Để ‘hạ xuống’ những dự án ‘treo’

Ảnh minh họa

Vì sao nhiều dự án chậm triển khai?

Dự án “treo” xảy ra ở nhiều địa phương, chỉ tính riêng tại Hà Nội, theo số liệu thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường, Thành phố hiện còn 379 dự án chậm triển khai, tập trung ở các quận, huyện: Cầu Giấy, Thạch Thất, Mê Linh…

Ông Bùi Tuấn Anh, Chủ tịch UBND quận Cầu Giấy (địa phương có 8 dự án chậm triển khai đề nghị được gia hạn thêm 24 tháng) cho biết, nguyên nhân khiến các dự án chậm triển khai do nhiều yếu tố, có thể là do dịch COVID-19 khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn, hoặc chủ đầu tư chờ điều chỉnh chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư, chưa thực hiện công tác giải phóng mặt bằng hoặc triển khai dở dang. Thậm chí, có những dự án chính quyền sở tại không thể liên hệ được với chủ đầu tư để giải quyết những vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ dự án…

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, một trong những lý do khiến nhiều dự án bị “treo” là do nhà đầu tư không có năng lực tài chính nhưng vẫn tìm mọi cách đề xuất dự án đầu tư để được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, rồi giữ đất chờ giá đất tăng thêm để chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác nhằm thu cho mình giá trị đất đai tăng thêm này (địa tô chênh lệch không do người sử dụng đất tạo ra).

“Trong khi đó, quy định pháp luật về xử lý các dự án “treo” hiện nay vẫn chưa khả thi, vậy nên tình trạng “treo” chưa thể giảm, thậm chí có dự án “treo” tới hơn 10 năm mà vẫn không “hạ xuống” được”, GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

GS. Đặng Hùng Võ dẫn chứng, theo khái niệm pháp luật, một dự án đầu tư trên đất được gọi là “treo” khi sau 12 tháng không đưa đất vào sử dụng hoặc sau 24 tháng sử dụng đất không đúng tiến độ triển khai dự án đã đề ra. Theo Luật Đất đai 2003, các dự án “treo” sẽ bị Nhà nước thu hồi đất và trả lại phần tài sản đã đầu tư trên đất, trừ trường hợp các dự án được UBND cấp tỉnh gia hạn. Luật Đất đai 2013 thì “rẽ sang” giải pháp khác: Dự án “treo” được gia hạn thêm 24 tháng, nếu vẫn bị “treo” thì Nhà nước thu hồi đất và “tịch thu” toàn bộ tài sản đã đầu tư trên đất. Trong khi đó, Luật Đầu tư thì quy định, sau 12 tháng dự án không có hoạt động đầu tư thì rút phép đầu tư. Mâu thuẫn trong các quy định pháp luật làm khó cho việc xử lý các dự án “treo”.

TS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, nhiều dự án chậm triển khai là do công tác giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập, hoặc do một số chủ đầu tư năng lực còn yếu kém nên dẫn đến tình trạng bỏ không dự án, gây vi phạm Luật Đất đai.

Ba hệ lụy cơ bản

Theo GS. Đặng Hùng Võ, dự án “treo” gây ra ba hệ lụy cơ bản. Thứ nhất, hiệu quả và hiệu suất sử dụng đất rất kém. Trong quá trình phát triển đất nước, hiệu suất sử dụng các nguồn lực đầu vào nói chung và nguồn lực đất đai nói riêng đóng vai trò rất quan trọng. Dự án “treo” đã đưa hiệu suất sử dụng đất về xấp xỉ “0”, tức là đất đai không đóng góp gì cho tăng trưởng kinh tế.

Thứ hai, tình trạng dự án “treo” có tác động xã hội khá mạnh. Tại nhiều địa phương, nhiều người dân bị thu hồi đất đã thể hiện phản ứng mạnh mẽ. Ở mức cao hơn, nhiều người bị thu hồi đất đã làm đơn khiếu nại đòi lại đất cũ vì việc thu hồi đất không đúng với những gì chính quyền đã nói về dự án đầu tư cần đất của bà con…

Thứ ba, các dự án “treo” trên diện rộng làm “thui chột” môi trường đầu tư của địa phương. Nhiều nhà đầu tư có tiềm năng đầu tư thật không với được tới đất, nhưng những nhà đầu tư khiếm khuyết năng lực lại dễ dàng có đất rồi để hoang. Môi trường đầu tư kém làm cho môi trường kinh doanh thiếu hiệu quả. Thu hút đầu tư yếu dần và năng lực canh tranh cấp tỉnh PCI xuống thấp dần...

Tìm cách “hạ” dự án “treo”

Đưa ra các giải pháp xử lý đối với các dự án chậm triển khai, vi phạm Luật Đất đai, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, cần phải tìm giải pháp hữu hiệu để xử lý các dự án “treo” kịp thời. Giải pháp xử lý bằng công cụ thuế, đánh thuế sử dụng đất cao hơn nhiều vào các dự án “treo”, lũy tiến theo thời gian bị “treo” hoặc xử phạt tài chính mạnh đối với các dự án “treo” cũng lũy tiến theo thời gian bị “treo” là phù hợp hơn cả. Ngân sách thu được thêm, nhà đầu tư dự án bị “treo” tự “xót tiền” mà chủ động chuyển nhượng dự án cho người khác. Theo giải pháp này, việc xử lý các dự án “treo” sẽ dễ dàng và thuận lợi, không thể ùn tắc theo thời gian.

Thứ hai, dự án bị “treo” có nguyên do từ sự kỳ vọng của nhà đầu tư dự án vào khả năng giá trị đất đai tăng thêm không do mình tạo ra. Vậy pháp luật đất đai cần quan tâm đặc biệt tới giải pháp xác định và phân bổ lại giá trị đất đai tăng thêm theo nguyên tắc công bằng đối với những người tạo ra nó.

Tại các nước đang phát triển và đang thực hiện công nghiệp hóa, đô thị hóa, giá trị đất đai tăng thêm luôn có giá trị khá cao. Giá trị này có thể do quản lý của Nhà nước tạo ra bằng phê duyệt một bản quy hoạch hợp lý, một quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, một quyết định về đầu tư công phát triển hạ tầng,... Giá trị này cũng có thể do đầu tư các dự án phát triển, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn hay phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hay hạ tầng môi trường. Các nước phát triển thường sử dụng sắc thuế đánh vào giá trị đất đai tăng thêm này để phân phối hợp lý xử lý ngay trong bồi thường, tái định cư trong thu hồi đất để phát triển vì mục đích công cộng. Như vậy, giải pháp ở Việt Nam cũng cần nghiên cứu sắc thuế đánh vào giá trị đất đai tăng thêm và phương thức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho các dự án phát triển hạ tầng làm cho giá trị đất đai tăng thêm.

Thứ ba, cần hoàn chỉnh cơ chế nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các dự án đầu tư. Lúc này cần cụ thể hóa các tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư tham gia đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Cần bỏ đi các tiêu chí hình thức như “chứng minh tài khoản của mình có bao nhiêu tiền”, cần học tập kinh nghiệm của các nước phát triển đưa ra các tiêu chí gắn với báo cáo tài chính hằng năm, báo cáo kiểm toán hằng năm.

Mặt khác, cần hoàn thiện các quy định cụ thể về quy trình tiếp cận đất đai của dự án đầu tư, khi nào thì đấu giá đất và khi nào thì đấu thầu dự án có sử dụng đất. Cần hoàn thiện các quy trình đấu giá và đấu thầu này trên nguyên tắc loại bỏ được hết các tiêu cực có thể xảy ra.

Để giải quyết dứt điểm tình trạng dự án chậm triển khai, Chủ tịch UBND quận Cầu Giấy Bùi Tuấn Anh cho rằng, cần phải có biện pháp xử lý dứt điểm, tránh tình trạng đùn đẩy trách nhiệm. Với những dự án chủ đầu tư chậm triển khai do chủ đầu tư không đủ năng lực cần có biện pháp xử lý thu hồi để không làm ảnh hưởng đến đời sống của người dân và quá trình phát triển kinh tế xã hội ở địa phương.

Tại Hà Nội, HĐND Thành phố đang tiến hành đợt tái giám sát về tình hình quản lý các dự án sử dụng đất chậm triển khai, vi phạm Luật Đất đai ở một số địa phương trên địa bàn. Trong quá trình giám sát, Ủy viên Ban Thường vụ Thành ủy, Phó Chủ tịch HĐND thành phố Hà Nội Phùng Thị Hồng Hà yêu cầu: Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường... tổ chức kiểm tra tiến độ đối với những dự án chậm triển khai và các dự án khác, rà soát về quyết định thu tiền sử dụng đất, thuê đất, nghĩa vụ tài chính, năng lực tài chính của chủ đầu tư, lập hồ sơ cụ thể, báo cáo UBND Thành phố. Từ đó, Thành phố có cơ sở chỉ đạo các cơ quan chức năng đôn đốc tiến độ dự án, hoặc có những biện pháp xử lý dứt điểm, tránh tình trạng đùn đẩy trách nhiệm; đồng thời, làm rõ trách nhiệm của từng sở, ngành, địa phương và chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án.