Phân khúc nhà ở vẫn còn nhiều cơ hội

Trước bối cảnh đó, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam về tiềm năng của các phân khúc bất động sản trên thị trường bất động sản hiện tại.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam

Mặt bằng lãi suất hiện nay tăng khá mạnh, cộng với việc người mua gặp khó khăn khi tiếp cận vốn vay có phải là nguyên nhân chính dẫn đến thanh khoản ở thị trường nhà ở sụt giảm thời gian qua?

Bà Trang Bùi: Việc lãi suất tăng mạnh gần đây cộng với việc thắt chặt tín dụng dẫn đến việc người mua nhà gặp khó khăn khi tiếp cận vốn vay. Đây là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm thanh khoản ở thị trường bất động sản và giá đất nhiều nơi giảm mạnh.

Bên cạnh đó, thị trường nhà ở còn chịu tác động từ những biến động lớn khiến nền kinh tế trong nước và thế giới hiện nay. Các hoạt động sản xuất kinh doanh, xuất nhập khẩu gặp khó khăn gián tiếp ảnh hưởng đến nhu cầu và khả năng chi trả về nhà ở hiện nay. Yếu tố tác động trực tiếp là mặt bằng lãi suất huy động và cho vay đang tăng mạnh. Do đó, những nhà đầu tư ngắn hạn sử dụng đòn bẩy tài chính cao đang bị ảnh hưởng mạnh.

Có nhiều lo ngại về thị trường bất động sản suy giảm sâu hơn khi thanh khoản có dấu hiệu chững lại. Bà đánh giá như thế nào về lo ngại này?

Những lo ngại về bất ổn kinh tế vĩ mô trên toàn cầu đã làm các hoạt động đầu tư từ đầu năm nay chậm dần. Tuy nhiên, chúng tôi ghi nhận các nhà đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục triển khai vốn vào những dự án mà họ đã cam kết. Một số nhà đầu tư bắt đầu tạm ngừng giải ngân đầu tư mới để tái cấu trúc chiến lược đầu tư nhằm thích ứng với tình hình mới.

Về tương lai, kinh tế thế giới trong giai đoạn 24 tháng tới chắc chắn vẫn còn nhiều lo ngại. Chúng ta chứng kiến năm 2022 là năm kỷ lục lạm phát ở Mỹ và khối các nước đồng tiền chung châu Âu. Chắc chắn Cục dự trữ liên bang Mỹ (Fed) và một số Ngân hàng Trung ương sẽ còn thực hiện biện pháp nâng lãi suất để kiềm chế diễn biến lạm phát. Do đó, sự dịch chuyển dòng vốn trên toàn cầu gặp khó khăn.

Riêng đối với Việt Nam, Ngân hàng Thế giới (World Bank) dự báo tăng trưởng GDP của năm 2023 sẽ đạt 6,7% và dự kiến đạt 6,5% năm 2024. Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) dự báo tăng trưởng Việt Nam sẽ đạt mức 5,8%, giảm từ mức 6,2% được ra vào giữa tháng 10 của tổ chức này.

Vì thế, chúng ta có thể hy vọng nền kinh tế sẽ duy trì tốc độ tăng trưởng tương đối ổn định trong khoảng 2 năm tới tới tạo động lực quan trọng cho nguồn cầu thị trường nhà ở nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Đây sẽ là một cơ hội tốt cho các nhà đầu tư dài hạn có nguồn vốn mạnh tham gia thị trường.

Theo bà doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà sẽ gặp những khó khăn gì?

Thị trường bất động sản luôn là một mảnh ghép quan trọng trong bức tranh lớn của nền kinh tế. Trong đó, nguồn vốn sẽ là một trong những yếu tố quan trọng nhất. Ngoài ra, yếu tố pháp lý sẽ góp phần thúc đẩy nguồn cung tạo sự phát triển tốt của thị trường.

Đối với người mua, tôi cho rằng vẫn là câu chuyện tiếp cận nguồn vốn khi mặt bằng lãi suất tăng và việc tiếp cận vốn vay bị hạn chế. Do đó, những ưu đãi như lịch thanh toán linh động đến từ chủ đầu tư và ngân hàng có thể cũng không còn.

Đối với doanh nghiệp, ngoài yếu tố nguồn vốn, tình trạng tắc nghẽn pháp lý của dự án bất động sản trong thời gian dài sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển và giá bán. Các vấn đề liên quan đến pháp lý dự án và tiến độ thực hiện dự án có thể đẩy giá thành dự án lên cao. Một khó khăn lớn nữa có thể xảy ra là doanh nghiệp bất động sản không thể theo đuổi cam kết với tiến độ dự án của mình, dẫn đến tiến độ dự án bị đình trệ và người mua bị chôn vốn.

Trong bối cảnh đó, theo bà phân khúc nào sẽ có nhiều cơ hội. Tại sao?

Theo tôi, các phân khúc nhà ở vẫn còn nhiều cơ hội, bao gồm phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở trung cấp và cao cấp vì nhu cầu trên thị trường vẫn còn. Nhưng hầu hết, bài toán chung của các chủ đầu tư là cân bằng lại lợi nhuận và chi phí. Vì hiện nay, giá đất phổ biến ở khu vực hiện hữu dân cư đã ở mức cao, cộng với các chi phí phát triển dự án thì giá cho sản phẩm trên thị trường sẽ duy trì ở mức cao. Do đó, một số chủ đầu tư đang áp dụng phương thức thanh toán có tiến độ dài hơn để hỗ trợ người mua nhà. Đây là biện pháp để đảm bảo tốc độ tiêu thụ sản phẩm tốt hơn trên thị trường.

Trong bối cảnh này, phân khúc nhà ở bình dân và trung cấp, hướng đến nhu cầu mua ở thực, pháp lý rõ ràng, mức giá phù hợp với nhu cầu người mua vẫn có rất nhiều tiềm năng. Những phân khúc có tính đầu cơ cao thì sẽ rất rủi ro trong giai đoạn hiện nay.

Theo số liệu của Cushman & Wakefield, tại TP.HCM và Hà Nội, căn hộ trung cấp vẫn là loại hình dẫn đầu về lượng tiêu thụ với hơn 7.100 căn được tiêu thụ, chiếm 83% lượng tiêu thụ của 2 thị trường. Những doanh nghiệp có nhiều nguồn lực, có dự báo sớm và hợp lý về những diễn biến tình hình thị trường sẽ nắm bắt được nhiều cơ hội tốt.

Phân khúc nhà ở bình dân và trung cấp, hướng đến nhu cầu mua ở thực, pháp lý rõ ràng, mức giá phù hợp với nhu cầu người mua vẫn có rất nhiều tiềm năng. Những phân khúc có tính đầu cơ cao thì sẽ rất rủi ro trong giai đoạn hiện nay.

Với phân khúc văn phòng, nhu cầu cho các cao ốc văn phòng đang hoạt động ở khu vực trung tâm vẫn tiếp tục gia tăng, và được dự đoán sẽ bền vững trong trung hạn. Nguồn cung văn phòng hạng A và B khá hạn chế ở cả TP.HCM và Hà Nội, với khoảng 3 triệu m2, trong khi dòng vốn FDI tiếp tục tăng thúc đẩy nhu cầu thuê và mở rộng văn phòng của các công ty đa quốc gia. Thực tế này khiến các tài sản văn phòng đã đi vào hoạt động và tạo ra dòng lợi nhuận ổn định tiếp tục là tâm điểm mà các nhà đầu tư nước ngoài tìm kiếm.

Cuối cùng, bất động sản công nghiệp được dự đoán vẫn sẽ là điểm sáng của những năm tiếp theo. Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn cho nhiều tập đoàn lớn đầu tư vào. Nhu cầu bất động sản công nghiệp vẫn sẽ tiếp tục tăng cao trong những năm tới. Tuy nhiên, để gia tăng thu hút đầu tư nước ngoài, Việt Nam đang tập trung đầu tư vào cơ sở hạ tầng nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh.

Cảm ơn bà!