“Giải cứu” Thị trường bất động sản thế nào?

Thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm 2011
dự đoán sẽ tiếp tục đóng băng Ảnh: Hoàng Long

Tiếp tục trầm lắng đến hết 2011

Các chuyên gia dự đoán: Những gì đang diễn ra trên thị trường bất động sản cho thấy, thị trường này sẽ còn tiếp tục trầm lắng ít nhất là đến cuối năm nay. Cụ thể, hệ thống tài chính BĐS chưa hoàn thiện, thị trường vẫn phụ thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng. Theo các nhà đầu tư, trung bình một dự án bất động sản có khoảng 10 - 30% vốn doanh nghiệp tự có, phần còn lại chủ yếu phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Song, nguồn vốn này đã bị thắt chặt, việc các ngân hàng gần như quay lưng lại với tín dụng bất động sản theo chủ trương thắt chặt tiền tệ, ngay cả nguồn vốn trong dân cũng không mấy khả quan khi mà dòng tiền nhàn rỗi trong dân cũng quay sang đầu tư gửi tiết kiệm hoặc tìm nơi trú ẩn an toàn khác (như tích trữ vàng)... dẫn đến kết cục là nhiều doanh nghiệp, chủ đầu tư các dự án BĐS rơi vào cảnh "bỏ thì thương, vương thì tội”.

Sau một thời gian dài không tìm thấy "ánh sáng cuối đường hầm”, nhiều dự án tại TP. Hồ Chí Minh bị dở dang, dẫn đến phải chuyển nhượng sang cho các đối tác nước ngoài, thậm chí nhiều dự án có nguy cơ phá sản. Thống kê của cơ quan chức năng TP. Hồ Chí Minh cho thấy, từ đầu năm đến nay, trên thị trường BĐS thành phố này đã có hơn 20 vụ chuyển nhượng, trong đó phần lớn là chuyển nhượng giữa các doanh nghiệp Việt cho doanh nghiệp nước ngoài hoặc liên doanh.

Tại Hà Nội, tình hình cũng không khá hơn khi nhiều dự án ban đầu nghe hoành tráng là vậy nhưng càng về sau càng "xì hơi”. Cá biệt, có những dự án khi vẽ ra to đẹp là thế nhưng đến khâu triển khai thì dậm chân tại chỗ, thậm chí để mọc rêu như một số dự án ở ngoại thành Hà Nội. Ngay cả nhiều dự án của các chủ đầu tư có tên tuổi như Mandarin Garden, Indochina Plaza... cũng đang rơi vào "nốt lặng” trên thị trường.

Thị trường BĐS từ nay đến cuối năm 2011được dự đoán là sẽ tiếp tục đóng băng, kể cả khi có những biện pháp giải cứu tốt, thị trường này cũng sẽ không thể hồi phục lại ngay. Làm cách nào để giải cứu được thị trường BĐS, nhất là khi nhiều kênh vốn cho thị trường này đang dần dần thu hẹp lại?

TS. Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia cho rằng, các chính sách thắt chặt tín dụng thời gian qua lại đang hướng dư luận đến một cái nhìn không khách quan đối với thị trường bất động sản khi coi thị trường này giống như "thủ phạm” gây nên lạm phát và bất ổn kinh tế. Bởi vậy, theo ông Nghĩa, cần xác định vị trí quan trọng của lĩnh vực BĐS trong đời sống và phát triển kinh tế, và có thái độ khách quan đối với thị trường này. Từ đó đưa ra những chính sách hợp lý giúp cho thị trường phát triển ổn định.

Ngoài ra, phân khúc thị trường nhà ở cho thuê, nhà cho người thu nhập thấp là phân khúc cần hướng tới bởi thời gian qua, việc quá chú trọng vào các khu đô thị cao cấp mà quên đi đối tượng thu nhập thấp cũng là nguyên nhân khiến thị trường này bị đóng băng.

Và theo TS Nghĩa, nếu nền kinh tế Việt Nam có dấu hiệu tăng trưởng ổn định thì đến giữa năm 2012, chính BĐS chứ không phải chứng khoán sẽ là thị trường khởi sắc trở lại trước tiên.

Còn TS. Trần Kim Chung – Trưởng Ban Nghiên cứu chính sách đầu tư – Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế TƯ đề xuất: việc triển khai mạnh mẽ Quỹ tiết kiệm nhà ở không chỉ đơn thuần là kênh tài chính nhà ở cho đối tượng xã hội có nhà mà còn là một kênh thu hút và cung ứng vốn đầu tư cho thị trường bất động sản. Ngoài ra, việc khai thông các nguồn vốn trong dân cũng là một trong những giải pháp được coi là hữu hiệu cho thị trường này. Theo ông Chung, cần có ngay những chính sách cần thiết để tạo kênh dẫn nguồn tiền trong dân sang thị trường bất động sản. Nếu nguồn này được huy động và khơi dậy, thị trường BĐS sẽ có một nguồn tài chính thay thế đáng kể.

Trên thực tế, phía cơ quan quản lý nhà nước không phải không có những động thái nhằm gỡ khó cho thị trường BĐS. Mới đây, để cứu thị trường này khỏi cơn "nguy kịch”, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất với Ngân hàng Nhà nước cần có sự linh hoạt trong chính sách tín dụng đối với BĐS, cần có sự ưu ái đối với những dự án, những lĩnh vực xây dựng cụ thể nhằm giúp doanh nghiệp địa ốc tránh được nguy cơ phải đối diện với phá sản.

Song, chính những phương thuốc mà các nhà quản lý, các chuyên gia đưa ra nhằm cứu vãn tình thế cho thị trường BĐS cũng đang bị nhiều ý kiến phản đối vì cho rằng, lẽ ra nhiều người thu nhập thấp đã có thể tiếp cận được với nhà ở nếu như thị trường BĐS không bị các đại gia lớn thâu tóm như thời gian vừa qua, việc đẩy giá nhà lên cao khiến những người thu nhập trung bình không thể sở hữu một căn nhà, một phần do chính sách và cơ chế quản lý thị trường BĐS của ta còn quá nhiều bất cập. Một chuyên gia trong ngành đã đưa ra con số khá sốc để chứng minh cho nhận định nói trên, đó là: Tỷ lệ giữa giá cả nhà ở với thu nhập trung bình đang ở mức 25 lần. Trong đó ở các nước phát triển, tỷ lệ này chỉ ở mức 2 - 5 lần.