Doanh nghiệp bất động sản “Lách luật” tìm vốn

Mặc dù chưa nới lỏng tín dụng cho vay với BĐS nhưng sự can thiệp của chính sách tiền tệ với việc ấn định lãi suất huy động đang được Ngân hàng Nhà nước áp dụng ở mức trần 14% là cơ hội tốt cho các DN BĐS đủ tiềm lực lao vào cuộc đua huy động vốn với mức lãi suất hấp dẫn có tính cạnh tranh cao.

“Làn sóng” trái phiếu BĐS

Thành công đầu tiên phải kể đến sự kiện phát hành trái phiếu của Cty Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) năm 2008. Đây là loại hình huy động vốn mới và chưa được áp dụng trên thị trường. Để đạt chỉ tiêu huy động vốn, Sacomreal sử dụng chiến thuật bia kèm mồi. Bên cạnh việc huy động vốn bằng cách bán trái phiếu dự án với lãi suất 12%/năm, DN tặng thêm quyền mua căn hộ. Ngoài ra, mỗi trái chủ sẽ được giảm giá 8% khi mua căn hộ. Với cách làm này, trong đợt phát hành hồi tháng 1, Sacomreal chỉ mất ba ngày là đã huy động đủ vốn cần cho dự án. Trong đó, có 207 trên tổng số 277 trái chủ đã đóng tiền cọc mua căn hộ Bellza.

Chủ tịch HĐQT Cty Sacomreal Đặng Hồng Anh nhận định: “Trong khó khăn, nếu tỉnh táo chúng ta sẽ nhìn thấy nhiều cơ hội và đó sẽ là điều kiện tốt để phát triển. Dù việc huy động vốn trên thị trường BĐS không dễ dàng nhưng hình thức trái phiếu dự án cơ bản đã được khách hàng, nhà đầu tư chấp nhận”. Nối tiếp thành công đó, mới đây Sacomreal lại công bố phát hành thành công 99 trái phiếu riêng lẻ có giá trị 99 tỷ đồng. Trái phiếu được phát hành với kỳ hạn 18 tháng. Lãi suất trái phiếu thả nổi và có điều chỉnh hàng tháng. Lãi suất tháng đầu tiên là 17%/năm, lãi suất tháng tiếp theo được áp dụng như lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng của Sacombank lãi cuối kỳ +2,5%.

Ngoài Sacomreal, có thêm hàng loạt DN khác đã huy động được nguồn vốn lớn bằng con đường này, với mức lãi suất đủ để thu hút nhà đầu tư: Cty CP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (KDH) phát hành 50 tỷ đồng trái phiếu không chuyển đổi với lãi suất cố định 21,5%/năm (so với lãi suất huy động của ngân hàng thì lãi suất trái phiếu DN đã cao hơn từ 3 - 7%); Cty CP Đầu tư Phát triển Đô thị và KCN Sông Đà (SJS) cũng phát hành 700 tỷ đồng trái phiếu không chuyển đổi kỳ hạn 3 năm với mức lãi suất được điều chỉnh 6 tháng 1 lần.

Cuộc đua lãi suất “vô tiền khoáng hậu”

Không chỉ dùng trái phiếu mà bán căn hộ DN BĐS cũng áp dụng lãi suất cạnh tranh với ngân hàng. Cty CP Vạn Phát Hưng triển khai chương trình cam kết lợi nhuận 15% cho khách hàng mua căn hộ thuộc khu phức hợp La Casa, P.Phú Thuận, Q.7. Cụ thể, khi khách hàng mua căn hộ La Casa trong thời gian 24 tháng và thanh toán 60% tổng giá trị căn hộ, nếu khách hàng thay đổi quyết định không có nhu cầu mua nữa thì chủ đầu tư sẽ hoàn trả lại toàn bộ số tiền, kèm theo khoản lợi nhuận đã cam kết 15%. Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn linh hoạt trong phương thức thanh toán khi mua căn hộ La Casa được chia thành 15 đợt trong thời gian 40 tháng. Hỗ trợ khách hàng nhận nhà khi đã thanh toán 65%. Như vậy, sau hơn hai năm, khách hàng sẽ trở thành chủ nhân của một căn hộ hoàn hảo bên sông trong một khu phức hợp đa tiện ích lớn nhất. Còn nếu không thì vẫn bảo toàn được số tiền góp vốn mua nhà cộng thêm lãi suất như ngân hàng huy động.

Cũng chiêu thức ấy, Ocean Group - chủ đầu tư dự án căn hộ cao cấp Star City Lê Văn Lương (Hà Nội), từ ngày 05/10 - 05/11, áp dụng chương trình đặc biệt dành riêng cho khách hàng mua căn hộ cao cấp Star City Lê Văn Lương. Theo đó, khách hàng mua căn hộ trong khoảng thời gian này sẽ được hưởng mức lãi suất lên tới 22% tính đến thời điểm nhận bàn giao nhà, dự kiến tháng 9/2013. Phương thức thanh toán được quy định chia làm 6 đợt trong 2 năm theo tiến độ dự án: Đợt 1 đóng 30% ngày ký hợp đồng mặt bằng; đợt 2 dự kiến (DK) đóng 15% ngày 30/11/2011; đợt 3 DK đóng 25% ngày 30/9/2012; đợt 4 DK đóng 30% trước khi giao nhà.

Nỗi lo pháp lý

Sở dĩ có tình trạng DN BĐS bán sản phẩm và phát hành trái phiếu cạnh tranh lãi suất ngân hàng mục đích là để kích cầu người mua vì hiện cầu của thị trường BĐS xuống thấp và tín dụng phi sản xuất (BĐS, chứng khoán, tiêu dùng) vẫn đang bị siết.

Song, một chuyên gia BĐS cho rằng, ngay cả khi thị trường địa ốc phát triển ổn định thì không phải DN nào cũng thực hiện được việc phát hành trái phiếu. Để huy động vốn bằng hình thức này, DN phải có uy tín vững chắc trên thương trường.

Tuy nhiên, việc lãi suất trái phiếu ở mức cao này cũng là một dấu hiệu rõ ràng cho thấy thị trường đang rất khát vốn. Những chính sách nhằm hạ lãi suất của Ngân hàng Nhà nước vẫn chưa phát huy tác dụng. Ngược lại, việc ép trần lãi suất khiến cho thanh khoản của hệ thống ngân hàng khá căng thẳng và có thể buộc phải “lách luật”. Ông Trần Kim Chung - Trưởng ban Nghiên cứu Chính sách Đầu tư - Viện Nghiên cứu quản lý Kinh tế Trung ương cho rằng cần nghiên cứu ban hành luật về thị trường thế chấp thứ cấp. Đây là văn bản pháp luật cần thiết để làm cơ sở pháp lý cho hệ thống ngân hàng có thể tạo nguồn vốn trung và dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn do thế chấp BĐS tạo ra. Việc phát hành trái phiếu BĐS đang được nhiều DN nhắm tới, nhưng chưa có khung pháp lý nên việc mở rộng diện và đối tượng chưa triển khai được.

Bàn về tính hợp lệ của việc huy động vốn “vượt rào” hiện nay, Trưởng phòng quản lý BĐS thuộc Cục quản lý nhà Bộ Xây dựng Lê Cao Tuấn cho rằng, trong Điều 3, Luật Nhà ở có nêu, mọi quy định khác với Luật Nhà ở sẽ không được áp dụng vào việc kinh doanh, mua bán nhà, bao gồm cả việc huy động vốn bằng trái phiếu.