Gam màu sáng tối trong bức tranh bất động sản 2017

Mặt bằng cho thuê “được mùa”

Mùa thu năm 2016, thương hiệu thời trang Zara của Tây Ban Nha đổ bộ vào thị trường Việt và nhanh chóng tạo nên cơn sốt với các fashionista (tín đồ thời trang) trong nước. Tháng 9/2017, thị trường thời trang Việt Nam lại xôn xao khi H&M, thương hiệu thời trang đến từ Thụy Điển, chạm ngõ trung tâm quận 1, TP.HCM, đánh dấu bước đầu tiên gia nhập thị trường Việt Nam với mặt bằng rộng trên 3.000m2 ở tầng một và tầng lửng tại Vincom Centre Đồng Khởi.

Cũng tại Vincom Centre Đồng Khởi, Pull & Bear, Stradivarius và Massimo Dutti đều chiếm những diện tích đáng kể trên những tầng cao hơn. Tại khu vực rìa trung tâm, The Garden Mall (Thuận Kiều Plaza cũ) đã mở cửa và dành đa số diện tích tầng trệt cho những thương hiệu F&B. Thương hiệu thời trang Uniqlo Nhật Bản cũng đã có kế hoạch thâm nhập thị trường Việt Nam trong thời gian tới.

Thị trường bất động sản năm 2017 như bức tranh pha nhiều gam màu tối trên đà phục hồi. Ảnh: Thanh Thịnh

Việc nhiều thương hiệu bán lẻ lớn đổ bộ vào thị trường Việt Nam đang dẫn đến cuộc đua chiếm lĩnh mặt bằng thương mại, nhất là các tòa nhà ở khu trung tâm. Nhận thấy nhu cầu lớn ở thị trường bất động sản thương mại, nhiều ông lớn nhảy vào phân khúc này. Sau khi phát triển các dự án nhà ở tại Việt Nam, doanh nghiệp đến từ đảo quốc sư tử Keppel Land đã khai trương Trung tâm thương mại Saigon Centre ngay tại trung tâm TP.HCM.

Hay như CapitaLand Limited, một tập đoàn của Singapore có mặt tại Việt Nam từ năm 2000, chuyên về phát triển các dòng sản phẩm nhà ở, mới đây đã thành công trong việc thành lập quỹ đầu tư thương mại CapitaLand Vietnam Commercial Fund I (CVCFI) trị giá 300 triệu USD để đẩy mạnh việc mở rộng bất động sản thương mại hạng A tại Việt Nam.

Ông Lim Ming Yan, Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành Tập đoàn CapitaLand Limited, cho biết bên cạnh nhu cầu ngày càng tăng về tài sản là nhà ở, CapitaLand cũng thấy tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ trong lĩnh vực bất động sản thương mại tại Việt Nam.

Theo Savills Việt Nam, Việt Nam có nhiều động lực để phát triển thị trường bán lẻ. Trong đó, hai lực đẩy thị phần là dân số trẻ cao và nền kinh tế phát triển. Bên cạnh đó, mật độ bán lẻ tại Hà Nội và TP.HCM chỉ 0,17 và 0,13m2/người, thấp hơn nhiều so với các thành phố khác trong khu vực như Bangkok (0,89m2 ), Singapore (0,75m2) và Kuala Lumpur (0,64m2). Do đó, thị trường vẫn còn nhiều cơ hội để phát triển.

Báo cáo thị trường bất động sản quý 4/2017 của CBRE cho thấy, trong năm 2017 thị trường bán lẻ có 7 dự án với 74.183m2 sàn được đưa ra thị trường, nâng tổng nguồn cung bán lẻ hiện hữu tại TP.HCM lên 820.840m2. Nguồn cung mới đều tập trung tại khu ngoài trung tâm và không có diện tích mới nào tại khu trung tâm.

Không chỉ phân khúc bán lẻ “được mùa”, năm qua cũng được xem là thời gian đầy hứng khởi đối với các nhà phát triển văn phòng cho thuê. Số liệu của Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy, giá chào thuê văn phòng vẫn trong xu thế tăng từ năm 2014 và tiếp tục lập kỷ lục khi tăng lần lượt 1,3% và 7,85% trong quý cuối cùng của năm 2017.

Nguyên nhân chủ yếu do giá thuê của các tòa nhà mới cao trong khi các tòa nhà hiện tại cũng tăng giá thuê do diện tích thuê hiện hữu ở các khu vực đắc địa không nhiều. Cũng chính nguồn cung có hạn sẽ làm cho giá thuê tiếp tục tăng.

Ông Alex Crane, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định năm 2017 đã kết thúc với tỷ lệ trống ở vào mức thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây. Năm 2017, thị trường chứng kiến mức hấp thụ thực tế đạt mức kỷ lục, xấp xỉ 16.000m2 được cho thuê trong quý 4, ước đạt 160.000m2 tính cho cả năm. Điều này có lợi cho chủ đầu tư văn phòng cho thuê ở TP.HCM.

(Tiềm năng phát triển mạnh bán lẻ hiện đại tại Hà Nội và TP.HCM. Nguồn: Savills)

Tuy nhiên, vị này cũng lưu ý đã đến lúc gióng lên hồi chuông cảnh báo vì giá thuê văn phòng ở một vài toà nhà hạng A sẽ tăng tới 20% trong năm nay. Một vài tòa nhà đã ở mức giới hạn trên, nhưng một vài tòa nhà khác, nhất là các cao ốc hạng A mới hoàn thiện sẽ tăng giá mạnh khi bước vào đợt tái ký hoặc ký hợp đồng thuê mới. Điều này sẽ gây khó khăn cho nhiều doanh nghiệp khi gia hạn hoặc ký hợp đồng thuê mới cho năm 2018.

Đất nền sốt, căn hộ trung cấp lên ngôi

Một mảng khác gây biến động nhiều trên thị trường bất động sản năm 2017 là phân khúc đất nền. Khởi điểm vào đầu năm 2016, cơn sốt đất tại TP.HCM tiếp tục bùng phát trong những tháng đầu năm nay ở hầu hết các quận, huyện. Bùng phát giao dịch đất nền bắt đầu từ khu Đông thành phố rồi lan tới Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi và ngay cả huyện đảo Cần Giờ cũng nóng sốt lên từng ngày.

Thời điểm đó tại các điểm nóng sốt ở TP.HCM, người ta dễ dàng bắt gặp cò đất hoạt động sôi nổi từ các sàn giao dịch đến quán cà phê, từ người bán tạp hóa đến tài xế xe ôm bỗng chốc trở thành cò đất. Ồ ạt các nền đất được san lấp làm hạ tầng, phân lô, biển bán đất được giăng khắp nơi, các văn phòng công chứng cũng tấp nập người vào ra.

Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM, nguyên nhân dẫn đến cơn sốt đất nền ở các quận vùng ven và huyện ngoại thành là do sự phát triển rất mạnh hệ thống hạ tầng đô thị, trước hết là hệ thống hạ tầng giao thông kích thích làm tăng mặt bằng giá bất động sản. Bên cạnh đó, đề xuất làm các dự án lớn, nhất là khu vực các huyện ngoại thành, cũng góp phần thổi giá đất vùng ven. Quan trọng nhất, hoạt động của giới đầu nậu và cò đất bất chính là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến "sốt giá ảo" đất nền.

Quá trình “lên bổng xuống trầm” của phân khúc đất nền đã được hạ nhiệt kịp thời nhờ có những biện pháp chỉ đạo của thành phố. Tuy nhiên cơn sốt này đã để lại rất nhiều hệ lụy thua lỗ cho những nhà đầu tư chậm chân.

Năm 2017, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục bùng nổ với hàng loạt dự án lớn, sản phẩm đa dạng. Nha Trang và Đà Nẵng tiếp tục thống trị về nguồn cung condotel trong khi Phú Quốc dẫn đầu về biệt thự nghỉ dưỡng. Trong năm qua cũng xuất hiện thêm nhiều thị trường mới tiềm năng với hàng loạt dự án lớn như Hạ Long, Quy Nhơn, Vũng Tàu, Phan Thiết hay các khu vực vùng núi như Sapa hay Đà Lạt.

Song cũng có nhiều cảnh báo thị trường căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel, biệt thự trong khu du lịch) có dấu hiệu cung vượt cầu. Việc chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên đến 8 - 12%/năm trong 8 - 12 năm, nhưng không có biện pháp để bảo đảm chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết nên cũng tiềm ẩn yếu tố rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp và cho cả thị trường bất động sản.

Trong bức tranh thị trường bất động sản TP.HCM năm qua, gam màu sáng sủa nhất chính là sự điều chỉnh trong cơ cấu căn hộ. Theo CBRE Việt Nam, năm 2017 kết thúc đánh dấu sự chuyển mình của thị trường căn hộ bán từ tăng trưởng mạnh mẽ sang bền vững. Mặc dù số căn chào bán giảm nhưng cơ cấu sản phẩm phù hợp giúp cho khả năng hấp thụ của thị trường vẫn tốt.

Tính chung cả năm 2017, thị trường có 31.106 căn hộ được chào bán, giảm 18% so với năm trước. Xét về tỉ lệ giữa các phân khúc sản phẩm, phân khúc trung cấp chiếm 64% tổng nguồn cung năm 2017, so với 40% trong năm 2015. Điều này cho thấy sự chuyển dịch mạnh mẽ của thị trường để đáp ứng nhu cầu của người mua để ở và tạo nền tảng cho thị trường bền vững.

Cuộc chơi khó hơn

Giới quan sát cho rằng, thị trường bất động sản năm 2017 có nhiều diễn biến “lạ” mà không chỉ là cơn sốt đất nền. Năm nay, việc thắt chặt tín dụng vào bất động sản theo lộ trình Thông tư 06 của Ngân hàng Nhà nước khiến các chủ đầu tư tiếp cận tín dụng khó khăn hơn. Việc tạo lập dự án mới vẫn gặp khó khăn do thủ tục hành chính nhiêu khê khiến nguồn cung ra thị trường sụt giảm.

Vào tháng 6/2017, khi Nghị quyết 42 về xử lý nợ xấu được thông qua, nhiều ngân hàng thương mại đã công bố thông tin đấu giá công khai những dự án bất động sản là tài sản thế chấp cho các khoản vay không trả đúng hạn của các doanh nghiệp. Có thể kể đến các dự án như Saigon One Tower tại quận 1, TP.HCM bị Công ty quản lý tài sản Việt Nam thu giữ làm tài sản đảm bảo để xử lý khoản nợ lên đến hơn 7.000 tỷ đồng của chủ đầu tư dự án này, hay BIDV bán đấu giá dự án 584 Tân Kiên, Bình Chánh để xử lý khoản nợ xấu 1.100 tỷ đồng.

Giữa tháng 5, Công văn số 2000/BTC-TTr của Bộ Tài chính gửi Thủ tướng Chính phủ đề xuất Thanh tra Chính phủ vào cuộc thanh tra 60 khu đất đã được chuyển mục đích sử dụng để đầu tư dự án bất động sản trải dài từ Bắc tới Nam khiến thị trường xôn xao.

Ngoài những khó khăn, thị trường năm 2017 cũng chứng kiến những chuyển biến tích cực, đó là sự hồi sinh của nhiều siêu dự án. Chẳng hạn, dự án Kenton Node và Thuận Kiều Plaza.

Ở góc độ quản lý nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, cho rằng thị trường bất động sản năm qua đã có những diễn biến tích cực. Điểm sáng đầu tiên có thể nhìn thấy trên thị trường đó là tồn kho bất động sản đang trên đà giảm. Tính đến ngày 20/11/2017, tồn kho bất động sản giảm còn hơn 25.700 tỷ, giảm 5.300 tỷ đồng so với tháng 12/2016 và giảm gần 80% so với con số 102.800 tỷ trong quý 1/2013.

Thị trường bất động sản tăng trưởng như vậy, ngoài yếu tố kinh tế là nhờ các cơ chế chính sách. Luật Đất đai đang được nghiên cứu để sửa đổi với những cơ chế rất mới. Ví dụ như cho phép các doanh nghiệp cũng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để hình thành các khu công nghiệp cao. Luật Đầu tư cũng đang được nghiên cứu sửa để giảm bớt điều kiện đầu tư kinh doanh hoặc chính sách cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở. Chính những thay đổi này đã khiến thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư nước ngoài.