Đóng tiền sử dụng đất: Còn lắm nhiêu khê

Doanh nghiệp gặp khó khăn với việc giá đất theo giá thị trường.(Ảnh: Vũ Nguyên Thủy)

“Mớ” bòng bong Luật

Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hiệu lực từ ngày 1/10/2009. Theo đánh giá của ông Nguyễn Văn Đực (Phó Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành), Nghị định này đã “bóp chết” nhiều doanh nghiệp và kể từ khi ra đời, cho đến bây giờ nó vẫn đang là luật chính được áp dụng để thu tiền sử dụng đất.

Từ năm 2009 đến nay, với một loạt luật mới ra đời, cụ thể trong Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 với các Nghị định số 43, số 44, số 45, số 46, số 47, số 102, số 104 của Chính phủ, các nhà đầu tư cho rằng, luật ra khá đầy đủ. Thế nhưng, việc nộp tiền sử dụng đất của các dự án phát triển bất động sản vẫn là một “ẩn số” và là một gánh nặng mà nhà đầu tư và người tiêu dùng phải chịu khi mua nhà.

Hàng loạt công văn, thông tư ban hành để hướng dẫn cho doanh nghiệp cũng được đưa ra như Công văn 3746/TCT-CS của Tổng cục Thuế về việc đề nghị hướng dẫn thời hạn nộp tiền nghĩa vụ tài chính về đất. Công văn 3845/TCT-CS của Tổng cục Thuế về chính sách thu tiền sử dụng đất. Công văn 3847/TCT-CS của Tổng cục Thuế về mẫu thông báo nộp tiền sử dụng đất. Thế nhưng, đại diện các doanh nghiệp cho rằng, với quy trình đóng tiền sử dụng đất như hiện nay, ít nhất từ 3 đến 12 tháng mới hoàn thành bởi các thủ tục rất nhiêu khê và rườm rà.

Đầu năm 2014, Chính phủ ban hành Nghị quyết 01/NQ-CP ngày 2/1/2014 về những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu chỉ đạo điều hành thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và dự toán ngân sách Nhà nước năm 2014 đã cho phép: “Các chủ đầu tư dự án được gia hạn nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ thanh toán tiền bán hàng trong thời gian tối đa 24 tháng”.

Tuy nhiên, bất cập ở chỗ, trong Khoản (1.i) Điều 64 Luật Đất đai 2013 lại quy định: “Hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn với liền đất, trừ trường hợp do bất khả kháng”. Chế định này làm tăng chi phí dự án và chưa thể hiện được tinh thần nguyên tắc bảo vệ nhà đầu tư, tôn trọng và bảo hộ tài sản hợp pháp của nhà đầu tư.

Thông tư số 48/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện việc gia hạn nộp tiền sử dụng đất, tiền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị quyết số 01/NQ-CP ngày 2/1/2014 của Chính phủ được ví như chiếc phao cứu sinh, giúp các doanh nghiệp bất động sản đang bị “mắc nghẽn” bởi quy định “nộp thuế một cục” nhưng khi được triển khai trong thực tế, nhiều doanh nghiệp lại tỏ ra thất vọng.

Người dân gánh chịu

Ông Nguyễn Văn Đực phân tích: “Tiền sử dụng đất, nộp theo cách tính của Nghị định 69, hiểu nôm na là tính theo giá trị thặng dư, tức là doanh nghiệp bán bao nhiêu, đầu tư bao nhiêu (tiền xây dựng, tiền đầu tư hạ tầng, tiền lãi vay ngân hàng…) thì lãi của doanh nghiệp 9,5%, trừ số tiền đó ra đấy là tiền giá trị của miếng đất. Ví dụ, tôi bán sản phẩm này, trị giá là 200 tỷ đồng, nhưng đầu tư vào tiền xây dựng hạ tầng, lãi vay ngân hàng… là 170 tỷ đồng, như vậy giá trị thặng dư của miếng đất đó là 30 tỷ đồng. Thì giá trị thặng dư đó, coi như là Nhà nước được hưởng, bởi vì Nhà nước quy định cho doanh nghiệp chỉ lãi 9,5%”.

Vị lãnh đạo Công ty Đất Lành cho biết thêm: “Thực tế những năm gần đây giá cả đi xuống, doanh nghiệp buộc phải bán lỗ. Có rất nhiều trường hợp giá trị thặng dư sẽ âm. Nhưng, quy định buộc lòng phải dương. Do đó, đơn vị thẩm định giá lại “vo tròn, bóp méo” làm sao để dương, tới mức độ được Sở Tài chính chấp nhận. Điều này dẫn tới hiện tượng nhiều doanh nghiệp ký hợp đồng bán 13 triệu đồng/m2, nhưng đơn vị thẩm định giá nói 15 triệu đồng/m2 để được duyệt. Đó là vấn đề thực tế hiện nay, các doanh nghiệp thuê đơn vị thẩm định giá đều phải chịu điều này”.

“Việc đóng tiền sử dụng đất sẽ bị kéo dài rất lâu nếu áp dụng Nghị định 69, có khi định giá đất gần 1 năm trời, lý do vì công ty thẩm định giá làm mất mấy tháng, sau đó phải trình lên Sở Tài chính, triệu tập các liên sở để định giá đất, kéo dài thời gian mất ít nhất 3 đến 12 tháng. Việc lập thêm một công ty thẩm định giá rồi đưa ra hội đồng xét duyệt,… làm tốn nhiều chi phí và dẫn tới tiêu cực”, ông Đực đánh giá.

Lãnh đạo của một đơn vị khác phân tích: “Theo quy định tại Nghị định 71, phải đóng tiền sử dụng đất mới được cấp phép xây dựng. Theo Nghị quyết 02 của Chính phủ và Thông tư hướng dẫn 16 của Bộ Tài chính, doanh nghiệp được gia hạn nợ tiền sử dụng đất 12 tháng, 18 tháng, 24 tháng (căn cứ 3 điều kiện: hàng bị tồn kho, dự án lỗ, đầu tư lớn nhưng chưa có thu). Theo (mục 2.2) được nợ tiền sử dụng đất nhưng không nói đến có được cấp phép xây dựng hay không. Điều này khiến doanh nghiệp khi được nợ tiền sử dụng đất vẫn phải xin ý kiến UBND thành phố”.

Theo quy định cũ về tính tiền sử dụng đất phải “thẩm định giá theo giá thị trường” cách tính này khiến doanh nghiệp rơi vào cảnh “tù mù” về giá nên khi đầu tư vào dự án đó, doanh nghiệp có thể bị lỗ. Theo quy định mới, sau 1/7/2014 cách tính giá đất dự án là (giá đất hàng năm) x (hệ số K). Tuy nhiên, đến nay hệ số K vẫn chưa được ban hành.

Lãnh đạo Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành cho rằng: “Những khó khăn của ngành bất động sản hiện nay vô hình chung cũng sẽ ảnh hưởng phần nào đến nhiều ngành kinh tế khác. TP.HCM cũng từng lâm vào tình trạng ban hành đơn giá tiền sử dụng đất quá cao, dẫn đến nhiều người dân không trả nổi tiền sử dụng đất khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và UBND TP đã phải giảm đơn giá tiền sử dụng đất”.

Trước thực trạng trên, hầu hết các doanh nghiệp địa ốc có đều chung mong muốn, các cơ quan Nhà nước cần quan tâm tới vấn đề khấu trừ tiền sử dụng đất, tính đúng tính đủ tiền của doanh nghiệp bồi thường cho người dân để không gây thiệt hại cho doanh nghiệp. Bởi, nếu khấu trừ không đủ cho doanh nghiệp, dẫn đến tình trạng gần như doanh nghiệp phải mua đất 2 lần.

Ngoài ra, những người đứng đầu doanh nghiệp bất động sản cũng mong muốn, không nên ban hành đơn giá sử dụng đất quá cao, vì khi doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất quá nhiều thì số tiền đó lại được phân bổ vào giá thành sản phẩm và cuối cùng người phải gánh chịu lại chính là… dân.