Địa ốc: Vẫn phải chờ đợi

Chờ ngoại viện, nên chăng?

Không nói ra, nhưng nhiều doanh nghiệp đang mong chờ vào ngoại viện. Bởi nếu các cơ quan ban ngành tiếp tục thể hiện sự tích cực giúp doanh nghiệp bất động sản giải quyết sản phẩm tồn đọng bằng hành động thiết thực thì thị trường sẽ có cơ hội khởi sắc. Mới đây nhất, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Bùi Quang Vinh cho biết “gói hỗ trợ giải cứu bất động sản” không đến từ ngân sách nhà nước mà là từ các ngân hàng thương mại, theo đó các doanh nghiệp bất động sản sẽ được hỗ trợ cung cấp những sản phẩm thiết yếu, có khả năng sớm hoàn thành và có khả năng bán được.

Có nhiều ý kiến không đồng tình với những nỗ lực giải cứu không theo quy luật cung – cầu này. Nguồn vốn của xã hội nên được tập trung vào các ngành sản xuất hay nông nghiệp, đầu tư cho hạ tầng xã hội… hơn là vào lĩnh vực bất động sản, đặc biệt trong giai đoạn kinh tế khó khăn hiện nay.

Ngoài ra, thời gian qua, niềm tin của người mua đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng giảm sút trầm trọng. Do chỉ quan tâm đến quyền lợi của mình, không quan tâm đến nghĩa vụ với người mua và xã hội, các doanh nghiệp này tận dụng tối đa diện tích xây dựng, lờ đi công trình công cộng, không quan tâm đến chất lượng công trình khiến nhiều khu căn hộ vừa xây xong đã xuống cấp… Chính vì vậy, sự trầm lắng của bất động sản cũng có mặt tích cực là giúp sàng lọc thị trường: doanh nghiệp nào có tiềm lực, khả năng, luôn giữ uy tín với khách hàng sẽ vượt qua khó khăn, còn những đơn vị “đánh quả” bằng vốn vay lãi suất cao sẽ phải trả giá.

Giới chuyên gia cũng cho rằng các doanh nghiệp phải hành động quyết liệt hơn nữa. Tất cả những giải pháp của Chính phủ dành cho doanh nghiệp như giảm thuế hay tiền sử dụng đất đều không thể “phá băng” thị trường, vì người mua mới có tiếng nói quyết định. Một khi không bán được căn hộ thì dù có được hỗ trợ tiền thuế, cho nộp tiền sử dụng đất chậm… thì bế tắc vẫn hoàn bế tắc.

Chỉ khi mặt bằng giá mới được xác lập giúp người dân dễ dàng tiếp cận với bất động sản hơn, vấn đề mới được giải quyết. Chuyện chính quyền mua căn hộ cho mục đích tái định cư, làm nhà công vụ… chỉ giúp phần ngọn chứ không thể cứu nổi thị trường bất động sản.

Để tự cứu mình, doanh nghiệp buộc phải giảm giá bán để tăng thanh khoản, đảm bảo có doanh thu để hoạt động trong thời điểm hiện tại. Các dự án bất động sản khu vực phía Bắc tiếp tục theo xu hướng này, công khai những mức giảm giá mới. Sau quãng thời gian dài vật lộn với thị trường ảm đạm, giá giảm, lãi suất ngân hàng, nợ xấu… mà chưa thấy lối ra, không còn nhiều doanh nghiệp có dự cảm lạc quan nữa. Thậm chí, không ít doanh nghiệp cho rằng khả năng năm nay khó khăn hơn năm 2012 là điều gần như không có gì phải bàn cãi.

Phải có thêm nguồn tiền mới

Cũng như thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản khó thể có tính thanh khoản cao nếu thiếu đi những nhà đầu tư, chuyên mua đi bán lại và tìm kiếm khoản chênh lệch. Bất động sản là sản phẩm đặc biệt, có giá trị lớn, nên không phải lúc nào người muốn bán cũng tìm ngay ra người có nhu cầu mua đểở có đủ khả năng tài chính.

Do mức sống người dân còn thấp, giá bất động sản nói chung, căn hộ nói riêng còn quá cao so với thu nhập trung bình của người bình thường, cho nên muốn mua và sở hữu một căn hộ người ta phải trải qua quá trình tích lũy lâu dài. Nếu không có sự tham gia của nhà đầu tư thứ cấp, đương nhiên tính thanh khoản của thị trường đã kém lại càng kém hơn.

Để tránh tình trạng đầu cơ, các quy định hiện hành không khuyến khích người dân sở hữu hơn một căn hộ, nói cách khác là sở hữu với mục đích đầu tư, vì những khó khăn họ sẽ gặp phải mỗi khi muốn chuyển nhượng căn hộ. Theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP, việc chuyển nhượng căn hộ đã được chủ đầu tư bàn giao chỉ được phép khi có giấy chủ quyền, chứ không được sang tên qua chủ đầu tư như trước đây. Mục đích của nghị định này là hạn chế tình trạng đầu cơ, tuy nhiên nó gây khó khăn cho người sở hữu khi chủ dự án vì lý do chủ quan hoặc khách quan không hợp tác với họ.

Thực tế thời gian qua, rất nhiều chủ đầu tư không muốn hoặc không có khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, khiến cho người mua dù đã nhận căn hộ nhiều năm vẫn không có giấy chủ quyền, dẫn đến không thể chuyển nhượng cũng như cho thuê, bởi Luật Nhà ở quy định nhà cho thuê cũng phải đáp ứng điều kiện đã được cấp giấy chủ quyền. Khó khăn là vậy, nên thời gian qua rất ít nhà đầu tư bỏ tiền ra đầu tư vào căn hộ, đặc biệt là căn hộ chưa xây dựng xong, bởi phải chờ đợi, rồi nhận căn hộ thành phẩm nhưng không thể bán hay cho thuê nếu chưa có giấy chủ quyền.

Có một giai đoạn, đầu tư tiền mua căn hộ rồi cho người nước ngoài thuê đã rộ lên như một xu hướng. Nhưng từ khi Nghị định 72/2009/NĐ-CP ra đời, quy định việc cho người nước ngoài thuê nhà là một ngành nghề kinh doanh có điều kiện thì những ai có từ hai căn hộ trở lên sẽ không thể. Đó là do quy định nhà cho thuê phải có giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh trật tự, đủ điều kiện về phòng cháy chữa cháy, muốn vậy phải có giấy phép đăng ký kinh doanh với ngành nghề là cho thuê nhà do ủy ban nhân dân cấp quận cấp một lần với một địa chỉ cho thuê duy nhất.

Có thể nói, cửa cho những người tham gia thị trường với mục đích đầu tư là khá hẹp. Mà dù muốn dù không, sự tham gia của nhà đầu tư thứ cấp sẽ khiến thị trường đa dạng và tính thanh khoản cao hơn.

Dù sao tình hình cũng không phải quá bi quan. Vẫn có điểm tựa cho một sự hồi phục, đó chính là phân khúc bình dân, với sản phẩm tương đối phù hợp với nhóm lao động trẻ ở đô thị có nhu cầu mua nhà thực và có khả năng dành dụm, vay nợ để tiến đến sở hữu một căn hộ cho mình. Ngoài ra, sự cộng hưởng từ những hỗ trợ từ phía Nhà nước, các ngân hàng thương mại và việc các chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp hạ giá bán để cắt lỗ đến một lúc nào đó cũng sẽ khiến một dòng tiền mới gia nhập thị trường, khi ấy cung – cầu sẽ gặp nhau.

Một khi lãi suất đã và còn có dấu hiệu giảm thêm, cơ hội đầu tư của nền kinh tế chưa nhiều, thì việc giá bất động sản hạ xuống lại khiến mặt hàng đặc biệt này trở nên hấp dẫn, nhất là với những ai tin rằng đây là thời điểm thích hợp để vào cuộc. Bởi nói gì thì nói, bất động sản vẫn luôn là một thị trường tiềm năng trong dài hạn.