Hà Nội: Văn phòng cho thuê vào cuộc đua giảm giá mới

Tình trạng đổ vỡ hàng loạt của các doanh nghiệp những năm qua đã khiến cho thị trường văn phòng cho thuê tiếp tục gặp khó khăn.

Các báo cáo nghiên cứu thị trường trong vòng 5 năm trở lại đây cho thấy, thị trường đã chứng kiến nhiều lần đảo chiều rõ rệt ở phân khúc văn phòng cho thuê của khu vực Hà Nội.

Sau khi lên đỉnh về cả tỷ lệ hấp thụ và giá thuê vào năm 2008, thị trường đã phát triển chậm lại và không thực sự ổn định vào các năm tiếp theo.

Đặc biệt là thời điểm cuối năm 2012 và năm 2013, phân khúc văn phòng cho thuê Hà Nội đã chứng kiến việc lao dốc thậm tệ so với thời điểm năm 2008.

Báo cáo mới nhất về phân khúc văn phòng toàn cầu của Cushman & Wakefild cho thấy, ở thời điểm hiện tại, giá chào thuê văn phòng hạng A tại khu vực Hà Nội đã giảm ở mức 6% so với năm 2012.

Trong khi đó, báo cáo của CBRE vừa đưa ra hồi tuần trước cho biết, giá chào thuê trung bình của văn phòng hạng A ở Hà Nội trung bình vào khoảng 33 - 40USD/m2/tháng, hạng B khoảng 18 USD/m2/tháng.

So sánh với thời điểm gần hơn là cuối năm 2013, giá thuê văn phòng hạng A và B ở khu vực Hà Nội hiện đã đồng loạt giảm, mức giảm dao động từ 1,5 - 2,8%.

Các chuyên gia cho rằng, riêng tại khu vực Hà Nội, phân khúc văn phòng cho thuê sẽ vẫn tiếp tục xu hướng giảm giá, thậm chí nhiều khả năng sẽ còn giảm giá sâu hơn nữa trong năm 2014.

Một trong những nguyên nhân cơ bản đến từ áp lực lớn về nguồn cung mới sẽ gia nhập thị trường.

Dự báo của cả CBRE và Savills Vietnam đều cho thấy, nguồn cung văn phòng thị trường Hà Nội đang tiếp tục xu hướng tăng cao do có khá nhiều dự án sẽ hoàn thành trong tương lai gần.

Cụ thể, theo dự báo của CBRE, chỉ tính riêng năm 2014, Hà Nội sẽ đón thêm khoảng hơn 210.000m2 sàn văn phòng, năm 2015 thêm khoảng hơn 250.000m2 sàn ra thị trường.

Nếu theo đúng với dự báo của CBRE thì đến 2015, tổng diện tích văn phòng cho thuê mới của thị trường Hà Nội sẽ lên tới con số hơn 1.000.000m2 sàn.

Đây được cho là một áp lực lớn về nguồn cung đối với thị trường, bởi lẽ, theo tính toán của các chuyên gia về bất động sản, để tiêu thụ hết con số hơn 1 triệu mét vuông sàn văn phòng cho thuê này, thị trường Hà Nội cần khoảng thời gian gần 10 năm (tức khoảng năm 2022).

Mặt khác, theo kết quả khảo sát của Tập đoàn BCI Asia, Hà Nội hiện đang có khoảng hơn 120 dự án văn phòng đang hoạt động kinh doanh.

Tuy nhiên, dự kiến trong vòng 10 năm tới, Hà Nội sẽ có tới khoảng hơn 430 dự án văn phòng cho thuê tham gia vào thị trường.

Do vậy, chắc chắn một lượng cung văn phòng được dự báo sẽ lớn hơn nhiều lần sẽ gia nhập thị trường trong các năm tiếp theo.

Trong khi đó, báo cáo thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội năm 2013 của CBRE cho thấy, mặc dù tỷ lệ trống văn phòng hạng A tại Hà Nội đã giảm tới 26% vào cuối năm 2013, nhưng hiện tỷ lệ trống vẫn còn đang ở mức khá cao.

Bởi lẽ, các thông số khảo sát cho thấy, tỷ lệ trống văn phòng cho thuê ở Hà Nội những tháng đầu năm 2014 lại có xu hướng tăng lên, hiện đang ở dưới mức 80%.

Hiện tượng này chủ yếu diễn ra ở khu vực thuộc các quận, huyện lân cận; khu vực trung tâm thành phố vẫn duy trì được sự ổn định tạm thời do nguồn cung văn phòng hạng A và B ở khu vực này đang khá khan hiếm.

Quay lại thời điểm cuối năm 2012, thị trường chứng kiến một xu hướng mới về việc nhiều công ty muốn dịch chuyển văn phòng ra các khu vực ngoài trung tâm do chi phí rẻ hơn mà chất lượng cũng khá tốt.

Tuy nhiên, sự dịch chuyển này cũng chỉ chủ yếu xảy ra ở khu vực các doanh nghiệp vừa và nhỏ; hầu hết các hãng lớn và các tập đoàn lớn đều vẫn ưa chuộng văn phòng tại các khu trung tâm với nhiều lý do.

Trong khi đó, chỉ trong vòng 3 năm trở lại đây, do khủng hoảng kinh tế kéo dài, có tới hơn 100.000 doanh nghiệp đã “chết yểu”, con số đang tạm ngưng hoặc chờ “chết” chắc chắn sẽ còn cao hơn.

Do vậy, một lượng lớn văn phòng cho thuê ở các khu vực ngoài trung tâm đã bị trống do các công ty phá sản hoặc ngừng hoạt động không thể thuê tiếp.

Thêm một nguyên nhân nữa khiến cho tỷ lệ trống văn phòng vẫn khá cao là do mức giá thuê, mặc dù đã được các chủ đầu tư đưa ra nhiều sự điều chỉnh nhằm tăng tính cạnh tranh nhưng ở nhiều khu vực, giá thuê vẫn còn chưa thực sự hợp lý.

Theo tính toán của các tổ chức tư vấn bất động sản, hiện tại, giá thuê văn phòng tại Hà Nội và cả TP. HCM vẫn thuộc mức cao so với nhiều nước trong khu vực.

Với mức giá thuê trung bình hiện nay vào khoảng xấp xỉ 40 USD/m2/tháng, văn phòng hạng A tại Hà Nội và TP. HCM hiện cao gấp đôi so với Bangkok (Thái Lan) và chỉ xếp sau Singapore và Jakarta (Indonesia) trong khu vực.