Gỡ “nút thắt cổ chai” tồn kho

Khó khăn tìm lối thoát

Theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, tính đến hết tháng 3-2013, tổng giá trị tồn kho tại các dự án phát triển nhà ở khoảng 125.450 tỷ đồng, trong đó đọng nhiều nhất ở phân đoạn đất nền nhà ở, với hơn 48.700 tỷ đồng, sau đó đến chung cư (hơn 41.500 tỷ đồng), nhà thấp tầng (trên 27.700 tỷ đồng).

Tại TPHCM, số căn hộ xây dựng tồn kho hơn 14.800 căn, trong đó có hơn 12.000 căn đang xây dựng, số còn lại xây xong nhưng chưa bán được. Còn tại Hà Nội, theo báo cáo của UBND TP, tổng căn hộ tồn kho đã tăng hơn 3.700 căn so với cuối năm 2012, với tổng số hơn 9.600 căn.

Riêng số chung cư tại các dự án nhà ở thương mại tồn hơn 5.700 căn. Giá trị tồn kho tại Hà Nội ở các phân đoạn chung cư, nhà thấp tầng, mặt bằng thương mại và đất nền ước tính lên tới hơn 30.200 tỷ đồng. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng thừa nhận số liệu tồn kho nói trên chưa phản ánh đầy đủ tình hình thực tế.

Hiện còn một khối lượng lớn chung cư đang xây dựng dở dang và nhiều dự án có sản phẩm tồn kho nhưng chưa báo cáo. Bên cạnh đó là những dự án đã huy động vốn một phần, giải phóng mặt bằng, đầu tư kinh phí xây dựng hạ tầng nhưng phải tạm dừng do không có thị trường.

Chưng cư CT8 Dương Nội.

Trên thực tế, không khó để thấy được tình hình tồn kho BĐS. Chỉ cần đi dọc trục đường Lê Văn Lương hay Lê Trọng Tấn kéo dài - những trục đường từng được mệnh danh là “đường vàng” - có thể thấy rõ hàng loạt dự án từng được giới đầu cơ tranh giành gây sốt như Dương Nội, Usilk City, Geleximco… giờ hoang hóa, vắng lặng, biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang cho cỏ mọc, nhà chung cư chưa hoàn thiện mới chỉ xây thô phơi thân cho mưa nắng.

Trao đổi với ĐTTC, một doanh nghiệp BĐS nói “trái đắng” doanh nghiệp BĐS đang gặp phải 4-5 năm trước chưa từng nghĩ đến. Đó là do chạy theo lợi nhuận ở thời điểm đó, đến nay tiến thoái lưỡng nan mà không biết kêu ai, bởi có kêu người ta cũng cho rằng thời điểm lãi cao không ai kêu, đến khi chết dở mới cầu cứu. Doanh nghiệp này cũng cho biết hiện nay nhiều doanh nghiệp có được vay thêm vốn cũng không để làm gì bởi hàng tồn kho lên tới 70%, người mua thờ ơ, doanh nghiệp không có lực và cũng không ai dám triển khai thêm dự án mới.

Xoay bằng cách nào?

Xử lý hàng tồn kho đã trở thành đề tài nóng được nhiều chuyên gia đưa ra bàn luận từ nhiều tháng trước. Ngoài biện pháp tín dụng đã thực sự không còn hiệu quả như trước, rất nhiều biện pháp đã được tính đến như mở cửa cho người nước ngoài mua nhà, thành lập quỹ đầu tư BĐS, cho chẻ nhỏ căn hộ, chuyển đổi công năng…

Nhưng cho đến nay những giải pháp này mới chỉ là kiến nghị. Thậm chí việc cho điều chỉnh, chẻ nhỏ căn hộ tưởng chừng trở thành “con đường sống” của nhiều dự án nhưng đến nay doanh nghiệp vẫn loay hoay bởi không có những quy chuẩn cũng như hướng dẫn cụ thể.

Mặt khác, một khi dự án đã được xây dựng, việc chia nhỏ để phù hợp về kết cấu cũng như đảm bảo yêu cầu về kiến trúc hoàn toàn không dễ dàng. Theo GS. Đặng Hùng Võ, việc cho phép một số hàng tồn kho chuyển công năng sang làm trung tâm thương mại, cơ sở dịch vụ… đã được nhắc tới trong Nghị quyết 02. Nhưng thực tế cơ chế nào để thực hiện vẫn chưa có thông tư hướng dẫn nên gần như vẫn dậm chân tại chỗ.

Nhiều chuyên gia BĐS nhận định sự thận trọng trong triển khai chính sách cho BĐS là đúng, nhưng nếu làm quá chậm sẽ khiến nhiều doanh nghiệp BĐS sa lầy hơn. Thực tế sau 1 tháng triển khai cho thấy gói 30.000 tỷ đồng không thể nào vừa giải quyết được chỗ ở cho người dân đô thị, vừa “cõng” trên vai sức nặng của hơn 145.000 tỷ đồng BĐS tồn kho, vì vậy Nhà nước nên có chính sách riêng cho “nút thắt” này.

Đó là việc nhanh chóng, đồng loạt triển khai những chính sách hỗ trợ, như có quy chuẩn kỹ thuật về chia nhỏ căn hộ để hướng dẫn doanh nghiệp, cho phép người nước ngoài mua nhà, tiến hành chuyển đổi công năng dự án, mua lại dự án để làm nhà tái định cư, nhà ở xã hội…

Bởi với sức ì quá lớn như hiện nay, nhiều chính sách khi đi vào thực tiễn sẽ không còn tác dụng như mong muốn nữa. Mặt khác, hầu hết sản phẩm BĐS tồn kho vẫn chưa được chủ căn hộ hoàn thiện hồ sơ pháp lý, gây trở ngại không nhỏ cho người bán lẫn người mua, nên cơ quan chức năng cần yêu cầu cũng như hỗ trợ chủ đầu tư về mặt này.

“Nhà nước nên giao hẳn cho một đơn vị làm đầu mối xử lý toàn bộ hồ sơ từ lúc lập dự án đến lúc hoàn thành, vừa tiết giảm được chi phí cho doanh nghiệp, vừa đẩy nhanh tiến trình vận động trên thị trường BĐS”- ông Phan Trường Sơn kiến nghị.

Ngoài ra, về lâu dài, ông Phan Thành Mai, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), cho rằng cần đưa mô hình liên kết ngân hàng, định chế tài chính với doanh nghiệp vào thực tiễn. Khi phối hợp chặt chẽ 4 nhà sẽ tạo ra nhiều giá trị có ý nghĩa thiết thực trong bối cảnh thị trường khó khăn hiện nay.