Giải ngân ngàn tỷ vào BĐS: Cửa sinh khó lọt

Kỳ vọng đẩy được tăng trưởng dư nợ, phá băng thị trường nhà đất và giải quyết được nợ xấu, các NH lớn nhỏ trên địa bàn TP.HCM đang không ngừng dành ra các khoản vay lớn cho lĩnh vực này.

Ví dụ: BIDV có gói vốn 6.000 tỷ đồng cho vay BĐS, trong đó, 2.000 tỷ đồng cho cá nhân vay mua nhà lãi suất 12%/năm cố định trong 3 tháng đầu tiên, 4.000 tỷ đồng giải ngân vào các dự án BĐS; ACB dành hạn mức 5.000 tỷ đồng cho cá nhân mua nhà trong 20 năm, tài trợ đến 99% giá trị mua BĐS và ân hạn vốn đến 12 tháng; Eximbank đã đưa ra gói vốn 5.000 tỷ đồng dành cho khách hàng cá nhân có nhu cầu về nhà ở...

Theo ông Phạm Linh, Phó tổng giám đốc NH OCB, dù biết rằng lĩnh vực BĐS là nơi phát sinh nợ xấu nhiều nhất, nhưng dư nợ tín dụng BĐS mới chỉ chiếm 4 - 5% trong tổng dư nợ tín dụng của 10 tháng qua của NH, buộc các NH phải đi nước cờ này.

Riêng OCB, nói như ông Linh, NH này không chỉ đẩy mạnh cho vay BĐS tiêu dùng (cá nhân mua, sửa chữa nhà...) mà còn tìm kiếm các dự án có đầu ra khả thi để tài trợ vốn cho chủ đầu tư.

Ví dụ, OCB đã ký hợp đồng tín dụng tài trợ 80 tỷ đồng cho Công ty CP Đầu tư Nam Long để triển khai dự án căn hộ Ehome 3 (Tây Sài Gòn) để cung cấp 2.000 căn hộ cho thị trường.

Ngoài ra, OCB còn tài trợ dự án của Công ty Hà Đô, với hạn mức 100 tỷ đồng và hiện đã giải ngân được 50 tỷ đồng để triển khai các dự án BĐS...

Dù truyền thông khá tốt cho các khoản tín dụng ngàn tỷ đồng vay BĐS, nhưng xem ra tiến độ giải ngân của các gói vốn lãi suất ưu đãi này đến nay vẫn dậm chân tại chỗ.

Chẳng hạn, đứng đầu trong danh sách được các NH ưu tiên trong danh mục vay là những khách hàng đang có nhu cầu vốn để sửa chữa nhà và mua nhà để ở mà nguồn trả nợ bằng tiền lương, tiền công.

Nếu nghĩ rằng những người vay mà nguồn trả nợ là tiền lương, tiền công là khách hàng chính của các sản phẩm BĐS hiện nay, quả là thiếu thực tế.

Dẫu cho họ là những người có nhu cầu thực, song, họ chỉ có khả năng mua nhà thu nhập thấp bằng cách trả góp qua lương. Và với mức lãi suất cao như hiện nay, những đối tượng đó chắc chắn sẽ không dám vay để mua nhà.

Một nhóm vay khác là vay để xây nhà, cho người thu nhập thấp, công nhân lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế mua hoặc thuê.

Đối tượng này trên thực tế cũng chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ trên thị trường BĐS hiện nay, và dòng tiền vào khu vực này sẽ không thể làm tan băng thị trường BĐS.Một đối tượng BĐS được xem là khát vốn hơn cả là các doanh nghiệp vay vốn để hoàn thiện các dự án phát triển nhà ở được bàn giao.

Thoạt nhiên, những khoản vay này được mở khiến rất nhiều chủ đầu tư thở phào, song, khi nhìn vào những quy định mà NH đưa ra thì "cánh cửa thoát hiểm" coi như đã khép lại. Thực tế, nếu doanh nghiệp nào có thể đáp ứng những điều kiện mà NH yêu cầu thì họ cũng không cần chờ đến thời điểm này mới vay.

Một vài nguyên nhân khác cũng được ông Lê Thành Trung, Phó tổng giám đốc HDBank, đưa ra giải thích sự ì ạch trên là cá nhân có nhu cầu nhà ở còn mong chờ giá BĐS cũng như lãi suất giảm thêm mới vay vốn mua.

Mặt khác, trước xu hướng nợ xấu tăng nhanh và rơi nhiều vào lĩnh vực BĐS, do các NH đã mạnh tay đẩy vốn vào thị trường nhà đất trong những năm qua khiến tín dụng BĐS đóng băng hơn hai năm nay.

Các NH chỉ triển khai cho vay đối với phân khúc khách hàng cá nhân. Đặc biệt là kể từ đầu năm 2012, khi Ngân hàng Nhà nước loại tín dụng BĐS nhà ở ra khỏi rổ tín dụng phi sản xuất, các NH đã đẩy mạnh kích thích tín dụng mua nhà để ở.

Song do áp lực lãi suất cao, cộng với giá BĐS được kỳ vọng giảm thêm nên khách hàng cá nhân vẫn chưa mặn mà với việc nhờ NH tài trợ vốn để mua nhà, cho dù nhu cầu luôn tăng.

Còn đối với giá BĐS, theo ông Nguyễn Vĩnh Trân, Phó giám đốc Công ty CP Đầu tư Nam Long, việc giảm giá tùy từng dự án và chính sách của chủ đầu tư. Tuy nhiên, ông Trân cũng nói rằng, sẽ không có chuyện giảm giá một cách ồ ạt.

Bởi ngay từ đầu triển khai, Công ty đã có sự tính toán khá kỷ để khi sản phẩm đưa ra thị trường phải phù hợp với túi tiền cũng như nhu cầu của khách hàng mua nhà.

Như vậy, cần nhìn nhận một thực tế: Thị trường BĐS vốn đã gặp nhiều vấn đề, nay nếu NH thực sự muốn triển khai gói tín dụng này để phục hồi thị trường như đã nói, thiết nghĩ không thể giải cứu bằng những gói sản phẩm quá "lạnh lẽo".

Bởi những gói giải pháp chỉ mang tính quảng cáo, hay tình thế buộc phải triển khai chứ không xuất phát từ nhu cầu của người vay chỉ kéo dài sự bối rối, và khiến tâm lý của họ càng nản hơn mà thôi.