Dự báo nguồn cung đất khu công nghiệp sẽ tăng chục nghìn ha trong năm 2024

Công ty Chứng khoán FPT (FPT Securities) dự báo năm 2024, nguồn cung đất khu công nghiệp dự kiến đạt 142.000 ha, tăng 12.000 ha tương đương +9% so với năm 2023.

Báo cáo của FPT Securities cho biết, thị trường bất động sản khu công nghiệp năm 2023 với tỷ lệ lấp đầy ở mức cao (80% ở miền Bắc và 92% ở miền Nam trong quý 3/2023) do nguồn cung tăng trưởng chậm ~1% năm 2023.

Điều này khiến cho diện tích có thể cho thuê ở mức thấp và đà tăng giá ở mức cao. Năm 2024 với dự báo diện tích cho thuê đến từ các khu công nghiệp mới đi vào hoạt động sẽ “giải cơn khát” nguồn cung cho thị trường giúp giá trị cho thuê tiếp tục duy trì đà tăng trưởng.

Cụ thể, (1) diện tích hấp thụ ròng duy trì đà tăng trưởng khoảng 22% nhờ diện tích đất công nghiệp mở rộng phục vụ cho nhu cầu đang ở mức tăng ổn định; và (2) giá cho thuê bình quân tăng ~5% (thấp hơn mức tăng trưởng bình quân từ năm 2019 đến nay ~7%/năm).

* Giá trị cho thuê = Diện tích hấp thụ ròng X Giá cho thuê bình quân. Giá trị cho thuê ở đây được ước tính tại thị trường cấp 1 của miền Bắc và miền Nam, hai thị trường này chiếm khoảng 52% diện tích đất công nghiệp của cả nước.

* (2) Thị trường cấp 1: Miền Bắc: Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phòng, Hưng Yên Miền Nam: TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Long An.

Năm 2023, nhu cầu đầu tư vào lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo của khu vực kinh tế ngoài nhà nước tăng mạnh thể hiện qua FDI đăng ký 11 tháng đầu năm đạt 20,97 tỷ USD, chiếm 73% tổng vốn FDI đăng ký và tăng 25% so với năm 2022. Điều này cho thấy kỳ vọng khu vực kinh tế này vào triển vọng thị trường năm 2024 khi IIP các tháng năm 2023 có xu hướng hồi phục. IIP của các ngành công nghiệp trọng điểm đã lấy lại mức tăng trưởng dương trong quý 3.

Năm 2024, kỳ vọng giải ngân FDI duy trì ổn định, tăng ~5,1% YoY (theo IMF) nhờ:

1. Fitch Rating nâng xếp hạng tín nhiệm quốc gia Việt Nam lên BB+, triển vọng “Ổn định” sẽ tác động tốt tới FDI trong thời gian tới. Fitch Rating cho rằng, khả năng cạnh tranh về chi phí, lực lượng lao động có trình độ so với quốc gia khác, tham gia các hiệp định thương mại tự do khu vực và toàn cầu là tín hiệu tốt cho dòng vốn FDI tiếp tục mạnh mẽ.
2. Các hoạt động ngoại giao tích cực của Chính phủ năm 2023 sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động thương mại và thu hút FDI: Hơn 100 biên bản ghi nhớ hợp tác được các doanh nghiệp Hàn Quốc và Việt Nam trao đổi tại chuyến thăm của Tổng thống Hàn Quốc trong tháng 6 năm 2023; quan hệ ngoại giao với Hoa Kỳ được nâng cấp lên quan hệ đối tác chiến lược toàn diện tại tháng 9 mở ra cơ hội phát triển ngành công nghiệp bán dẫn.
3. Ảnh hưởng của thuế tối thiểu toàn cầu tới việc thu hút FDI ở mức thấp, thể hiện qua vốn FDI thực hiện của Việt Nam những tháng cuối năm 2023 có xu hướng tăng. Kỳ vọng trên dựa vào việc (a) các quốc gia cạnh tranh FDI với Việt Nam như Thái Lan, Singapore, Indonesia,… cũng tham gia thuế này (b) Việt Nam thu hút FDI không chỉ dựa vào ưu đãi thuế mà còn ở ưu thế về vị trí địa lý, nhân công và các loại chi phí.

Theo đó, FPT Securities dự báo năm 2024 nguồn cung đất khu công nghiệp dự kiến đạt ~142 nghìn ha, tăng ~12 nghìn ha tương đương +9% so với năm 2023. Đây là mức tăng cao so với mức tăng bình quân giai đoạn 2021-2023. Điều này sẽ bổ sung diện tích sẵn cho thuê trên cả nước, ước tính diện tích này sẽ đạt khoảng 38,4 nghìn ha, tăng ~36% so với năm 2023.

Giai đoạn trước, nguồn cung tăng trưởng chậm chủ yếu đến từ (1) khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng khiến chi phí đền bù cộng với giá đất tăng cao; (2) các thủ tục pháp lý trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Năm 2024, nguồn cung dự kiến tăng mạnh đến từ các nỗ lực cải cách pháp lý như Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/03/2023 của Chính phủ, Công điện số 1376/CĐ-TTg ngày 17/12/2023 yêu cầu Bộ xây dựng quyết liệt, kịp thời tháo gỡ khó khăn vướng mắc về thủ tục pháp ý, đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án và cắt giảm các thủ tục hành chính không cần thiết.

Theo tổng hợp của FPT Securites, trên cả nước hiện đang có khoảng 34 khu công nghiệp đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý và 7 khu công nghiệp đang được đẩy nhanh giải phóng mặt bằng tại các tỉnh Hải Dương, Thái Nguyên, Thái Bình, Bà Rịa – Vũng Tàu,...

FPT Securites cho rằng xu hướng gia tăng đất khu công nghiệp sẽ diễn ra trong dài hạn, phù hợp với Quyết định Phân bổ chỉ tiêu Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, Kế hoạch sử dụng đất quốc gia 5 năm 2021-2025. Theo Quyết định này thì đến năm 2025 tổng diện tích đất khu công nghiệp cả nước sẽ đạt khoảng 152,8 ha (tăng ~17,4% so với năm 2023).

Cụ thể, diện tích đất công nghiệp từ nay đến năm 2025 sẽ chủ yếu tăng ở các thị trường cấp 1 lần lượt miền Bắc đạt 5,6 nghìn ha (+14% so với 2023) và miền Nam 2,3 nghìn ha (+7% so với 2023). Trong khi đó ước tính các thị trường cấp 2 (3) lần lượt đạt 15,76 nghìn ha (+2% so với 2023) và 18,46 nghìn ha (+6% so với 2023) ở miền Bắc và miền Nam.