Hai cái nhìn trái chiều

“Doanh nghiệp sẽ chật vật hơn” là cụm từ mà hầu hết các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng dùng để dự báo cho năm 2012.

Đánh giá thị trường bất động sản tại thời điểm này, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, nói “bất cứ doanh nghiệp nào thời điểm này cũng phải chịu lỗ hàng ngày, hàng giờ. Thậm chí, có doanh nghiệp lỗ tới 200.000 đô la Mỹ/tháng”.

Theo ông Đực, thị trường BĐS năm 2012 sẽ còn khó khăn hơn rất nhiều so với năm 2011 bởi khoảng một nửa sản phẩm trên thị trường hiện nay có mức giá từ 2-3 tỉ đồng, trong khi nhu cầu của người dân chỉ là những sản phẩm có giá từ 1-2 tỉ đồng.

Giám đốc Công ty Bất động sản Hòa Phát, Phạm Trung Hà còn bi quan hơn. Ông cho rằng các doanh nghiệp BĐS sẽ còn phải tiếp tục đối mặt với khó khăn trong khoảng thời gian dài, không chỉ riêng trong năm 2012. Bởi theo ông Hà, đó cũng là kết quả của việc thị trường phát triển theo phong trào, đầu tư một cách ồ ạt mà không dựa vào nhu cầu thực của thị trường.

Doanh nghiệp ngoại lạc quan

Trong khi các doanh nghiệp BĐS trong nước kêu khó thì ngược lại, nhiều nhà đầu tư nước ngoài lại lạc quan.

Tại cuộc họp báo mới đây do tập đoàn Indochina Capital tổ chức, ông Peter Ryder, Tổng giám đốc điều hành Indochina Capital, nói rằng khó khăn của các doanh nghiệp BĐS Việt Nam chính là cơ hội để họ tiếp tục phát triển hơn nữa.

Ông Ryder giải thích hiện nay bất kỳ phân khúc nào cũng đều có tình trạng cung vượt cầu; tuy nhiên sức mua của thị trường (đặc biệt là tại TPHCM và Hà Nội) vẫn khá cao. Vấn đề mấu chốt vẫn là tính cạnh tranh của dự án. Dù thị trường khó khăn nhưng nếu dự án có vị trí tốt, thiết kế tốt, giá tốt… vẫn có thể thu hút khách hàng.

Cùng quan điểm trên, ông Park Chun Seon, Chủ tịch Công ty Inpyung Việt Nam (thuộc tập đoàn Inpyung - Hàn Quốc), chủ đầu tư dự án Daewoo Cleve (khu đô thị Văn Phú, Hà Đông, Hà Nội) cũng tin rằng sau thời kỳ trầm lắng, thị trường BĐS Việt Nam sẽ phát triển. Chính vì vậy, ông vẫn lựa chọn thời điểm này để hoàn thành nhà mẫu và chào bán.

Đi tìm nguyên nhân

Giải thích cho sự trái ngược trên, ông Nguyễn Văn Đực cho rằng sở dĩ doanh nghiệp nước ngoài vẫn tin tưởng vào thị trường Việt Nam bởi họ có lợi thế về nguồn vốn lớn và ổn định.

“Tỷ lệ vốn tự có của doanh nghiệp Việt Nam rất thấp, chỉ từ 10-20%. Trong khi đó doanh nghiệp lại rất “tham” - lấy tiền dự án này mua dự án khác, tạo ra nhiều dự án gối chồng lên nhau. Nếu thị trường thuận lợi, 1 đồng vốn bỏ ra có thể đem về cho doanh nghiệp từ 5-10 đồng lời. Ngược lại, khi thị trường gặp khó khăn như hiện tại, đồng vốn họ bỏ ra sẽ mất, thậm chí doanh nghiệp cũng không còn giữ được”, ông Đực giải thích.

Thừa nhận yếu kém này, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cho rằng nguồn vốn cho thị trường BĐS chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và huy động của người dân, thiếu nguồn tín dụng trung và dài hạn. Vì vậy thị trường không bền vững, dễ bị tác động khi nền kinh tế gặp khó khăn.

Bên cạnh lợi thế về vốn, ông Phạm Trung Hà cho rằng sự khác biệt giữa doanh nghiệp trong và ngoài nước nằm ở chiến lược dài hạn. Doanh nghiệp nước ngoài luôn sử dụng các công cụ để phân tích, tìm hiểu về nhu cầu, xu hướng… của người tiêu dùng trước khi thực hiện đầu tư. Điều đó giúp họ nâng cao năng lực cạnh tranh ở mỗi dự án. Họ không đầu tư ồ ạt và dàn trải như doanh nghiệp Việt Nam.

Đâu là lối ra?

Để có thể vượt qua khó khăn, ông Đực cho rằng doanh nghiệp phải xem xét lại hai chiến lược quan trọng là tài chính và sản phẩm. Ở chiến lược tài chính, trong thời điểm đang thiếu tiền mặt như hiện nay, doanh nghiệp hoặc phải thanh lý bớt dự án hoặc bán cổ phần doanh nghiệp, hoặc hạ giá bán. “Ở thời điểm này, các doanh nghiệp thậm chí phải bán sản phẩm dưới giá vốn, chấp nhận lỗ để tồn tại”, ông Đực nói.

Về chiến lược sản phẩm, doanh nghiệp cần nghiên cứu thị trường để đưa ra những dòng sản phẩm phù hợp với sức mua của người dân, có diện tích nhỏ, giá trung bình và thấp. Để làm được điều này doanh nghiệp lại cần ba yếu tố: cấp quản lý giỏi để chọn phương án đầu tư; chọn nhà thiết kế hiệu quả và cuối cùng là chủ đầu tư phải đứng ra thi công.

Bên cạnh việc lựa chọn mô hình hoạt động phù hợp, sản phẩm đầu tư phải có giá trị sử dụng và tính thanh khoản cao, ông Hà còn cho rằng bản thân doanh nghiệp nên mở rộng các dịch vụ như tư vấn, thiết kế thay vì chỉ đầu tư vào các sản phẩm để mua bán trên thị trường.