Giá nhà giảm nhưng khả năng chi trả vẫn chưa được cải thiện

Lãi suất thấp kỷ lục và nhu cầu sở hữu mạnh mẽ của những người làm việc từ xa từng khiến giá nhà tại hầu hết các nền kinh tế lớn không chỉ vượt qua mức lương thực tế mà còn cả lợi nhuận trên thị trường chứng khoán. Nhưng điều này đã kết thúc sau khi các ngân hàng trung ương tăng lãi suất trở lại.

Tuy nhiên, những gì vẫn chưa chấm dứt là sự gia tăng lạm phát tiêu dùng, hiện đang cao hơn mục tiêu của hầu hết các ngân hàng trung ương và trong một số trường hợp đạt mức cao nhất sau nhiều thập kỷ, tạo tiền đề cho nhiều đợt tăng lãi suất trong những tháng tới.

Diễn biến nói trên không mang lại triển vọng tốt cho một lĩnh vực nhạy cảm với lãi suất cao như bất động sản, tại thời điểm mà nhiều người dân đã mua nhà ở mức giá lập đỉnh sau nhiều năm thị trường bùng nổ.

Adam Challis, Giám đốc điều hành nghiên cứu và chiến lược của khu vực châu Âu, Trung Đông và châu Phi (EMEA) tại JLL, cho biết: “Chúng ta đã thấy những thay đổi quan trọng do lãi suất thế chấp tăng lên so với mức thấp kỷ lục của một năm trước đây. Điều này sẽ bắt đầu gây khó khăn cho các hộ gia đình”.

Các cuộc thăm dò của Reuters với hơn 100 chiến lược gia về nhà ở vào cuối tháng 8 vừa qua cho thấy giá nhà tại hầu hết 9 thị trường trọng điểm sẽ chậm lại trong 2 năm tới so với dự đoán của ba tháng trước đây. Chỉ có Ấn Độ và Dubai có khả năng đạt được một số lợi nhuận biên, nhưng mức lợi nhuận cũng vẫn tương tự như cuộc khảo sát vào tháng 5.

Hầu hết các nhà phân tích cho biết giá nhà đã cao đến nỗi ngay cả mức tăng thấp với một con số, hoặc trong một số trường hợp là giảm hoàn toàn, cũng không đủ để khiến nhà ở hợp túi tiền hơn. Nguồn cung không tăng lên do xây dựng bị đình trệ cũng khiến cán cân cung – cầu chênh lệch.

Liam Bailey, trưởng bộ phận nghiên cứu toàn cầu của Knight Frank, cho biết: “Khả năng chi trả cho nhà ở đã trở nên tồi tệ. Thị trường cần có sự điều chỉnh về giá rất lớn để đảm bảo khả năng chi trả từng đạt được vào nửa năm trước”.

Bailey cho biết trong ngắn hạn, nhiều khả năng doanh thu bất động sản sẽ chậm lại khi thanh khoản kém và người mua buộc phải giảm giá chào, nhưng vẫn khó tạo ra sự thay đổi đáng kể về khả năng chi trả.

Ở những thị trường đắt đỏ, các nhà phân tích cho biết giá nhà cần phải giảm ở mức hai con số hoặc gần với mức đó để hợp với túi tiền của người dân.

Canada, Úc và New Zealand, ba thị trường được coi là đắt đỏ nhất thế giới, đã chứng kiến giá nhà trung bình tăng 45%, 35% và 40% so với đại dịch. Giá nhà tại đây cần giảm lần lượt 17,5%, 17,5% và 20% để đảm bảo mức giá hợp lý hơn.

Theo thăm dò, giá nhà ở Anh cần giảm 8,5% để vừa túi tiền người mua, mức thấp nhất nhất trong số các nước phát triển. Ở Đức và Mỹ, nơi lãi suất hiện đang tăng mạnh, mức giảm cần thiết là 15% và 10%.

James Knightley, trưởng bộ phận kinh tế quốc tế tại tập đoàn tài chính ING, lưu ý rằng thị trường nhà ở tại Mỹ “với chi phí đi vay tăng gần gấp đôi, thì nhu cầu vay thế chấp mua nhà giảm mạnh bất chấp việc nguồn cung nhà ở đang tăng lên”.

Ông nói: “Điều này cho thấy các điều chỉnh về lãi suất đã mang tới những thay đổi rõ rệt đối với thị trường nhà ở”.