Dở khóc, dở mếu với các giao dịch đồng sở hữu đất đai

Anh P.T.T (ngụ TP Vũng Tàu, tỉnh BR-VT), một người đầu tư theo hình thức đồng sở hữu (ĐSH) cho biết, anh có hơn 1 tỷ đồng tiền nhàn rỗi. Với số tiền này, anh không thể tìm được một khu đất đầy đủ pháp lý. Nghe lời bạn bè, cách đây chưa lâu, anh đã quyết định đặt cọc 100 triệu đồng để mua một lô đất trên địa bàn phường 11, TP Vũng Tàu theo hình thức ĐSH cùng hơn 30 người khác.

Tuy nhiên, trung tuần tháng 4 vừa qua, sau khi UBND tỉnh BR-VT ban hành công văn hỏa tốc về việc tăng cường chấn chỉnh công tác quản lý nhà nước về giá đất và thị trường bất động sản trên địa bàn, anh T mới nhận thấy việc mua đất ĐSH có nhiều rủi ro và khó khăn. Trước mắt, anh không thể thực hiện được giao dịch chuyển nhượng và coi như số tiền đã bỏ ra bị “đóng băng”…

Một khu đất được rao bán theo hình thức đồng sở hữu ở Bà Rịa-Vũng Tàu.

Theo Sở TN-MT tỉnh BR-VT, số lượng thửa đất ở, đất nông nghiệp có nhiều hộ gia đình, cá nhân chung quyền sử dụng đất (từ 3 hộ gia đình, cá nhân trở lên) từ năm 2018 đến năm 2020 trên địa bàn tỉnh này lên đến hơn 3,7 ngàn trường hợp.

Trong đó, “khủng” nhất là TP Vũng Tàu với 1.455 trường hợp; thị xã Phú Mỹ 1.026 trường hợp; huyện Long Điền có 503 trường hợp; huyện Đất Đỏ có 473 trường hợp; TP Bà Rịa có 155 trường hợp; các huyện Châu Đức, Xuyên Mộc và cả huyện Côn Đảo đều có hàng chục trường hợp. Hiện nay, đất ĐSH sẽ không giới hạn người đứng tên trên một sổ, nhưng thông thường sẽ phổ biến ở ngưỡng miếng đất 300m2 khoảng 3 người đứng tên hoặc 500m2 thì 5 người cùng đứng tên. Tuy nhiên, có trường hợp cá biệt, một miếng đất 1.000m2 nhưng lại có tới 150 người ĐSH.

Thực tế này được nhìn nhận đã có từ nhiều năm trước. Nhất là từ khi Quyết định số 18/2013/QĐ-UBND ngày 22/7/2014 của UBND tỉnh BR-VT quy định về tách thửa đất trên địa bàn tỉnh có hiệu lực thi hành, việc tách thửa được quy định chặt chẽ hơn thì việc ĐSH quyền sử dụng đất (QSDĐ) cũng xảy ra nhiều hơn…

Đặc biệt, kể từ khi Quyết định số 18/2019/QĐ-UBND ngày 22/7/2019 có hiệu lực, nhiều người dân đã đổ xô đi mua đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh BR-VT dưới hình thức ĐSH, bởi cho rằng giá rẻ, lại vẫn đảm bảo giấy tờ… để lách luật.

Theo Sở TN-MT tỉnh BR-VT, những trường hợp ĐSH trên một khu đất thường do chủ đất không thể tách riêng thành từng thửa nhỏ để chuyển nhượng cho cá nhân, tổ chức vì khu vực đó có thể bị quy hoạch hoặc không đủ điều kiện tách thửa theo quy định hiện hành. Do đó, chủ sở hữu thường tự vẽ sơ đồ phân lô thể hiện hẻm, đường tự mở để dễ chuyển nhượng. Tuy nhiên, theo Sở TN-MT tỉnh BR-VT, những con hẻm, đường này không phải đất giao thông do Nhà nước quản lý nên không có giá trị pháp lý.

Căn cứ quy định hiện hành, việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ của Sở TN-MT cho nhiều người chung QSDĐ vẫn đúng theo quy định. Và lợi dụng việc này, một số tổ chức, cá nhân đã thuê các đơn vị đo đạc để tự ý lập bản vẽ phân lô tách thửa, mở đường trái phép để bán đất như đã nói trên.

Việc các đơn vị đo đạc phát hành các bản vẽ phân lô từng khu vực, sơ đồ từng thửa không tuân theo các quy định tại Quyết định 18/2019/QĐ-UBND của UBND tỉnh BR-VT về quy định tách thửa đất trên địa bàn rất dễ gây hiểu lầm cho người dân về tính pháp lý cũng như việc mua bán ĐSH nhiều người sẽ gặp rủi ro, hệ lụy trong quá trình sử dụng như có thể không xây dựng được, khó khăn trong việc chuyển nhượng, dẫn đến tranh chấp, kiện cáo…

Có thể thấy, việc quản lý hành chính tình trạng nhà đất ĐSH tiềm ẩn rất nhiều phức tạp về ANTT, quản lý xây dựng, giao dịch thông qua giấy tay hoặc lập vi bằng tại đơn vị Thừa phát lại nên phát sinh nhiều tranh chấp.

Trước tình hình đó, UBND tỉnh BR-VT đã có công văn hỏa tốc như kể trên yêu cầu tạm dừng các thủ tục chuyển nhượng đất ĐSH đối với các trường hợp diện tích bình quân/hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong cùng một thửa đất thấp hơn diện tích tối thiểu tách thửa quy định trên địa bàn tỉnh.

Mới đây, Sở TN-MT tỉnh BR-VT cũng đã kiến nghị UBND tỉnh tiếp tục lấy ý kiến của các sở, ngành để nghiên cứu hoàn thiện dự thảo quy định về tách thửa đất trên địa bàn tỉnh thay thế Quyết định số 18/2019/QĐ-UBND của UBND tỉnh nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Khi quy định mới về tách thửa đất được ban hành, hoạt động giao dịch chuyển nhượng ĐSH cũng sẽ bị siết chặt hơn, không tạo kẽ hở cho giới đầu cơ “lách luật”.

Ngoài ra, Sở TN-MT sẽ làm việc với các đơn vị đang hành nghề đo đạc trên địa bàn, yêu cầu không tiếp tay, đo vẽ tách thửa trái quy định của pháp luật. Đồng thời, Sở TN-MT đề nghị UBND các huyện, thị xã, thành phố chỉ đạo UBND các xã, phường, thị trấn tăng cường kiểm tra, quản lý tại địa phương, không để xảy ra tình trạng xây dựng trái phép, sử dụng đất không đúng mục đích.