GS Đặng Hùng Võ: Đừng mãi loay hoay với BĐS ngoài cánh đồng hoang

Thị trường bất động sản nên tạo ra chỗ có thể sống được!

Đóng góp ý kiến tại Hội thảo "Bất động sản trước những cơ hội mới" do Báo điện tử Diễn đàn đầu tư tổ chức ngày 4.11, GS. Đặng Hùng Võ - chuyên gia bất động sản, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, thị trường BĐS đã trải qua 3 lần sốt giá, đó là vào những năm 1991-1003, 2001-2003 và 2007-2009. Cũng bởi thế mà qua mỗi lần sốt giá, giá BĐS tăng ít thì cũng gấp 2-3 lần, nhiều thì khoảng 10 lần tại các đô thị lớn, và việc thị trường nổ bong bóng, rơi vào trầm lắng không phải "chuyện lạ" gì.

"Vấn đề hiện nay là cần phải tìm những nơi có khả năng bán được, tạo ra chỗ sống có thể sống được. Đừng mãi loay hoay với những dự án BĐS mà "cho vào ở không dám ở”, không thể ở được. Những dự án ở giữa cánh đồng hoang, không có bảo vệ, không đủ dịch vụ hạ tầng công cộng thì không thể hút khách được", ông Võ nhấn mạnh.

Theo ông Võ, trong bối cảnh thị trường BĐS gặp khó khăn, Chính phủ đã cho ra đời Nghị quyết 02 trong đó có gói tín dụng hỗ trợ BĐS 30.000 tỉ đồng, song chính sách này mới chỉ giúp giải tỏa phần nào những khó khăn của doanh nghiệp, còn việc giải ngân gói 30.000 tỉ đồng vẫn còn chậm và còn nhiều khoảng trống.

"Cần phải đánh giá lại công tác quản lý hiện nay. Tôi không dám sử dụng từ "yếu kém", vì nó nặng nề quá, nhưng thực sự công tác quản lý thị trường BĐS hiện nay của chúng ta còn thiếu chuyên nghiệp, cả về quản lý dự án và cả về chính sách", ông Võ nói.

Theo đó, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường cho rằng, cần phải có giải pháp cụ thể để thúc đẩy thị trường. Thực tế hiện nay, nhu cầu về BĐS giá rẻ thì cao nhưng nguồn cung thì thiếu, còn nhu cầu về BĐS cao cấp thì ít mà nguồn cung thì dư thừa, bởi vậy mới dẫn đến tình trạng "lệch pha" cung-cầu, hàng tồn kho không giảm và nợ xấu trong lĩnh vực BĐS vẫn còn cao.

"Vấn đề nợ xấu trong BĐS hiện nay rất phức tạp và hoạt động của Công ty mua bán nợ xấu VAMC chưa tác động nhiều vào nợ xấu. Trong khi đó, Việt Nam còn thiếu minh bạch bởi cấu trúc nợ. Cơ hội để có thể bán được bất động sản trung bình và giá cao là đang có, rất nhiều người muốn mua nhưng không muốn mua vội vã. Nhu cầu đang được đánh giá dưới một góc độ khác. Nhiều tồn đọng đang nằm ở các khu vực mà người ta không muốn bỏ tiền ra mua", GS. Võ nhận định.

Trên cơ sở đó, ông Võ cho rằng, cần phải nghiêm túc nhìn vào chất lượng cuộc sống của người thu nhập thấp, không phải người nghèo không cần chất lượng cuộc sống. Cần phải lưu ý việc này thay vì dựng dự án, ép và quản lý khắt khe.

Còn với phân khúc BĐS cao cấp cũng không thể chỉ hướng tới tiêu chuẩn nhà đẹp, nội thất đẹp mà còn phải gắn với hạ tầng tốt, môi trường tốt. Theo ông Võ, quan niệm nội thất đẹp đã là quan niệm của vài thế kỷ trước, còn hiện nay, quan niệm là cuộc sống phải có môi trường sống tốt và điều kiện sống tốt.

Cùng với đó, bản thân các nhà đầu tư cũng phải định hình, thay đổi quan điểm bán hàng, phải đưa ra những phương thức bán hàng cởi mở, công khai, minh bạch vì nếu người dân không tin chủ đầu tư thì chính các chủ đầu tư cũng không thể tồn tại được. "Không nên chăm chăm vào việc lên giá mà phải xóa chênh lệch, để người tiêu dùng được mua trực tiếp từ chủ đầu tư", ông Võ nhấn mạnh.

Đồng thời, GS. Đặng Hùng Võ cũng chỉ ra một nghịch lý đang tồn tại ở khu vực nhà ở giá rẻ, đó là nhiều dự án nhận ưu đãi của Nhà nước nhưng giá bán còn cao hơn nhà ở thương mại.

“Khu vực nhà ở xã hội cần được xem xét lại và thị trường hóa. Luật Nhà ở gần đây nhất vẫn nói nhà ở xã hội do nhà nước ưu đãi nên Nhà nước chỉ định nhà đầu tư, chỉ định giá bán như vậy lại rơi vào bao cấp. Chắc chắn nguy cơ tham nhũng sẽ đi theo. Việc Nhà nước “ôm” như vậy có thể giá sẽ cao hơn”, ông Đặng Hùng Võ nói.

Ngoài ra, ông Đặng Hùng Võ cũng đề xuất, Nhà nước cần cơ quan dự báo, Hiệp hội Bất động sản cần có trung tâm dự báo thị trường bất động sản, đưa ra thông tin minh bạch, đúng nhất, hiện thị trường bất động sản đang phát triển kiểu của người mù không có những dự báo mà chỉ nhà đầu tư tự phân tích.

8 tồn tại của thị trường bất động sản

Phát biểu tại Hội thảo, TS. Cấn Văn Lực – chuyên gia tài chính, cố vấn cao cấp Chủ tịch Hội đồng quản trị BIDV - hàm Phó Tổng giám đốc, kiêm Giám đốc Trường đào tạo cán bộ BIDV cũng thẳng thắn chỉ ra những tồn tại của thị trường BĐS hiện nay. Theo đó, ông Lực cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam đang gặp 8 vấn đề lớn cần phải khắc phục.

Thứ nhất, Việt Nam chưa có hệ thống tài chính đa dạng cho BĐS, chủ yếu vẫn là ngân hàng và một số quỹ đầu tư. Ngoài ra vẫn chưa có các loại định chế tài chính khác như quỹ tín thác đầu tư, cơ quan cho vay thế chấp nhà ở.

Thứ hai, rủi ro từ đòn bẩy tài chính phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngần hàng trong khi thị trường trái phiếu và cổ phiếu chưa phát triển. Doanh nghiệp còn khó khăn trong huy động vốn trung và dài hạn.

Thứ ba, tính thanh khoản còn kém do giá bất động sản còn cao, thủ tục quá phức tạp, nợ xấu còn cao. Tuy giá bất động sản đã giảm nhưng giá của Việt Nam vẫn còn rất cao. Một căn hộ ở Mỹ khoảng 200-250 ngàn USD, gấp 5 lần thu nhập bình quân của người Mỹ. Ở Việt Nam, 1 căn hộ mua được khoảng 2 tỉ đồng, gấp 50 lần thu nhập trung bình của người Việt Nam.

Thứ tư, trọng số rủi ro cho vay bất động sản cao (250%) và không tính đến các phân khúc bất động sản khác nhau. Cần phân khúc thị trường bất động sản ra các mức độ rủi ro khác nhau, có thể giảm xuống 150% trong thời gian tới.

Thư năm, các thị tường có liên quan đến bất động sản chưa phát triển đồng bộ, tương thích với bất động sản. Đây là tác nhân tồn kho lớn.

Thứ sáu, hệ thống thông tin dự báo về bất động sản còn chưa đồng nhất, thiếu tin cậy, gây khó khăn trong thẩm định, quản lý, cho vay.

Thứ bảy, định giá, xử lý tài sản bất động sản rất khó khăn, kéo dài.

Thứ tám, công tác quản lý nhà nước, quy hoạch đối với bất động sản còn nhiều bất cập, chưa có đầu mối thống nhất thủ tục hành chính…

Trên cơ sở đó, ông Lực đề xuất, Việt Nam nên thành lập Quỹ tín thác bất động sản. Quỹ này sẽ có nhiệm vụ đứng ra gom tiền nhà đầu tư, phát hành chứng chỉ đầu tư cho các nhà đầu tư. Chứng chỉ này khác so với chứng chỉ thông thường giống như cổ phiếu mua đi bán lại nên thanh khoản cao và hàng năm nhận cổ tức như cổ phiếu.

"Hiện nay Singapore và Nhật Bản đang triển khai mô hình này và Việt Nam hoàn toàn có thể làm được", ông Lực khẳng định.