Đi tìm phân khúc bất động sản an toàn để đầu tư

Hình minh họa

Thời dòng tiền dễ đi qua, đầu tư bất động sản cũng trở nên khó khăn hơn với nhiều người, trong đó có anh Phan Hùng (TP.HCM). Nhà đầu tư địa ốc này tỏ ra ngần ngại khi nghĩ đến phương án đầu tư trong bối cảnh hiện tại.

“Các chính sách hiện tại hạn chế việc sở hữu nhiều bất động sản cùng một lúc. Thủ tục vay vốn đã khó, lãi suất vay lại tăng nên đầu tư bây giờ gần như dựa vào “tiền tươi thóc thật”. Giá bất động sản đang neo rất cao, tự thân thì khó có khả năng đầu tư tốt còn huy động nguồn vốn xã hội thì phụ thuộc nhiều vào thanh khoản”, anh Hùng cho biết.

Theo anh Hùng, đây không phải là thời điểm tốt để lướt sóng kiếm lời. Nếu lựa chọn rót vốn vào địa ốc nên xác định “nuôi” tài sản trong thời gian dài, ưu tiên dự trữ tài sản trong giai đoạn lạm phát thay vì kỳ vọng mức lời đột biến.

Tuy nhiên, trên thực tế, mỗi phân khúc bất động sản đều có tiềm năng và rủi ro riêng, việc quyết định đầu tư phải tính toán thật kỹ lưỡng.

Khi được hỏi phân khúc bất động nào an toàn nhất ở thời điểm hiện tại, tiến sĩ Đinh Trọng Thịnh nhận định bất động sản công nghiệp và phụ trợ công nghiệp đang hiện hữu ít rủi ro hơn.

Bất động sản công nghiệp và phụ trợ công nghiệp được đánh giá hiện hữu ít rủi ro (Hình minh họa)

Các nghiên cứu thị trường cho thấy dòng bất động sản công nghiệp ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực sau khi Việt Nam mở cửa lại các đường bay quốc tế. Báo cáo quý 2/2022 của CBRE cho thấy lượng các nhà đầu tư quan tâm đất công nghiệp và kho xưởng tăng lần lượt 10% và 7% so với cùng kỳ. Giá đất công nghiệp trung bình trong quý đạt 109 USD/m2/chu kỳ thuê.

Đây là kết quả của quá trình phục hồi công nghiệp, sản xuất thời kỳ hậu Covid-19. Thời gian qua, hàng loạt các dự án cụm công nghiệp được khởi công ở khắp cả nước, nhằm đáp ứng nhu cầu của các cơ sở sản xuất, kinh doanh và kho bãi.

Theo số liệu của Bộ Công Thương, tính đến hết năm 2020, cả nước có 968 cụm công nghiệp (CCN) được thành lập với diện tích 30.192ha. Theo kế hoạch, định hướng đến năm 2025, cả nước sẽ có 1.704 cụm công nghiệp với tổng diện tích 58.123 ha.

Bên cạnh đó, chuyên gia kinh tế vẫn lạc quan về dòng sản phẩm đất nền bất chấp những biến động của thị trường hiện tại. Ông Thịnh cho rằng các sản phẩm đất nền thuộc dự án có giá trị thật, cơ sở pháp lý chuẩn và giá hợp lý vẫn là một kênh trú ẩn tài sản nếu lựa chọn đầu tư lâu dài. Tuy nhiên giai đoạn này các nhà đầu tư sẽ phải bỏ nhiều công sức nghiên cứu hơn để tương xứng với mức vốn bỏ ra.

Chỉ nên đầu tư vào đất nền có đầy đủ pháp lý, thuộc dự án uy tín (Hình minh họa)

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển cho rằng phân khúc bất động sản có tiềm năng thực, giá trị sử dụng thực sẽ là phương án tốt nếu các nhà đầu tư đang có ý định dự trữ tài sản.

Lấy ví dụ về dòng nhà phố nội đô, ông Hiển cho rằng đây là dòng bất động sản có nền tảng, đã chứng minh được tiềm năng sử dụng bằng việc định cư kết hợp cho thuê kinh doanh. Dòng sản phẩm này tuy không được đánh giá cao về khả năng sinh lời nhưng lại mang tính bền vững, giá trị ít biến động và thanh khoản luôn duy trì ở trạng thái tốt.

Dòng sản phẩm có giá trị thực là phương án dự trữ tài sản (Hình minh họa)

Chị Kim Chi, một môi giới bất động sản khu vực quận 6, Tân Phú, Tân Bình cho biết dòng sản phẩm nhà phố, nhà hẻm vẫn đang giao dịch tốt giữa thời điểm thị trường biến động.

Người này cho biết, từ tháng 5/2022, một số lượng lớn người từ các tỉnh, miền quê tìm lên thành phố để mua nhà nhằm tích trữ tài sản. Mức giá được tìm kiếm phổ biến là 3-5 tỷ đồng. Với số tiền này thì có thể mua được nhà trong các con hẻm sâu, có tiềm năng khai thác dòng tiền bằng cách cho thuê.

Tuy nhiên hiện tại, lợi nhuận cho thuê đang ở mức thấp (4-5%/năm) so với lãi suất vay của ngân hàng (9-12%). Các chuyên gia cho rằng chỉ nên coi việc khai thác dòng tiền là lợi ích đi kèm chứ không phải phương án sinh lời hiệu quả.

Đối với những người quan tâm đến thị trường căn hộ chung cư. Sự sụt giảm thanh khoản của dòng sản phẩm một phần đến từ việc tăng giá liên tục. Hiện tại nhu cầu sử dụng chung cư vẫn tiếp tục tăng, những đối tượng không đủ khả năng mua sẽ lựa chọn thuê căn hộ. Dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và có thể khai thác dòng tiền trong thời gian chờ bán nên vẫn được coi là kênh đầu tư – dự trữ tài sản đáng cân nhắc.

Căn hộ chung cư đáp ứng nhu cầu ở thực và có thể khai thác dòng tiền trong thời gian chờ bán (Hình minh họa)

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc cấp cao của CBRE đánh giá cao phân khúc căn hộ hạng sang do khả đảm bảo được giá trị nếu đầu tư dài hạn. Bảo chứng giá trị của sản phẩm này đến từ vị trí đắc địa tại khu vực trung tâm quận 1 và Thủ Thiêm, tại TP.Thủ Đức. Tuy nhiên dòng sản phẩm chỉ phù hợp với các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vững mạnh.

Để tăng tính “an toàn” khi đầu tư ở thời điểm hiện tại, các chuyên gia khuyến cáo nên hạn chế tìm đến tín dụng, lên phương án tài chính kỹ lưỡng hơn thay vì vội vã quyết định, đón sóng. Thời điểm thị trường chững lại là lúc nhà có nhiều thời gian hơn để tính toán bài toán lợi nhuận để quá trình đầu tư diễn ra lâu bền.