền, ví dụ khi người mua đã nộp xong từ 70-80% số tiền trở lên cho chủ đầu tư. Trong giấy chứng nhận đó, Nhà nước ghi các nghĩa vụ, các điều kiện mà bên sở hữu, sử dụng phải chấp hành như khi xây nhà phải theo quy hoạch, hay các khỏan nợ mà bên mua chưa nộp….

Mặt khác, các khoản thuế, lệ phí trong thời điểm khó khăn này nên giảm mức phù hợp để khuyến khích người dân chuyển nhượng không trốn tránh việc nộp thuế, tạo điều kiện Nhà nước không thất thu thuế và cũng giúp ổn định xã hội hơn trong việc giải quyết khiếu kiện….