Rắc rối với đất nông nghiệp "đồng sở hữu"

Khách hàng tham quan các khu đất phân lô trên địa bàn xã Hắc Dịch (TX. Phú Mỹ).

Theo lời giới thiệu của một “cò” đất, anh P.X.S. mua 1 lô đất tại hẻm 945 (đường 30/4, phường 11, TP. Vũng Tàu), diện tích khoảng 100m2 đất nông nghiệp với giá 1,1 tỷ đồng bằng hình thức công chứng ủy quyền, đồng sở hữu. Anh S. lý giải, với số tiền 1 tỷ đồng, anh không thể mua được đất ở đô thị và không vướng quy hoạch tại TP. Vũng Tàu. Vì vậy, theo lời “cò”, anh mua lô đất nông nghiệp đồng sở hữu. Tuy nhiên, hơn 6 tháng nay, anh muốn bán mà không bán được vì 1 người đồng sở hữu không hợp tác. Anh muốn thế chấp để vay vốn ngân hàng cũng không được vì các chủ sở hữu khác không đồng ý.

Theo Phòng Quản lý Đô thị TP. Vũng Tàu, những trường hợp đồng sở hữu trên một khu đất thường do chủ đất không thể tách riêng thành từng thửa nhỏ để chuyển nhượng cho cá nhân/tổ chức vì khu vực đó có thể bị quy hoạch hoặc không đủ điều kiện tách thửa theo quy định hiện hành. Do đó, chủ sở hữu thường tự vẽ sơ đồ phân lô thể hiện “hẻm/đường tự mở”. Tuy nhiên, những con hẻm/đường này không phải đất giao thông do Nhà nước quản lý nên không có giá trị pháp lý. Việc người dân mua đất nông nghiệp phân lô, giấy tờ đồng sở hữu không chỉ mang đến rủi ro cho người mua mà còn ảnh hưởng đến công tác quản lý chuyên ngành như quy hoạch, quản lý đô thị, trật tự xây dựng, đất đai của địa phương, gây khó khăn cho công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đầu tư, chỉnh trang đô thị.

Hiện nay, việc tách thửa đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh vẫn đang được áp dụng theo Quyết định 18/2019/QĐ-UBND. Khoản 2, Điều 4 của quyết định này quy định: “Đối với đất nông nghiệp thuộc khu vực quy hoạch sản xuất nông nghiệp thì các thửa đất sau khi tách có diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 500m2 tại các phường, thị trấn thuộc các huyện, thị xã, thành phố và trung tâm huyện Côn Đảo; không nhỏ hơn 1.000m2 tại địa bàn các xã còn lại”. Khoản 4, Điều 7 quy định: “Các tổ chức hành nghề đo đạc bản đồ khi đo đạc theo hợp đồng của người sử dụng đất để thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất không được tách thửa đất trái với quy định tại Quyết định này”. Dựa theo các điều khoản trên thì các lô đất nông nghiệp tự phân lô tại TP. Vũng Tàu, TX. Phú Mỹ và một số địa phương thường là không đủ điều kiện pháp lý.

Thông tin từ Sở TN-MT cho hay, lợi dụng việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất nông nghiệp cho nhiều chủ sử dụng, một số tổ chức, cá nhân đã thuê các đơn vị đo đạc để tự ý lập bản vẽ phân lô tách thửa, mở đường trái phép để bán đất. Việc các đơn vị đo đạc phát hành các bản vẽ phân lô từng khu vực, sơ đồ từng thửa không tuân theo các quy định tại Quyết định 18/2019/QĐ-UBND của UBND tỉnh về quy định tách thửa đất trên địa bàn tỉnh rất dễ gây hiểu lầm cho người dân về tính pháp lý, cũng như việc mua bán đồng sở hữu nhiều người sẽ gặp rủi ro, hệ lụy trong quá trình sử dụng.

Trên Cổng thông tin điện tử của Sở TN-MT, Sở đã khuyến cáo người mua đất nông nghiệp đồng sở hữu là có thể gặp khó khăn trong việc đồng thuận khi thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp… thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Nếu không may, 1 trong số người đồng sở hữu chết, việc thực hiện các thủ tục nêu trên càng gặp khó khăn hơn. Bên cạnh đó, người mua cũng không thể có giấy phép làm hạ tầng (liên quan đến việc xin giấy phép xây dựng, làm đường, điện, nước…) bởi việc tự ý làm đường trên đất nông nghiệp là hành vi vi phạm pháp luật và sẽ bị xử phạt hành chính. Ngoài ra, người mua còn gặp nhiều khó khăn, rủi ro khác như: Không thể chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở do không phù hợp quy hoạch sử dụng đất (do các khu vực này không nằm trong diện quy hoạch đất ở); quá trình sử dụng đất nếu một trong các hộ có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, xây dựng sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi và nghĩa vụ của những người đồng sở hữu (việc xử phạt hành chính ảnh hưởng đến toàn bộ các hộ đồng sở hữu).