Dư nợ tăng dễ tạo 'bong bóng', bất động sản vẫn thu hút nhà đầu tư

Theo Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA), trước sự thông thoáng cho vay tín dụng BĐS trong vài năm trở lại đây, nhờ vậy thị trường BĐS đã có nhiều tín hiệu tích cực. Thực tế cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2017, tín dụng bất động sản có mức tăng trưởng đạt 6,35%. Đây là mức tăng trưởng rất cao, nếu so với cùng kỳ năm 2016, với mức tăng trưởng chỉ đạt 5%.

Ngoài ra, cũng nhờ lãi suất cho vay BĐS ổn định và khá hợp lý, trong đó lãi suất vay mua nhà xã hội giữ ở mức 4,8% nên cũng thúc đẩy người mua nhà ngày càng tăng. Tuy nhiên, theo HoREA, dư nợ cho vay BĐS trên địa bàn lại không có nhiều biến động, luôn chiếm khoảng 10% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng tại TP Hồ Chí Minh.

Cũng theo báo cáo của HoREA, trong 6 tháng đầu năm 2017, số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới tại TP Hồ Chí Minh tăng mạnh và chiếm tỷ lệ lớn trong số doanh nghiệp mới thành lập. Theo đó, nếu như toàn thành phố có 18.000 doanh nghiệp được thành lập thì 1/3 trong số đó là doanh nghiệp BĐS.

Tuy nhiên, các chuyên gia kinh tế vẫn lo ngại nguy cơ “bong bóng” BĐS vẫn có thể xảy ra vì dư nợ BĐS lại quá tập trung cho các dự án ở phân khúc hạng sang, trong khi nhu cầu nhà ở phân khúc hạng bình dân cao nhưng lại thiếu dự án.

Chưa kể, thị trường BĐS vẫn còn nhiều “điểm nghẽn” vẫn còn tồn tại và chưa thể giải quyết. Trong đó, chuyển nhượng dự án BĐS là một "điểm nghẽn" lớn của thị trường hiện nay. Theo HoREA, TP Hồ Chí Minh có khoảng 500 dự án hiện đang ngừng triển khai là "phần chìm của tảng băng hàng tồn kho", nhưng đến nay vẫn chưa có giải pháp hợp lý và hiệu quả để xử lý triệt để vấn đề này. Đây cũng chính là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện BĐS liên tục trong thời gian qua.

Có nên siết tín dụng BĐS?

Trước thực trạng trên, chuyên gia kinh tế LS.TS Bùi Quang Tín cho rằng, xét về tỷ lệ dư nợ tín dụng BĐS so với tổng dư nợ toàn hệ thống thì không cao, nhưng so với các giai đoạn vừa qua thì tín dụng BĐS có số dư nợ cao nhất ở con số tuyệt đối.

Trong khi đó, “sốt” đất hoặc giá nhà đất tăng không chỉ diễn ra ở TP Hồ Chí Minh mà ở cả các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và nhiều tỉnh, thành khác trên cả nước.

Theo LS.TS Bùi Quang Tín, nguyên nhân chủ yếu là do nhu cầu “truyền thống” của người dân khi mà nền kinh tế phát triển, thu nhập của người dân ngày càng tăng và nhiều cơ hội để kinh doanh. Theo đó, với tỷ suất sinh lời cao, thậm chí có nơi đã lên trên 50% chỉ qua 1 năm, nhiều người đã vay tiền để mua nhà, một mặt để hưởng giá nhà lên, ngoài ra còn có thể thu nhập từ cho thuê nhà.

Mặt khác, trên 60% người mua nhà hiện nay đều từ nhóm hoặc cá nhân để đầu cơ vì thu nhập trung bình của người dân thấp nên khó để mua nhà trên 1 tỷ hiện nay. Thêm nữa, các sàn BĐS hiện nay khuyến mãi mạnh: giảm giá, quà tặng, chỉ cần trả trước 30%, hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng... nên cũng khiến người mua tăng mạnh.

“Với dư nợ tín dụng BĐS tăng cao như vậy, chắc chắn sẽ có những tác động đến nền kinh tế nói chung, cụ thể là làm cho chính sách và định hướng của Chính phủ và Ngân hàng nhà nước khó thực thi trên thực tế, dễ tạo “bong bóng”trên thị trường BĐS, gia tăng nợ xấu tín dụng, lãi suất ngân hàng bị đẩy lên cao, kéo theo lạm phát, tỷ giá không ổn định, GDP tăng trưởng không thực chất…”, LS.TS Tín nhận định.

Tuy nhiên, theo chuyên gia kinh tế TS Đinh Thế Hiển, nguy cơ “bong bóng” chỉ nằm trong khoảng giữa căn hộ và biệt thự biển do ngân hàng cho vay quá cao. Những người mua với giá vay cao như vậy nhưng không có khả năng trả nợ mới sẽ tạo ra “bong bóng” BĐS.

Với phân khúc đất nền, TS Đinh Thế Hiển cho rằng từ nay đến cuối năm có thể bị chững lại khi nhà đầu tư thấy khả năng khai thác khó. Bởi lẽ, dân đầu tư sẽ tốn nhiều công sức, tiền bạc nhưng không cho thuê được vì nhu cầu cho thuê đối với đất nền sau xây dựng không cao. Riêng nhà phố khu trung tâm tiếp tục ổn định, giá trị do dịch vụ tốt và không bị kẹt xe. Thị trường căn hộ vẫn thích hợp với đầu tư và cho thuê do sinh lời nhanh hơn.

Dù vậy, thị trường BĐS nửa cuối năm 2017 vẫn là kênh thu hút nhà đầu tư cá nhân, nhưng sẽ phân hóa mạnh và đi vào sự lựa chọn dựa trên nhu cầu và năng lực tài chính của nhà đầu tư.