Doanh nghiệp địa ốc “khóc” vì ách tắc Luật Đất đai

Nhiều dự án đình trệ vì vướng giải phóng mặt bằng. Ảnh: Lê Toàn

Những “điểm nghẽn”

Nói đến hai chữ “duyên nợ” không chỉ vì Luật Đất đai là sắc luật rất quan trọng, yếu tố đầu vào trọng yếu của thị trường bất động sản và nhiều ngành kinh tế khác mà tìm hiểu qua nhiều kỳ họp Quốc hội gần đây, Luật Đất đai 2013 là một trong những luật được đề nghị sửa đổi nhiều nhất, cũng đã nhiều lần được đưa vào chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội. Tuy nhiên, vì nhiều lý do, việc sửa đổi vẫn chưa được thực hiện, tạo ra những điểm nghẽn lớn đối với việc phát triển thị trường bất động sản.

“Những nút thắt đối với các sản phẩm mới như condotel hay ách tắc về thủ tục giao đất, thủ tục bồi thường, chuyển nhượng dự án…, chỉ có thể giải tỏa một cách căn cơ bằng việc sửa đổi Luật Đất đai 2013”, chủ đầu tư một dự án condotel từng dính nhiều tai tiếng liên quan đến cam kết lợi nhuận và nay đang vướng một số thủ tục chuyển đổi quy hoạch dự án từng chia sẻ với phóng viên Đầu tư Chứng khoán.

Thực tế, không chỉ vị này, trao đổi với phóng viên, nhiều chuyên gia, đại diện doanh nghiệp đều cho rằng, sau hơn 7 năm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, bên cạnh nhiều tích cực, đã dần bộc lộ ra không ít bất cập, gây khó khăn cho thị trường địa ốc nói riêng, doanh nghiệp và người dân nói chung. Sự chưa liên thông, có khi chồng chéo giữa các văn bản, nghị quyết với luật, luật với luật cũng gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Ở góc độ thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, Luật Đất đai liên quan đến nhiều luật khác, do vậy, những điểm nghẽn của luật này tác động rất lớn đến thị trường bất động sản thời gian qua. Một trong những điểm nghẽn, theo ông Châu, khiến thị trường bất động sản ách tắc, đó là quy định về việc chuyển nhượng dự án.

“Thực tế, trên địa bàn TP.HCM hiện có hàng trăm dự án bị đình trệ. Trong đó, có dự án do một số doanh nghiệp không có đủ năng lực để triển khai muốn chuyển nhượng cho doanh nghiệp khác, nhưng việc chuyển nhượng không đơn giản do những quy định về điều kiện chuyển nhượng khắt khe của Luật Đất đai 2013 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014”, ông Châu nói và dẫn chứng, Khoản (1.b) - Điều 194 Luật Đất đai quy định: “Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án sau khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt”. Tuy nhiên, tại Khoản 2, Điều 49 - Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản khi: “Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”.

Theo ông Châu, việc chuyển nhượng dự án là hoạt động giữa các nhà đầu tư với nhau, chưa phải là bán nhà ở cho người mua nhà. Nếu bên chuyển nhượng chưa hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng thì bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục thực hiện các công việc này.

HoREA đã nhiều lần kiến nghị sửa đổi Khoản (1.b), Điều 194 - Luật Đất đai và sửa đối khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 theo hướng thống nhất cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án; coi chuyển nhượng dự án, một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư, kinh doanh theo nhu cầu của các doanh nghiệp.

Nhiều loại hình bất động sản mới đang chờ gỡ vướng pháp lý. Ảnh: Dũng Minh

Bên cạnh đó, quy định về tiền sử dụng đất cũng khiến không ít doanh nghiệp đau đầu. Theo đại diện nhiều doanh nghiệp bất động sản, cơ chế tính tiền sử dụng đất quá nhiêu khê, phức tạp làm ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ triển khai dự án. Thực tế, hiện nay tại TP.HCM có khá nhiều dự án chưa triển khai được do chưa đóng tiền sử dụng đất mà không phải do chủ đầu tư chây ỳ.

Thậm chí, nhiều doanh nghiệp xin chủ động ứng trước tiền sử dụng đất để triển khai nhanh, nhưng nộp hồ sơ năm lần bảy lượt vẫn chưa xong. Nhiều ý kiến cũng kiến nghị, cơ chế xác định giá đất nên “quy về một mối”, không nên để nhiều sở, ngành cùng tham gia như hiện nay. Điều này cũng cần được quy định cụ thể trong Luật Đất đai sửa đổi.

Ngoài ra, theo ông Lê Hoàng Châu, nguyên nhân dẫn đến “ách tắc” về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thời gian qua có phần vì “xung đột pháp luật” giữa Luật Nhà ở 2014 với Luật Đất đai 2013. Trong khi, Luật Nhà ở 2014 sử dụng từ “đất ở” trong cụm từ “nhận chuyển quyền sử dụng đất ở”, hoặc “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác”, thì Luật Đất đai sử dụng từ “đất” để chỉ chung các loại đất trong các quy phạm pháp luật như “nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” và Luật Đầu tư 2020 cũng sử dụng từ “đất” trong cụm từ “có quyền sử dụng đất” thống nhất với Luật Đất đai. Điều này khiến mỗi địa phương làm một cách, tùy theo cách hiểu của từng cơ quan áp dụng luật.

Nhiều phát sinh bị “bỏ sót”

Theo phân tích của các chuyên gia, trong quá trình thực thi Luật Đất đai 2013 phát sinh một thực tế là có những quy định quá chặt, nhưng lại có những “lỗ hổng” tạo “dư địa” cho bên này mặc cả, chây ỳ, gây khó cho bên kia.

Chẳng hạn, luật sư Nguyễn Tấn Hải, Đoàn Luật sư TP.HCM dẫn chứng, theo Luật Đất đai năm 2013, khi phát triển các dự án thương mại, doanh nghiệp sẽ phải tự thỏa thuận với người sử dụng đất về giá chuyển nhượng. Trên thực tế, thời gian qua, có khá nhiều dự án, trong quá trình triển khai, doanh nghiệp đã đền bù được 90% mặt bằng, chỉ còn 10% không đền bù được do người có đất không chấp nhận giá đền bù.

Đây là thực tế khiến nhiều dự án bị kéo dài và đối với việc sửa đổi lần này, nhiều chuyên gia, doanh nghiệp khẩn thiết đề xuất, cần có quy định rõ ràng về việc Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp chủ đầu tư đã thỏa thuận được 80 - 90% diện tích dự án, nhưng không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất đối với 10% diện tích đất còn lại.

“Để thúc đẩy các dự án tốt, giảm thiểu tâm lý chây ỳ, thậm chí sự so bì, bất ổn xã hội khi người càng chây ỳ có khi càng được bồi thường cao, nên có quy định đối với phần diện tích nhất định còn lại khi giải phóng mặt bằng, Nhà nước có thể cưỡng chế giao cho chủ đầu tư với mức đền bù bằng bình quân mức chi trả trước đó trừ đi chi phí cưỡng chế”, một luật sư đề xuất.

Bên cạnh đó, mâu thuẫn cũng tồn tại trong các quy định của Luật Đất đai và những hướng dẫn liên quan trong Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tư. Cụ thể, theo phân tích của ông Hải, Luật Doanh nghiệp tồn tại khái niệm tài sản góp vốn là giá trị quyền sử dụng đất, còn Luật Đất đai năm 2013 thì sử dụng khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đây là hai khái niệm chưa thống nhất, gây nhiều cách hiểu và áp dụng khác nhau, từ đó tạo khó khăn cho ngay cả cơ quan thực thi và doanh nghiệp khi áp dụng vào thực tiễn.

Mặt khác, theo góp ý của nhiều doanh nghiệp, Luật Đất đai 2013 “bỏ sót” hai điểm nghẽn gây nhiều tranh cãi trên thị trường bất động sản thời gian qua: Thứ nhất là chưa có biện pháp giải quyết cho một dự án đầu tư mà đất đai có nguồn gốc từ nhiều nguồn khác nhau; thứ hai là chưa có quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với các bất động sản đa công năng như officetel, shophouse, condotel...

Chẳng hạn, đối với loại hình căn hộ khách sạn (condotel), Luật Đất đai năm 2013 quy định là loại đất thương mại dịch vụ với thời hạn 50 năm, song chưa có quy định về việc sử dụng condotel để ở với thời hạn lâu dài khiến việc đầu tư và kinh doanh, sở hữu loại sản phẩm này có nguy cơ tạo ra rủi ro cho doanh nghiệp, nhà đầu tư, sự lãng phí tài sản của xã hội khi khách hàng e ngại không dám đầu tư vì chưa rõ pháp lý.

Theo số liệu tổng hợp từ HoREA, cả nước hiện có khoảng 82.900 căn hộ du lịch, 28.100 biệt thự du lịch, 15.660 nhà phố du lịch. Các dự án condotel tập trung chủ yếu tại những địa phương có thế mạnh du lịch như Đà Nẵng, Bình Định, Khánh Hòa, Bình Thuận, Kiên Giang, Quảng Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu... Tổng nguồn vốn đầu tư vào các dự án này ước khoảng 100.000 tỷ đồng, hiện đang rơi vào trạng thái “bất động”.

Cùng với đó là hàng trăm dự án bất động sản bị vướng vì những quy định liên quan đến chuyển nhượng, giải phóng mặt bằng… khiến đề xuất sớm sửa đổi Luật Đất đai 2013, ở nhiều doanh nghiệp, dự án là những tiếng “kêu cứu” thực sự.