Góp quyền sử dụng đất thực hiện dự án còn nhiều bất cập

Có thể nói, những quy định này đã và đang là hành lang pháp lý quan trọng cho người sử dụng đất phát huy tối đa nguồn lực đất đai trong hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ trong bối cảnh Chính phủ đang chỉ đạo đẩy mạnh tích tụ đất đai, phục vụ sản xuất, kinh doanh quy mô lớn. Đây cũng là mô hình mà nhiều doanh nghiệp đang lựa chọn khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp, trong khi việc thỏa thuận bồi thường với người có đất thường gặp nhiều khó khăn.

Ảnh minh họa

Bên cạnh những mặt tích cực mà quy đinh về góp vốn bằng quyền sử dụng đất mang lại, thực tiễn trong thời gian qua đã bộc lộ nhiều bất cập, mà nếu không xem xét thấu đáo có thể dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện, gây thiệt hại rất lớn cho nhà đầu tư, người có quyền sử dụng đất đem góp vốn.

Một là bất cập về chế định góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa rạch ròi giữa các hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà bên góp vốn chuyển giao toàn bộ quyền sử dụng đất cho bên nhận góp vốn với hình thức góp vốn để hợp tác kinh doanh trong một thời hạn nhất định

Khoản 2 Điều 10 và Khoản 1 Điều 99 Luật đất đai quy định góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác. Người nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Quy định trên về cơ bản đồng nhất với quy định về góp vốn trong Luật Doanh nghiệp năm 2014. Theo đó, Khoản 13 Điều 4 Luật Doanh nghiệp quy định góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty. Góp vốn bao gồm góp vốn để thành lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn điều lệ của doanh nghiệp đã được thành lập(tài sản theo khái niệm của Bộ Luật Dân sự năm 2015 bao gồm cả quyền sử dụng đất).

Theo các quy định đã viện dẫn trên thì tất cả các trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bên góp vốn sẽ có nghĩa vụ phải chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận góp vốn và trở thành thành viên hoặc cổ đông của bên nhận góp vốn hoặc tăng vốn điều lệ của bên góp vốn trong công ty đã thành lập. Khi đó, bên nhận góp vốn sẽ có toàn bộ các quyền, nghĩa vụ đối với diện tích đất đã nhận góp vốn.

Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự năm 2015 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai lại có nội dung công nhận và bảo vệ quyền lợi hợp pháp, chính đáng của các bên trong quan hệ góp vốn hợp tác kinh doanh.

Cụ thể, tại các Điều 504, 505, 510 Bộ luật Dân sự quy định hợp đồng hợp tác là sự thỏa thuận giữa các cá nhân, pháp nhân về việc cùng đóng góp tài sản, công sức để thực hiện công việc và trong một thời hạn nhất định. Kết thúc việc hợp tác hoặc thành viên rút khỏi hợp đồng hợp tác có quyền yêu cầu nhận lại tài sản đã đóng góp.

Bên cạnh đó, Khoản 2, 3, 4 Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP cũng quy định cụ thể các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Khi hợp đồng góp vốn bị chấm dứt do hết thời hạn góp vốn hoặc theo thỏa thuận của các bên thì bên góp vốn quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại.

Trường hợp bên nhận góp vốn nếu đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bị thu hồi giấy chứng nhận để cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên góp vốn!

Điều này tuy còn bất cập, chồng chéo với quy định của Luật đất đai, luật doanh nghiệp nhưng lại hoàn toàn phù hợp với nhu cầu, mong muốn của các bên và tình hình thực tiễn các quan hệ dân sự.

Hai là chính sách bảo vệ quyền lợi của bên góp vốn chưa rõ ràng, đầy đủ. Trong khi trình tự thực hiện thủ tục chưa phân định rõ các hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Điều 79, 79a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Khoản 2 Điều 9 Thông tư số 24/20914/TT-BTNMT quy định chung một loại hồ sơ và trình tự, thủ tục đăng ký biến động đối với trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không phân biệt rạch ròi giữa các hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Điều này dễ dẫn đến trường hợp hoặc do người sử dụng đất không am hiểu pháp luật hoặc do trình độ, cách tiếp cận vấn đề khi xử lý hồ sơ của cán bộ, công chức sẽ làm mất quyền sử dụng đất của bên góp vốn.

Mặt khác, tại Điều 49a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định rõ việc góp quyền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư phải đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong khu vực thực hiện dự án, có phương án góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất được UBND cấp tỉnh phê duyệt. Đồng thời nghị định này cũng giao UBND cấp tỉnh quy định cụ thể về góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Có thể nói, quy định này đã hướng đến việc bảo vệ quyền lợi của bên góp vốn nhưng vẫn còn có bất cập, bởi phạm vi góp quyền sử dụng đất thực hiện dự án còn khá hạn hẹp khi chỉ được thực hiện đối với khu đất thuộc trường hợp thu hồi đất theo quy định tại điểm I Khoản 1 Điều 179 Luật đất đai.

Thực tế đến nay, nhiều địa phương chưa ban hành quy định cụ thể việc góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo nội dung Chính phủ giao.

Từ những bất cập trên, để thúc đẩy việc góp quyền sử dụng đất thực hiện dự án, mang lại hiệu quả kinh tế cao, thiết nghĩ các cơ quan có thẩm quyền cần sớm xem xét, sửa đổi các quy định pháp luật còn có bất cập, đồng thời ban hành đầy đủ các văn bản được giao quy định chi tiết nhằm tạo điều kiện cho việc góp quyền sử dụng đất được minh bạch, đảm bảo quyền lợi hợp pháp, chính đáng của tất cả các bên.

Bên cạnh đó, các bên trong quan hệ góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng cần nghiên cứu thấu đáo các quy định hiện hành nhằm tránh chuốc lấy hậu quả không mong muốn.