Tín dụng BĐS năm tới có gì mới?

Bên lề một cuộc gặp mới đây tại Hà Nội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng nói với các nhà báo: “Sau kỳ họp Quốc hội, Bộ Xây dựng sẽ ngồi lại với Ngân hàng Nhà nước (NHNN) để đưa ra một số giải pháp hỗ trợ tín dụng thị trường BĐS. Bộ cũng sẽ quyết liệt hơn trong việc kiến nghị và đưa ra những chính sách gỡ hàng tồn kho cho thị trường”.

Thị trường đang chờ những hành động cụ thể của Bộ Xây dựng và các cơ quan quản lý để tìm ra một vài tia hy vọng sáng sủa hơn trước thềm 2013. Trên mọi chính sách, tín dụng BĐS vẫn được quan tâm hàng đầu. Liên quan đến lĩnh vực này, thị trường quan tâm đến 2 khía cạnh. Thứ nhất là tín dụng cho các doanh nghiệp BĐS, tức là tiếp sức cho phía cung. Thứ hai là tín dụng cho người mua nhà, đồng nghĩa với kích cầu.

Từ tháng 4/2012, Thống đốc NHNN đã cho phép “tháo van” cho vay BĐS, không hạn chế như trước đây, nhưng phải phù hợp với khả năng của từng ngân hàng, tổ chức tín dụng. Từ vài tháng nay, dư nợ cho vay BĐS của hệ thống ngân hàng cả nước không được công bố, bản thân cơ quan quản lý thị trường BĐS như Bộ Xây dựng cũng không có con số cập nhật. Tuy nhiên, tại kỳ họp của HĐND TP. HCM tuần qua, ông Tô Duy Lâm, Giám đốc NHNN Chi nhánh TP. HCM cho biết, đến thời điểm này, thống kê toàn hệ thống ngân hàng trên địa bàn Thành phố, cho vay lĩnh vực phi sản xuất chiếm 14%; trong đó BĐS chiếm khoảng 10,6% tổng dư nợ, tức khoảng 85.000 tỷ đồng.

Cho vay BĐS chiếm tỷ trọng rất lớn tại TP. HCM, bởi vậy, nếu như nhìn vào con số trên có thể thấy dư địa cho vay BĐS vẫn còn 2% tổng dư nợ theo quy định của NHNN. Hà Nội và các thành phố khác chắc chắn vẫn còn room cho vay BĐS. Nhìn sang năm 2013, theo định hướng đã được NHNN công bố, tăng trưởng tín dụng ở mức 15 - 17%, vậy nên tăng trưởng tín dụng BĐS sẽ “ăn theo” ở con số tương tự.

Ông Phạm Quang Thắng, Phó tổng giám đốc Khối khách hàng doanh nghiệp Techcombank cho biết, doanh nghiệp BĐS có lịch sử tín dụng tốt, có nguồn trả nợ vẫn được gia hạn nợ và tiếp cận khoản vay mới của ngân hàng. Trên thực tế, những khách hàng của ngân hàng này như Công ty TNHH Hải Phát, CTCP Phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà (Sudico) vẫn được coi là có lịch sử tín dụng tốt. Hồi quý III năm nay, Sudico đã được gia hạn khoản vay vài trăm tỷ đồng tại ngân hàng này với kỳ hạn tới tận năm 2014.

Ông Đỗ Trọng Quỳnh, Chủ tịch HĐQT CTCP Vinaconex 2 cho rằng, năm 2013 với định hướng gỡ khó cho thị trường BĐS của Quốc hội và Chính phủ, chắc chắn các doanh nghiệp sẽ tiếp cận vốn ngân hàng dễ dàng hơn. Có thể các nhà băng và cơ quan quản lý sẽ phân loại doanh nghiệp và dự án, những dự án nào sắp cho ra sản phẩm, có thể hoàn thiện nốt để bán, bàn giao thu tiền về sẽ được ngân hàng bơm vốn…

Nói về chủ trương trên, ông Tô Duy Lâm cho biết, vừa qua, Thống đốc NHNN có chỉ thị giao cho NHNN Chi nhánh TP. HCM chỉ đạo cho các tổ chức tín dụng trên địa bàn nghiên cứu triển khai các gói sản phẩm tín dụng dựa trên chuỗi liên kết, trong đó, có chuỗi liên kết liên quan vay BĐS. Đây là chuỗi cho vay liên kết giữa chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng, cung cấp vật liệu xây dựng và người mua nhà.

Khi tín hiệu khả quan cho việc tiếp cận vốn vay trở lên rõ ràng hơn, câu chuyện được quan tâm hiện nay là lãi suất. Theo khảo sát của phóng viên, lãi suất những doanh nghiệp như Sudico, Vinaconex 2 phải trả ngân hàng thời điểm này vẫn rất cao, từ 15 - 17%/năm. Với định mức lợi nhuận nhiều dự án BĐS được cơ quan thuế, tài chính tạm tính khoảng 14% như phương án đầu tư họ đưa ra 1 - 2 năm trước, cộng với sự biến động rất lớn về giá cả BĐS trên thị trường lúc này, lãi suất ngân hàng là một gánh nặng. Trong khi đó, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, cũng chỉ được tính định mức lợi nhuận 10%.

Lãi suất đầu vào đã xuống 9%/năm, hạ lãi suất cho vay các dự án BĐS xuống 11 - 12%/năm là mong ước của các doanh nghiệp BĐS khi nói về tín dụng 2013. Nếu nhìn vào một báo cáo của Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia hồi quý III năm nay sẽ thấy, những ngân hàng cho vay BĐS nhiều nhất đều là những nhà băng có vốn nhà nước như BIDV, Vietinbank, Vietcombank. Chính sách tín dụng phù hợp để doanh nghiệp BĐS sống được thì ngân hàng mới sống được và vốn nhà nước không bị thất thoát.

Với người mua nhà, càng về cuối năm, các nhà băng càng tung ra nhiều chương trình ưu đãi cho vay. Tuy nhiên, mức độ hấp thụ cũng rất dè dặt, mà nút cổ chai vẫn chính là lãi suất. Theo ông David Lim, Trưởng nhóm công tác đất đai, Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam, ở hầu hết các nước, nguồn vốn chính để mua BĐS là bằng nguồn vay ngân hàng. Dù có thể thu xếp vay vốn ngân hàng từ các ngân hàng tại Việt Nam, lãi suất hiện tại ở Việt Nam ở mức 15%/năm. Mức lãi suất cao này đã làm cản bước và làm nản lòng những ai đang muốn mua BĐS. Một cách để khyến khích người mua là các tổ chức tín dụng cần đưa ra các chương trình cho vay dành cho người mua BĐS với mức lãi suất thấp hơn hoặc đưa ra các kỳ hạn thanh toán linh hoạt hơn.

NHNN cũng nên trợ cấp cho các khoản vay tín dụng mua nhà để có thể đưa ra các mức lãi suất cho vay ưu đãi hơn. Chẳng hạn, một phương án đó là cung cấp các khoản vay tín dụng cho nững người có thu nhập vừa và thấp để họ mua dạng nhà ở vừa túi tiền. Để có thể thực hiện phương án trên, cần phải đưa ra và thực hiện được các quy định hướng dẫn rõ ràng về điều kiện để được cho vay. Điều này sẽ giúp nhiều người với mức tài chính giới hạn có thể sở hữu được nhà ở.

Để giải quyết tình trạng tồn đọng BĐS hiện nay, quan trọng là phải có chính sách rõ ràng và hành động để áp dụng các biện pháp nhằm kính thích các giao dịch BĐS. Cần phải nhanh chóng và linh hoạt trong việc đưa ra các biện pháp có lợi cho mảng BĐS nhằm giải quyết nhanh mọi khiếm khuyết cụ thể hiện có. Giải quyết khủng hoảng nhà đất hiện đã là muộn, nhưng thà muộn còn hơn không.

“Các ngân hàng nên đưa ra cam kết điều chỉnh tỷ lệ lãi suất hợp lý” Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng Thị trường bất động sản đóng băng không chỉ gây khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản mà còn ảnh hưởng tới thanh khoản của hệ thống ngân hàng. Để tháo gỡ khó khăn trên, theo tôi cần thực hiện các biện pháp: kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản để chống đầu cơ, nhưng cũng tránh gây “sốc”, làm đóng băng thị trường; ưu tiên cho vay các dự án có khả năng thanh khoản cao, hạn chế cho vay các dự án cao cấp; ban hành hệ thống tiêu chí cho vay bất động sản thống nhất, tạo sự bình đẳng trong tiếp cận tín dụng... Bên cạnh đó, cần sớm nghiên cứu, tạo hành lang pháp lý để hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng như Quỹ tiết kiệm nhà ở, Quỹ đầu tư bất động sản để tạo thêm nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường. Ngoài ra, cần cải tiến phương pháp xác định giá đất, sửa đổi quy định về thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch bất động sản…

“Nên nới lỏng cho vay mua nhà các dự án đã hoàn thành” Ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch HĐQT, kiêm Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và phân phối DTJ Với việc ngân hàng cho vay tới 50% - 70% tổng giá trị căn hộ, được thế chấp bằng chính căn hộ đó, cộng với nhiều chương trình ưu đãi, nhiều người đã quyết định mua nhà khi cho rằng giá nhà đã xuống mức hợp lý, đặc biệt là những dự án có vị trí tốt, chủ đầu tư có tiềm lực tài chính và uy tín, tiến độ dự án đảm bảo. Tuy nhiên, cũng còn không ít khách hàng tỏ ra băn khoăn khi chương trình ưu đãi tín dụng quá ngắn (chỉ từ 3 - 12 tháng), sau đó lãi suất lại bị thả nổi theo thị trường. Vì vậy, tôi cho rằng, các tổ chức tín dụng nên đưa ra cam kết về việc điều chỉnh tỷ lệ lãi suất hợp lý theo suốt quá trình thực hiện dự án. Về phía chủ đầu tư, nhiều doanh nghiệp có dự án có tiến độ tốt và đặc biệt có “quan hệ tốt” với ngân hàng vẫn tiếp cận được vốn. Ngược lại, chủ đầu tư của các dự án chưa triển khai mà không có tiềm lực thì rất khó tiếp cận với nguồn vốn ngân hàng.

“Giảm lãi suất sẽ có lợi hơn cho người mua nhà” Ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc CTCP bất động sản Thế Kỷ (CEN Group) Sau khi Ngân hàng Nhà nước giảm trần lãi suất huy động xuống 9%/năm, các doanh nghiệp bất động sản vẫn trong tình trạng nghe ngóng, vì đây chỉ là lãi suất điều hành, trong khi lãi suất cho vay mới quan trọng. Câu hỏi mà doanh nghiệp đặt ra là, ngân hàng có tiền để giải ngân hay không và hiệu quả đầu tư sử dụng vốn như thế nào? Vì dù lãi suất cho vay có giảm xuống 12 - 13%/năm thì vẫn cao, trong khi khả năng tiêu thụ sản phẩm hiện nay là rất khó khăn. Tôi cho rằng việc, giảm lãi suất sẽ có lợi hơn cho người mua nhà và hy vọng khi người mua vay được tiền sẽ làm tăng tính thanh khoản cho thị trường. Khoảng 1, 2 tháng trở lại đây, thị trường đã bắt đầu có nhiều giao dịch thành công, đặc biệt là những dự án có sự liên kết với ngân hàng.