Giá nhà giảm gây rủi ro cho các nền kinh tế lớn

Trong bối cảnh lãi suất tăng dần đều, tập đoàn đầu tư - tài chính Goldman Sachs cho biết giá nhà sẽ giảm khoảng 5% đến 10% so với mức đỉnh ở Mỹ, 15% ở Canada và gần 5% ở Anh. Các nhận định này dựa trên dữ liệu danh nghĩa và có thể cao hơn nếu tính theo mức độ lạm phát thực tế.

Thị trường nhà ở được coi là một rủi ro đối với tăng trưởng kinh tế ở tất cả các nước thuộc nhóm G10 (gồm Bỉ, Canađa, Pháp, Đức, Italia, Nhật Bản, Hà Lan, Thụy Điển, Thụy Sĩ, Anh và Mỹ). Dự báo này hơi tiêu cực hơn so với báo cáo trước đó vì lãi suất thực tế và lạm phát đã tăng trong khi tăng trưởng kinh tế sụt giảm.

Mặc dù giá nhà giảm mạnh nhưng ​chỉ bù đắp được một phần cho mức giá lập đỉnh xảy ra sau tháng 2 năm 2020. Khi đó, giá nhà ở Mỹ tăng 42% và giá nhà ở Canada tăng 52% mà không cần điều chỉnh theo lạm phát. Tuy nhiên, mức giảm này khá đáng kể tại một số quốc gia. Ví dụ, giá nhà đã giảm 7% tại Canada và Thụy Điển chỉ trong 6 tháng, và 11% ở New Zealand trong 8 tháng.

Các nhà kinh tế tại Goldman Sachs nói rằng có những rủi ro mà thị trường nhà ở đang phải đối mặt khiến giá nhà giảm mạnh hơn so với tính toán được đưa ra ở trên. Điều này một phần là do triển vọng của G10 đã xấu đi đáng kể, bao gồm giá nhà và khả năng chi trả cho nhà ở. Cũng có bằng chứng cho thấy giá nhà tại Canada và New Zealand có xu hướng đảo chiều, quay trở lại mức trung bình dài hạn.

Thị trường chậm lại có thể do nguồn cung suy giảm tại Mỹ, Canada và Anh, trong khi tài chính của các hộ gia đình khá mạnh mẽ.

Tại Mỹ, làn sóng bán tháo nhà ở khó xảy ra vì mức độ suy thoái có thể thấp, thị trường nhà ở và hoạt động thế chấp được kiểm soát chặt chẽ, và nhiều khoản thế chấp có lãi suất cố định.

Trong khi đó, nước Anh có thể chịu ảnh hưởng nhiều hơn từ biến động lãi suất. Theo ngân hàng Trung ương Anh, tỷ lệ các khoản thế chấp có lãi suất thả nổi ít hơn nhiều so với một thập kỷ trước, gần như tất cả các khoản thế chấp của quốc gia này sẽ áp dụng lãi suất mới trong vòng 5 năm kể từ khi vay, và khoảng 40% trong đó dự kiến sẽ bị chịu lãi suất cao hơn kể từ tháng 07/2023. Nợ thế chấp chiếm tỷ trọng lớn hơn trong tổng sản phẩm quốc nội của Anh nếu so với Đức và Mỹ.

Lãi suất thế chấp tăng cũng có thể cắt giảm chi tiêu của người tiêu dùng ở Na Uy, Úc và New Zealand, vì những quốc gia này có khoản nợ thế chấp đáng kể và lãi suất của rất nhiều khoản vay sẽ được điều chỉnh lại trong vòng một năm.

Tình trạng suy thoái nhà ở do lãi suất tăng có xu hướng đè nặng lên nền kinh tế, xuất phát từ việc đầu tư vào thị trường nhà ở thấp hơn và tiêu dùng yếu hơn. Điều này là vì vốn chủ sở hữu và vốn vay của người mua đều giảm khi lãi suất tăng. Do đó, thị trường nhà ở đang trở thành rủi ro lớn hơn đối với các nền kinh tế lớn, mà mức độ ảnh hưởng tại New Zealand, Úc và Canada có thể cao hơn so với ở Mỹ.

“Phân tích của chúng tôi cho thấy, thị trường nhà ở có thể làm sụt giảm quy mô GDP ở tất cả các nền kinh tế thuộc nhóm G10”, các nhà kinh tế tại Goldman Sachs cho biết.