Giấc mơ nhà: Bao giờ hết cảnh "cung vi vu, cầu chờ đợi"?

Các Chuyên gia và khách mời tại cuộc toạ đàm do Báo điện tử VnMedia tổ chức

Theo KTS Đào Ngọc Nghiêm, nhà ở là vấn đề toàn cầu và Tổ chức Liên Hợp Quốc cũng đã đặt ra vấn đề này, nhưng chỉ có ở Việt Nam chúng ta mới đưa ra đầy đủ các tiêu chí về nhà ở như trong Chiến lược phát triển nhà đầu tiên vừa được Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng phê duyệt.

Cũng theo chia sẻ của ông Nghiêm, tính đến thời điểm này chúng ta đã có nhiều chính sách về phát triển nhà.

Ngay từ khi bắt đầu thời kỳ đổi mới năm 1991, sau vài năm nghiên cứu, Bộ Xây dựng đã đưa ra dự thảo Pháp lệnh về nhà ở, đặt ra vấn đề hỗ trợ tiền nhà ở vào tiền lương. Trải qua giai đoạn phát triển, sau 20 năm chúng ta đã có chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, trong đó 8 đối tượng cụ thể đã được chú trọng.

Cũng theo ông Nghiêm, vấn đề nhà ở cho cán bộ công nhân viên chức, trước năm 1995-1998, Văn phòng KT sư trưởng đã giới thiệu 500 địa điểm, sau đó thấy có bất cập chỉ tập trung nhà ở, chưa có cơ chế phân phối nên dẫn đến phân phối không hợp lý và nhà ở chỉ có nhà mà thiếu hạ tầng.

Với sự tăng dân số, Hà Nội đặt ra quỹ đất dành cho tái định cư nhưng trong thực hiện quy hoạch, ở đâu là khu tái định cư và ở đâu là nhà ở xã hội thì chưa có. Trên thực tế, có người làm ở Minh Khai nhưng phân nhà lại ở Mỹ Đình… chưa giải quyết quy hoạch. Nhưng trong chiến lược nhà ở có đưa ra những quy định này.

"Chiến lược này có đưa ra việc tăng tỷ lệ nhà chung cư, tôi cho rằng đây là bưóc mới bởi ta đang là đất nưóc có tốc độ đô thị hoá cao 30%, 2050 đô thị 50% trong đó quy đất hạn hẹn và tiềm năng phải suy nghĩ vì vậy cần phải đạt ra là phát triển nhà loại nào" - ông Nghiêm nói.

Theo chia sẻ của ông Nghiêm, đây không phải là định hướng mang tính lý luận, an ninh,.. mà chiến lược đã được điều tra xã hội học rất lâu. Cơ cấu dân số, gia đình của xã hội Việt Nam đã khác. Thế hệ trẻ thích độc lập và mong muốn có ngôi nhà ở hợp lý. Vậy thì nhà ở kiểu căn hộ là mong muốn đa số gia đình trẻ, đấy là cách tích kiệm đất đai và diện mạo đô thị.

Để người dân có thể thụ hưởng được về chiến lược phát triển nhà, theo ông Nghiêm, nên làm thiết kế mẫu để cho người dân tham khảo.

Đi thẳng vào vấn đề, theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, cần phải mổ xẻ nhiều khía cạnh để giấc mơ nhà ở trở thành hiện thực

Ông Võ đặt ra câu hỏi: Tại sao cho hiện tượng cung vi vu, cầu chờ đợi mà người dân không thể tiết kiệm được?

Theo ông Võ, tính đến thời điểm này chúng ta có nhiều chính sách về vấn đề phát triển nhà nhưng những chính sách chưa đi sát tình hình thực tế, trong quá trình phát triển có nhiều yếu tố tác động tạo lực cản phát triển nhà ở. Chính vì thế, nhiều người dân lao đi mua nhà ở, tích kiệm mua nhà cũng làm méo mó thị trường, làm thị trường bốc giá, cuốn nhà đầu tư vào khu cao cấp.

Nhà ở được hình thành trong khung cảnh làm thị trường méo mó, nhà đầu tư cuối 2008 đối mặt lạm phát ngăn tín dụng vào BĐS, người bán hàng là thượng đế và khách hàng là người phụ thuộc. Người mua tốn kém tiền mới tiếp cận chủ đầu tư. Đây chính là ngữ cảnh gây hại cho nhà đầu tư khi thị trường trầm lắng.

Giá nhà cao, tỷ lệ giá nhà/ thu nhập bình quân Việt Nam là 25%, nước phát triển 3%. Ở Việt Nam, lương trung bình 4 triệu thế thì tỷ lệ nhà cỡ 1 tỷ mua nhà chất lượng trung bình khoảng 25 lần. Đây là nghịch lý, giá nhà cao thu nhập thấp trong khi nước ngoài, lương cao giá nhà cao.

Chính sách đât đai chỉ có 1 chế độ sử dụng đất trong khi các nước khác rất nhiều chế độ sử dụng đất ở.

Trước năm 2008, thị trường nhà ở giải quyết theo thị trường thương mại thuần tuý làm hư các nhà đầu tư, các nhà đầu tư đạt được quyền không cần quan tâm người mua, thích huy động bao nhiều cũng được… Không cần quan tâm giá nhà bao nhiêu, miễn là chủ đầu tư thu lợi nhuận. Điều này khiến giá nhà cao hơn tạo nghịch lý thị trường BĐS.

Nhà đầu tư cho rằng giá 26 triệu hạ xuống 16 triệu là kịch không thể hạ hơn trong khi người mua bảo vẫn là cao. Giá 16 triệu đã được chủ đầu tư chất các loại phí lên, chất đủ thứ lãng phí trong khi người tiêu dùng họ bảo 8 triệu đồng/m2. Nghịch lý nhà đầu tư chết kẹt, giảm nữa là chết trong khi không giảm thì không có người mua.

Về tương lai, hiện nay chi tiết rất nhiều báo có ý kiến, hướng theo 80% chung cư trong khi thị truờng đang chậm giao dịch, giá cao. Vậy câu hỏi đặt ra là liệu 80% chung cư hoàn toàn đúng và hướng thị trường nhà ở đây là phân khúc cho người có thu nhập trung bình. Vấn đề còn lại tính đồng bộ trong triển khai phải đồng bộ ví dụ tập trung dân một chỗ thị hạ tầng xã hội, cơ sở thế nào?

Theo ông Võ, hy vọng vấn đề nhà ở từ giấc mơ đến hiện thực sẽ sớm đến. Nhưng vấn đề là cần phải có lộ trình thế nào, định hướng chung cư mới giá rẻ cần phải có lộ trình cụ thể. Quy hoạch quá lãng mạn, quy hoạch hiện đại để hướng tới là rất tốt nhưng quy hoạch thực tế lại kém.

Ở các nước phát triển, CP không quan tâm đến nhà liền đất mà CP quan tâm nhà chung cư và các chính sách quản lý nhà ở cho người lao động rất rõ ràng, chặt chẽ. Chính vì vậy, Việt Nam cần có nâng cấp dần chính sách quy hoạch.