Dòng vốn vẫn đổ vào bất động sản

TS. Cấn Văn Lực

“Nhưng tôi cho rằng, chúng ta đang nhìn nhận hơi thận trọng. Dòng vốn vào bất động sản vẫn rất tích cực”, ông Lực nhận định.

Năm nguồn vốn đổ vào bất động sản

Theo ông Lực, có năm dòng vốn trong năm 2019 và năm 2020 đổ vào bất động sản.

Về vốn tín dụng, không phải tín dụng ngân hàng giảm đối với bất động sản, mà thực tế, theo số liệu 10 tháng 2019, cho vay xây lắp 8.000 tỉ đồng, tăng 8,5%; cho vay bất động sản vẫn tăng 5,5%, cho vay mua nhà, sửa nhà tăng 19,6%.

Năm nay, Chính phủ chỉ đạo gộp cho vay bất động sản và vay mua nhà, sửa nhà vào thành cho vay bất động sản. Như vậy, thực tế là tăng 14,5%. So sánh với khu vực, đây là tỷ lệ chấp nhận được.

Về vốn từ tư nhân, 11 tháng có 16.000 doanh nghiệp xây lắp thành lập mới, tăng 2%; 7.300 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, vốn tăng 27,5%.

Về vốn FDI, tổng cả hai dòng vốn đăng ký mới và góp vốn 4,8 tỉ USD.

Về trái phiếu doanh nghiệp, tổng trái phiếu doanh nghiệp phát hành 11 tháng là 237.000 tỉ đồng, tăng 6% cùng kỳ 2018, trong đó doanh nghiệp bất động sản là 71.000 tỉ đồng.

Đây là mức ấn tượng trong năm qua và là một dòng vốn quan trọng. Các quỹ tương lai sẽ phát triển rất tốt. Chúng ta được phép thành lập quỹ tín thác đầu tư bất động sản, đây là một kênh tiềm năng trong tương lai.

Về Fintech (sự kết hợp giữa tài chính và công nghệ - PV), theo ông Lực, đây cũng có thể là một kênh thu hút vốn cho bất động sản. Hiện nay, fintech chủ yếu là thanh toán, nhưng trong tương lai sẽ có những fintech huy động vốn để đầu tư vào bất động sản.

Đồng quan điểm với ông Lực, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc thị trường Hà Nội – Công ty JLL Việt Nam, cho rằng với các hiệp định thương mại đã được ký kết cho thấy tín hiệu tốt về nguồn vốn đổ vào Việt Nam, trong đó có bất động sản.

Về thu hút FDI, điểm nổi bật là bất động sản khu công nghiệp – 69% nguồn vốn FDI vào thị trường Việt Nam đang được đưa vào khu vực sản xuất. Bất động sản là nhóm ngành thứ hai thu hút vốn FDI với sự thay đổi mạnh mẽ về quốc gia và khu vực đầu tư vào Việt Nam. Nếu trước đây Nhật Bản, Hàn Quốc là hai quốc gia đầu tư FDI vào Việt Nam lớn nhất thì năm nay nguồn vốn FDI lớn nhất lại đến từ Hồng Kông.

Bất động sản là cơ hội lớn

TS. Lê Xuân Nghĩa, Chuyên gia kinh tế đã đưa ra các số liệu để chứng minh cho luận điểm này. Theo đó, trong 20 năm, tỷ trọng tín dụng cho công nghiệp liên tục giảm, còn khu vực dịch vụ tăng nhanh. Dịch vụ đang là hướng đi chủ chốt về chiến lược của kinh tế Việt Nam.

Một nghiên cứu khác cho thấy nếu tính độ mở của nền kinh tế, Việt Nam cao nhất thế gới 78%, so với Mỹ là 14%, Trung Quốc 19%, Đức 43%. Do đó, không có ngành hàng công nghiệp nào có thể cạnh tranh được với các đối thủ từ bên ngoài. Từ rừng đến biển, hàng công nghiệp chủ yếu từ Trung Quốc và nước ngoài. "Mảnh vải" duy nhất còn lại là bất động sản và một phần viễn thông, hàng không.

“Do đó, bất động sản là cơ hội lớn và dài hạn, còn lại ít ỏi trong cuộc cạnh tranh khốc liệt để giành thị trường của Việt Nam”, ông Nghĩa nhận định.

Toàn cảnh hội thảo sáng 19/12.

Nhận định về nguồn vốn của bất động sản năm 2020, ông Nghĩa cho rằng, đầu tư của Chính phủ, đầu tư PPP, FDI vào bất động sản sẽ có xu hướng tăng. Chính phủ chuẩn bị khởi công một số hạ tầng lớn, điều này sẽ ảnh hưởng tới thị trường bất động sản.

Ngoài ra, đầu tư của tư nhân cũng có tác động mạnh tới thị trường. Đầu tư của dòng đô thị hoá đang rất mạnh. Dòng này còn phụ thuộc vào dòng đầu tư nói chung, tạo ra một trào lưu về đô thị hoá mới, bắt đầu từ năm 2017 và dự kiến kéo dài tới 10 năm.

Về thị trường tài chính tiền tệ, ba năm nay, thị trường ngân hàng khá ổn định, năng lực tài chính của ngân hàng thương mại tăng gấp đôi, đạt mức quân bình của Đông Nam Á, tỷ lệ lãi ròng trên vốn tăng cao. Thị trường ổn định tác động tích cực cho thị trường bất động sản, không phải lo có ảnh hưởng tiêu cực từ hệ thống ngân hàng.

“Chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước có thắt chặt, nhưng mức độ thắt chặt vẫn còn khá lỏng. Chúng tôi đã khuyến cáo về việc kiểm soát thị trường tài chính với thị trường bất động sản phải thận trọng, không được làm đóng băng, phải phát triển ổn định, dài hạn.

Chúng ta đã thực hiện nhiều phép thử và chưa thấy có đóng băng nhưng chắc chắn sẽ có vài biến chuyển có tính chất liên quan tới trục trặc gần đây như condotel, và có thể sẽ có một số điều chỉnh khác”, ông Nghĩa nhận định.

Đánh giá một cách tổng thể, ông Nghĩa cho rằng cầu có thể tăng, giá có thể sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Đến cuối năm 2020, thị trường có thể trở lại "bình thường".

Theo PGS.TS Trần Kim Chung, thị trường bất động sản Việt Nam đang ở trong giai đoạn chuyển đổi cấp độ phát triển 2018 – 2021, đang chập chững bước sang giai đoạn tài chính hóa, bỏ qua giai đoạn tiền tệ hóa.

Ông Chung cho rằng, có ba ảnh hưởng đến thị trường gồm đầu tư công giải ngân chậm nhưng đó là sự trưởng thành của đầu tư công; chứng khoán không phát triển đủ mức để làm động lực thúc đẩy cho thị trường bất động sản (thị trường tăng không mạnh, không đủ tạo chốt lời để hợp thức hóa khoản tiền lời vào tài sản là mua bất động sản); tư nhân đầu tư vào hạ tầng cơ sở.

Riêng về đầu tư vào hạ tầng cơ sở, ông Chung cho rằng đây là tín hiệu tích cực về dài hạn. “Một đất nước muốn phát triển, vượt qua bẫy thu nhập trung bình phải đầu tư vào cơ sở hạ tầng. Vấn đề là thể chế nền tảng vô cùng quan trọng quyết định sự phát triển của thị trường”, ông Chung nói.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch VARS, cho biết nếu năm 2020 cung của thị trường vẫn nhiều, thì vẫn sẽ là một năm tốt đẹp.

“Tuy nhiên, cần phải rà soát lại cung không chỉ ở hai thành phố lớn mà còn ở các thị trường bất động sản đang phát triển vài năm trở lại đây. Chính phủ cần phải thúc đẩy tiến trình này, nếu không tôi lo rằng 1-2 năm nữa thị trường sẽ gặp vấn đề quan trọng”, ông Đính cảnh báo.