Giới kinh doanh bất động sản Trung Quốc cố gắng né quy định khắt khe của Chính phủ

Các công ty xây dựng của Trung Quốc đang xây dựng nhiều nhà hơn ở các thành phố trên khắp đất nước bên ngoài trung tâm tài chính Thượng Hải và thủ đô Bắc Kinh, nơi mà được cho là chịu ảnh hưởng nặng nề nhất của các biện pháp kiềm chế giá bất động sản của chính phủ.

Công ty xây dựng China Vanke, công ty xây dựng lớn nhất Trung Quốc tính theo giá thị trường, cho biết việc mở rộng vào các thành phố miền trung và phía tây của Trung Quốc bao gồm Vũ Hán và Thành Đô, đã giúp tạo ra doanh thu vượt 100 tỷ nhân dân tệ ( 15 tỷ USD), mục tiêu họ từng đặt ra cho năm 2014, trong khi tập đoàn bất động sảnEvergrande lại mở rộng hoạt động vào các thành phố trong đất liền để tăng doanh thu.

Giá đất rẻ và thu nhập của người dân tăng tại các thành phố trong đất liền đã thu hút các công ty xây dựng khi mà chính phủ Trung Quốc đưa ra các yêu cầu chặt chẽ hơn và đánh thuế bất động sản nhằm vào các nhà đầu cơ tại Thượng Hải và Bắc Kinh. Theo số liệu của Tập đoàn Thông tin Bất động sản Trung Quốc, đầu tư bất động sản tại các thành phố ít bị ảnh hưởng hơn đã tăng 35,4% năm ngoái, những nơi đã thu hút hơn 40 công ty xây dựng đến làm ăn.

Trưởng bộ phận nghiên cứu Trung Quốc tại Jones Lang LaSalle Inc., Thượng Haỉ Michael Klibaner cho rằng: “Chắc chắn là các chính sách đã dẫn đến sự chuyển hướng này. Trước hết các chính sách dành cho các thành phố đã phát triển hơn là chặt chẽ hơn. Thêm vào đó là nhu cầu nhà ở hiện đại là rất lớn tại các thành phố kém phát triển hơn nhưng chưa được đáp ứng trong khi thu nhập của người dân tăng lên nhanh chóng”.

Theo Cục thống kê Trung Quốc, các thành phố chịu nhiều biện pháp thắt chặt nhất bao gồm các thành phố giàu có như Thượng Hải, Bắc Kinh, Quảng Châu ở miền nam Trung Quốc, nhóm thứ hai là thủ phủ của các tỉnh, và nhóm thứ ba là các thành phố nhỏ hơn hai nhóm trên.

Theo SouFun Holdings Ltd., website bất động sản lớn nhất Trung Quốc, tại thời điểm tháng 1/2011, giá đất trung tâm thành phố Vũ Hán trung bình là 1.662 nhân dân tệ/m2, Bắc Kinh là 4.145 nhân dân tệ/m2 và 5.692 nhân dân tệ/m2 .

Đại diện tại Hồng Kong của công ty bất động sản China Overseas Land & Investment, ông Yang Haisong, cho hay: “Tất cả mọi người đều đồng ý rằng cơ hội đang ở các thành phố thuộc nhóm thứ hai và thứ ba. Giá nhà đất ở đó còn rẻ, còn có nhiều cơ hội tăng giá”.

Hồng Kong , phần lãnh thổ đã thuộc về Trung Quốc 5 năm trước đây, công bố mức doanh số lớn nhất ở Miền Bắc Trung Quốc trong tháng 12. Doanh số tháng 12/2010 là 1,5 triệu m2 (16 triệu feet), tăng 67% so với cùng kỳ năm trước, tại các khu vực Thẩm Dương, Trường Xuân, Đại Liên, Thanh Đảo.

Nhà phân tích Wee Liat Lê thuộc Samsung Securities cho rằng: “Các thành phố hàng đầu đã phát triển chín muồi, người mua nhà thực tế tại các thành phố này thuộc các thế hệ thứ 2, thứ 3 và thứ 4. Trong khi đó, tại các thành phố thuộc nhóm thứ hai và thứ ba, người mua nhà thuộc thế hệ thứ nhất. Bạn sẽ đáp ứng nhu cầu cơ bản nhất mà không có sự hạn chế nào”.

Thu nhập tăng lên

Thu nhập bình quân tính theo đầu người ở khu vực nông thôn tăng 10,9% lên 5.919 nhân dân tệ năm 2010 – mức tăng cao nhất từ năm 1984. Thu nhập sau thuế ở khu vực thành thị tăng 7,8%. Kinh tế Trung Quốc đã tăng trưởng 10,3% trong năm 2010.

Theo số liệu của cơ quan thống kê, thu nhập sau thuế tại Thượng Hải tăng 10,4% lên 31.838 nhân dân tệ, tăng 8,7% tại Bắc Kinh lên 29.073 nhân dân tệ năm 2010 so với mức tăng 13,2% tại Vũ Hán lên 20.806 nhân dân tệ và tăng 11,3% tại Trùng Khánh lên 17.532 nhân dân tệ.

Theo chuyên gia Christie Ju thuộc Jefferies Equity research tại Hong Kong, các thành phố thuộc nhóm thứ hai và thứ ba sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm 2011. Trung Quốc là sự kết hợp của : Bắc Kinh, Thượng Hải, vốn tương đương với các thành phố lớn tại các nước phát triển, và các thành phố nhỏ hơn tương đương với các thành phố nhỏ tại các nước phát triển. Các công ty xây dựng nhận ra rằng nhiều người cần nhà có chất lượng, nhưng không phải ai cũng sống tại Bắc Kinh và Thượng Hải.

Chính phủ Trung Quốc vẫn tăng cường kiềm chế giá bất động sản nhằm ngăn ngừa rủi ro bong bóng bất động sản trong nền kinh tế phát triển nhanh nhất thế giới này. Ngày 08/02/2011, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc đã tăng lãi suất lần thứ 3 kể từ giữa tháng 10/2010.

Theo cơ quan thống kê quốc gia, so với một năm trước đó, giá bất động sản tại Trung Quốc tăng 6,4% trong tháng 12/2010, tăng tháng thứ 19 liên tiếp. Theo SouFun,. giá nhà tăng 21,4% tại Thượng Hải ,tăng 25% ở Bắc Kinh, 27,8% tại Trùng Khánh, và 16,1% tại Vũ Hán trong tháng 1/2011 so với cùng kỳ năm trước.

Các biện pháp thắt chặt

Tháng trước các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc đã thử nghiệm đánh thuế bất động sản tại Thượng Hải và Trùng Khánh, và tăng mức thanh toán tối thiểu cho việc mua căn nhà thứ hai và yêu cầu các nhà chức trách địa phương đưa ra mức giá mới cho bất động sản mới và tăng nguồn cung đất.

Năm ngoái Trung Quốc đã hạn chế cho các công ty xây dựng vay, và tại một số thành phố bao gồm Bắc Kinh đã hạn chế số nhà mà người dân được phép mua. Tuy nhiên tại các thành phố khác, vẫn còn có nhiều cơ hội phát triển cho các công ty xây dựng do chính phủ chưa thắt chặt chính sách đối với các thành phố này. Hơn nữa tại một số thành phố, nguồn thu của họ phụ thuộc nhiều vào việc bán đất.

Năm ngoái, để tăng doanh số, Vanke, công ty xây dựng lớn nhất Trung Quốc đã đến các thành phố nằm sâu trong đất liền như Côn Minh và Quí Dương.EverGrande đóng tại Quảng Châu, công ty xây dựng lớn thứ hai sau Vanke, năm ngoái doanh số đã tăng 66,4% lên 50,4 tỷ nhân dân tệ so với năm 2009. Hơn 90% doanh số của công ty này là từ các thánh phố miền Trung và phía Tây của Trung Quốc như Hồ Nam, Trùng Khánh, Thành Đô, và Vũ Hán.

Tại Vũ Hán, trung tâm đường sắt cao tốc của Trung Quốc, các biển quảng cáo dọc đường cao tốc mời gọi mua nhà của các công ty xây dựng như Vanke, Shanghai Forte Land, Shanghai Green Land. Theo SouFun, doanh số bán nhà tại Vũ Hán tăng 163% lên 78,2 tỷ nhân dân tệ năm ngoái so với năm 2009.

Theo nhà phân tích Li Guozheng thuộc chi nhánh Ngân Hàng Trung Ương Trung Quốc, giá nhà tại Vũ Hán vẫn còn thấp hơn rất nhiều so với giá nhà tại Bắc Kinh, Thượng Hải và còn nhiều cơ hội tăng trưởng.