Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: Ngồi trên lửa

Theo thống kê của Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, trong tổng số 224 nghìn tỷ đồng dư nợ tín dụng cho vay bất động sản thì tại TP.HCM chiếm 36%, tại Hà Nội chiếm 16%. Sau thời gian ân hạn để xây dựng, đây là thời điểm các doanh nghiệp phải trả gốc và lãi.

Lo ngại hiệu ứng domino

Trước hiện tượng "đại hạ giá" sản phẩm tại một số dự án bất động sản gần đây, nhiều người lo ngại rằng sẽ tạo hiệu ứng domino, dẫn tới sự đổ vỡ của thị trường bất động sản trong nước.

Cũng có những ý kiến lại cho rằng, dù có hạ hơn nữa, chủ đầu tư vẫn chưa chắc đã lỗ bởi giá bất động sản Việt Nam đã bị đẩy lên quá cao so với khả năng chi trả của người dân cũng như so với giá trị thực.

Thực tế cho thấy, sự đóng băng kéo dài của thị trường bất động sản song hành với mặt bằng lãi suất cao. Tuy nhiên, điều dễ nhận ra là sự đóng băng ấy chưa đưa đến một sự đổ vỡ hoặc thay đổi đáng kể nào mà cả người bán - người mua cần ghi nhận. Một bộ phận doanh nghiệp bất động sản báo lỗ trong chín tháng đầu năm, số khác lợi nhuận giảm mạnh, song số công ty khai tử vẫn chỉ đếm trên đầu ngón tay, nghĩa là khủng hoảng chưa xảy ra khi mà sự cầm cự vẫn đang có chỗ đứng.

Sự cầm cự không xuất phát riêng từ doanh nghiệp, nó đang phụ thuộc chủ yếu vào các tổ chức tín dụng. Nhiều khách hàng đến hạn trả nợ cuối năm, không thể tìm ra nguồn trả, đành phó mặc cho ngân hàng xử lý. Cách thông thường là ngân hàng siết dự án, đấu giá, phát mãi, thu hồi nợ. Phát mãi tài sản thế chấp là bất động sản vô cùng khó khăn. Một số doanh nghiệp và ngân hàng đành phải tính bài chuyển nợ từ ngân hàng này qua ngân hàng khác. Theo các chuyên gia, kiểu ngân hàng A giải chấp để khách hàng mang tài sản qua thế chấp tại ngân hàng B, vay tiền về trả ngân hàng A. Như thế, nợ chuyển từ ngân hàng A sang ngân hàng B hoặc ngược lại. Cách thức nguy hiểm này có thể gây ra hệ lụy đổ vỡ dây chuyền mà giới kinh doanh tiền tệ rõ hơn ai hết.

Còn khó khăn

Thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều khó khăn khi tại TP.HCM cung và cầu nhà ở đã tương đối cân nhau trong suốt hai, ba năm qua. Còn với thị trường bất động sản Hà Nội, phân khúc căn hộ cao cấp có giá bán trên 2.000USD/m2 cũng đã bão hòa. Nhìn chung tính thanh khoản bất động sản tại thời điểm này là rất thấp.

Theo ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, bản chất việc giảm giá bán bất động sản là chủ đầu tư đưa ra gói tài chính cho việc mua sản phẩm bất động sản, có kèm điều kiện về tỷ lệ tổng số tiền cần thanh toán ngay là bao nhiêu, đây là việc thực hiện theo cơ chế thị trường, đối với người bán và mua.

Việc giảm giá bất động sản giúp cho doanh nghiệp có nguồn vốn để xử lý các khó khăn trước mắt. Từ đó có thể kết thúc dứt điểm dự án, có cơ hội tái cấu trúc doanh nghiệp, cắt giảm nhân sự, nếu cần.

Đồng thời, có nguồn vốn để đầu tư vào các cơ hội tốt hơn. Khách hàng có cơ hội mua sản phẩm phù hợp, bỏ tiền mặt lớn tức khắc, nhưng có ngay sản phẩm chắc chắn và sử dụng đồng tiền hiệu quả hơn là gửi ngân hàng.

Tuy nhiên, mặt trái của vấn đề này là hiệu quả dự án không cao, thậm chí nhiều khi là lỗ. Trong một số trường hợp xấu hơn, vì cần phải trả lại tiền cho khoản vay ngân hàng, doanh nghiệp không còn tiền để tiếp tục triển khai dự án, dẫn đến chậm tiến độ hoàn thiện phần còn lại và lại tiếp tục xung đột với khách hàng.