Dự báo phân khúc nhà ở sẽ khởi sắc từ giữa năm 2025

Chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, về triển vọng và tiềm năng của thị trường nhà ở trong năm tới.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam.

PV: Ông đánh giá như thế nào về tình hình thị trường bất động sản năm 2024? Những phân khúc nào có sự chuyển biến tích cực nhất và những phân khúc nào còn gặp nhiều khó khăn?

Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2024 chứng kiến sự hồi phục đáng kể nhờ những thay đổi quan trọng về chính sách, xu hướng đầu tư và bối cảnh kinh doanh. Tuy nhiên, thủ tục pháp lý dự án chưa tinh gọn, nguồn cung thiếu về số lượng và chất lượng, mặt bằng giá tăng nhanh trong vài năm gần đây là những thách thức cần tháo gỡ để thị trường phát triển bền vững.

Bất động sản công nghiệp và hậu cần tiếp tục dẫn đầu nhờ dòng vốn FDI mạnh mẽ vào sản xuất và bất động sản. Trong năm 2024, phân khúc này chiếm ưu thế về giao dịch và ghi nhận nhu cầu thuê cao, đẩy giá thuê đất tăng và tỷ lệ lấp đầy duy trì tích cực. Trong năm, 27 khu công nghiệp mới được phê duyệt, hứa hẹn nguồn cung tương lai dồi dào.

Phân khúc nhà ở khởi sắc từ nửa cuối năm, tập trung vào phân khúc cao cấp. Sự xuất hiện nhiều hơn của các dự án cao cấp đẩy mặt bằng giá bán tăng theo, đồng thời thúc đẩy các dự án khu đô thị tăng tốc ở các khu vực ngoại ô và thị trường vệ tinh.

Ngược lại, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng chưa đạt như kỳ vọng do du lịch quốc tế chậm phục hồi, du lịch nội địa chưa đủ sức bật. Loại hình condotel và officetel vẫn gặp vướng mắc pháp lý trong việc cấp sổ.

Ngoài ra, đất nền cũng phục hồi yếu vì nền giá cao từ năm 2019 và quy định hạn chế phân lô cũng như chuyển đổi mục đích đất, khiến chi phí cho người mua thứ cấp tăng cao.

Theo ông, đâu là điểm nhấn đáng chú ý nhất trên thị trường bất động sản năm 2024?

Động lực phục hồi lớn nhất đến từ bước ngoặt thay đổi của hệ thống pháp luật. Ba bộ luật mới – Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 – và các luật hỗ trợ khác đã tạo nên “luật chơi” mới, thúc đẩy sự minh bạch, công bằng và chuyên nghiệp. Những tác động từ luật dự báo sẽ ảnh hưởng đến tình hình cung-cầu bất động sản từ năm 2025 trở đi. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế của các bộ luật phụ thuộc vào việc triển khai đồng bộ, kịp thời từ cấp trung ương đến địa phương.

Các điểm mới đáng chú ý của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Với nhiều năm kinh nghiệm trên thị trường bất động sản Việt Nam, ông đánh giá những thách thức mà thị trường bất động sản hiện tại đang đối diện có điểm gì khác biệt so với các giai đoạn khủng hoảng trước đây?

Theo tôi, ba khác biệt lớn giữa hai giai đoạn khó khăn 2021 - 2023 và 2011 - 2013 của thị trường bất động sản Việt Nam nằm ở giá bán, lãi suất và vốn FDI. Trong giai đoạn 2011 - 2013, giá bất động sản giảm mạnh từ 6 - 7%, trong khi hiện nay giá chỉ đi ngang hoặc giảm nhẹ ở các sản phẩm tăng nóng nhưng kém hiệu quả như condotel và đất nền. Lãi suất trung bình hiện tại ở mức 8 - 9%, cũng không quá cao so với mức trên 13% trước kia. Đáng chú ý, vốn FDI vào bất động sản năm 2011 giảm mạnh, chỉ đạt 464 triệu USD, còn từ 2021 đến nay, dòng vốn này liên tục tăng, riêng 11 tháng đầu 2024 đã tăng 89,1% so với cùng kỳ.

Dù nguồn cung mới sụt giảm ở cả hai giai đoạn khó khăn, thị trường hiện nay có nền tảng vững hơn nhờ pháp lý hoàn thiện, môi trường đầu tư cải thiện và lực hấp dẫn đối với dòng vốn nước ngoài. Các nhà đầu tư vì vậy đang tận dụng thời điểm giảm tốc để rót vốn và mở rộng danh mục vào các phân khúc tiềm năng như công nghiệp, nhà ở, văn phòng và bán lẻ, thay vì thu hẹp quy mô như trước đây.

Với những tín hiệu hiện tại, ông có thể dự báo tổng quan về thị trường bất động sản trong năm 2025? Phân khúc nào sẽ dẫn dắt thị trường trong năm 2025?

Theo tôi, năm 2025 thị trường sẽ duy trì đà phục hồi mạnh mẽ nhờ sự tham gia sâu hơn của dòng vốn FDI, tác động từ việc áp dụng các chính sách pháp lý mới và lực cầu duy trì ổn định ở các phân khúc chủ đạo.

Trong đó, phân khúc bất động sản công nghiệp và hậu cần sẽ tiếp tục dẫn đầu thị trường nhờ xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng... Việt Nam, với vị trí địa lý thuận lợi, môi trường đầu tư cải thiện và chính trị ổn định, có tiềm năng trở thành cứ điểm sản xuất quan trọng. Nhu cầu dự báo gia tăng ở các loại hình như đất công nghiệp, nhà kho, nhà xưởng xây sẵn và cơ sở công nghiệp công nghệ cao.

Phân khúc nhà ở được kỳ vọng khởi sắc hơn từ giữa năm 2025, chủ yếu nhờ các dự án căn hộ được gỡ vướng và dự án mới. Ảnh: Như Huyền

Phân khúc nhà ở được kỳ vọng khởi sắc hơn từ giữa năm 2025, chủ yếu nhờ các dự án căn hộ được gỡ vướng và dự án mới. Đô thị hóa và tiềm năng ở vùng ven các đô thị lớn và thị trường vệ tinh thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại tầm trung, phổ thông hay nhà ở xã hội. Khu vực TP.HCM mở rộng (Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh) và các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai sẽ là điểm nóng. Với thị trường phía Bắc, những khu vực như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng cũng dự báo sẽ tăng trưởng tốt.

Đối với phân khúc bất động sản, các tài sản tạo ra dòng tiền như văn phòng và bán lẻ cũng dự báo sôi động hơn với nhiều dự án mới, tạo ra sức cạnh tranh và sôi động trong các năm tới.

Cuối cùng, ông có lời khuyên nào cho doanh nghiệp và nhà đầu tư để chuẩn bị tốt nhất trước những cơ hội và thách thức của thị trường năm 2025?

Thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển nhờ lực cầu tốt. Tuy nhiên, thị trường vẫn còn một số thách thức như thủ tục pháp lý chưa tinh gọn, nguồn cung chưa đa dạng và cân bằng, cũng như mặt bằng giá tăng nhanh trong vài năm gần đây.

Cũng chính vì vậy, tôi nghĩ rằng nhà đầu tư cá nhân nên nắm bắt các khuôn khổ pháp lý mới nhất, xu hướng thị trường và các chính sách quy hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng. Việc tìm hiểu thật kỹ về dự án gồm yếu tố pháp lý, tiến độ, tài chính và uy tín của chủ đầu tư cũng là điều hết sức cần thiết.

Với nhà đầu tư có ý định mua lại dự án, thanh khoản và khả năng hoạt động hiệu quả thực sự của dự án sẽ là bài toán trong quá trình đàm phán của cả bên bán và bên mua. Thời gian thương lượng cũng có thể bị kéo dài do quá trình triển khai, áp dụng luật mới cần thời gian.

Với doanh nghiệp, chi phí đầu tư dự kiến tăng cao khi áp dụng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024, cộng với giá vật liệu xây dựng... sẽ làm tăng các chi phí đầu vào... Chiến lược tái cấu trúc, điều chỉnh sản phẩm theo đúng nhu cầu thị trường và tăng cường hợp tác sẽ là chìa khóa giúp doanh nghiệp củng cố nội lực và phát triển bền vững.

Cảm ơn ông!