Goldman Sachs: Doanh số và giá nhà sẽ tiếp tục đi xuống trong năm 2023

Sau khi chứng kiến mức tăng đột biến trong thời kỳ đại dịch, doanh số bán nhà đã giảm mạnh vào nửa cuối năm 2022 sau các đợt tăng lãi suất của các ngân hàng trung ương ở hầu hết nước phát triển. Báo cáo của Goldman Sachs cho biết tình trạng sụt giảm về số lượng nhà ở đã bắt đầu, doanh số bán và giá cả vẫn tiếp tục đi xuống trong năm nay và “có rất ít dấu hiệu dừng lại”.

Những bất ổn tài chính gần đây cũng làm gia tăng sự không chắc chắn đối với triển vọng nhà ở, vì áp lực liên tục có thể khiến các ngân hàng nhỏ hơn thắt chặt tiêu chuẩn cho vay, bất chấp sự sụt giảm của lợi nhuận dài hạn.

Chi phí vay cao hơn đối với người mua nhà đã ảnh hưởng nặng nề đến khả năng chi trả, tác động đầy đủ của điều này có thể vẫn chưa thể hiện hết. Nhóm Nghiên cứu của Goldman Sachs ước tính rằng mỗi lần lãi suất thế chấp tăng 100 điểm cơ bản thì khoản đầu tư cố định vào nhà ở giảm 6% sau 3 hoặc 4 quý và giá nhà giảm 2,5% sau 10 quý.

Thời điểm xảy ra tác động không đồng nhất trên toàn thế giới; sự khác biệt trong thị trường cho vay thế chấp giữa các quốc gia có thể tăng tốc hoặc làm chậm tác động này. Ví dụ, các quốc gia có tỷ lệ vay với lãi suất cố định cao hơn sẽ chậm bị ảnh hưởng hơn.

Theo công ty này, do lãi suất thế chấp chỉ mới đạt đỉnh gần đây ở hầu hết các quốc gia và có thể còn cao hơn nữa, nên thị trường nhà đất toàn cầu có thể chưa chạm đáy.

Các nhà nghiên cứu cho biết: “Chúng tôi cho rằng lãi suất thế chấp có thể sẽ duy trì ở mức cao hơn trong thời gian dài hơn. Điều này có nghĩa là tăng trưởng đầu tư do lãi suất thế chấp cao hơn ở hầu hết các nền kinh tế G10 có thể sẽ tiếp tục cho đến ít nhất là cuối năm 2023”.

Tất nhiên, lãi suất không phải là yếu tố quyết định duy nhất ảnh hưởng đến triển vọng nhà ở toàn cầu. Báo cáo ước tính rằng việc tăng lãi suất thế chấp chiếm chưa đến một nửa phương sai dự báo ở hầu hết các quốc gia. Sự khan hiếm nguồn cung đang có ảnh hưởng lớn ở nhiều thị trường và sẽ hạn chế sự sụt giảm giá nhà ở một mức độ nào đó. Các nhà kinh tế của Goldman Sachs tin rằng sự tăng trưởng liên tục ở các thị trường phát triển sẽ hỗ trợ thêm cho điều này.

Kết hợp các yếu tố trên, Goldman Sachs dự đoán mức giảm giá nhà từ đỉnh đến đáy cho từng thị trường, gồm New Zealand (-19%), Canada (-19%), Thụy Điển (-17%) và Úc (-15%). Các thị trường phát triển có thể sẽ chứng kiến mức giảm đồng đều hoặc vừa phải bao gồm Ý (-2%), Pháp (-4%) và Thụy Sĩ (-6%), do lãi suất thế chấp tăng chậm hơn và khả năng chi trả của người dân “ít căng thẳng hơn”.

Tại Hoa Kỳ, giá nhà giảm “tương đối ổn định”, khoảng 5%, chủ yếu do tỷ lệ nhà bỏ trống cực kỳ thấp.

Goldman Sachs nhận định sự suy giảm của thị trường nhà ở trên toàn cầu đang diễn ra “theo kế hoạch”.

“Phản ứng mạnh mẽ của thị trường nhà đối với việc tăng lãi suất đã giúp làm chậm tốc độ tăng trưởng tổng thể mà không gây ra suy thoái hoặc làm gia tăng nợ quá hạn ở hầu hết các nền kinh tế lớn. Chúng tôi dự đoán rằng xu hướng này sẽ tiếp tục”, các chuyên gia của Goldman Sachs cho biết.