Đề xuất bỏ quy định sau 5 năm mới được bán nhà ở xã hội, thị trường sẽ ra sao?

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, đề xuất nêu trên về cơ bản sẽ gỡ khó cho những người có nhu cầu mua thực, bán thực, ở thực trong vấn đề liên quan đến chuyển nhượng, sổ sách, thủ tục.

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến rộng rãi của nhân dân đối với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Theo Bộ Xây dựng, quá trình thực thi quy định của Luật Nhà ở năm 2014 còn một số tồn tại, hạn chế.

Cụ thể, liên quan đến nhà ở xã hội (NƠXH), Bộ Xây dựng cho biết, quy định cứng phải dành tỷ lệ tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội để cho thuê trong các dự án nhà ở xã hội và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng dẫn đến tình trạng quỹ nhà ở xã hội để cho thuê để không, lãng phí trong khi đó chủ đầu tư không được bán dẫn đến không thu hồi được vốn.

Ngoài ra, Luật Nhà ở hiện hành cũng chưa có quy định cụ thể về cách tính giá bán lại nhà ở xã hội sau một thời gian mua, thuê mua.

Do đó, tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung quy định về nguyên tắc bán, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội theo 2 phương án.

Với phương án 1, cơ bản giữ nguyên quy định của luật hiện hành nhưng có sửa đổi quy định bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này sau 5 năm nhưng chỉ được bán lại cho các đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định; đồng thời bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân.

Với phương án 2, bãi bỏ quy định thời hạn được bán lại nhà ở, nhưng bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại nhà ở cho các đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định; đồng thời bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân.

Đánh giá về tính hợp lý của hai phương án nêu trên, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng nên lựa chọn phương án 2.

Theo chuyên gia này, cần xác định nhà ở xã hội là sản phẩm dành cho những người khó khăn về nhà ở, lao động thu nhập thấp. Đề xuất này nếu được áp dụng sẽ tạo điều kiện cho người bán, người mua có nhu cầu thực. Bởi vì trên thực tế, có những người mua nhà ở xã hội, sau 2-3 năm khi thu nhập tốt hơn muốn tìm kiếm một ngôi nhà tốt hơn, hợp lý hơn, nhưng quy định nhà ở xã hội chỉ được bán sau 5 năm vô tình gây khó cho người bán lẫn người mua. Người muốn bán không bán được còn người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận được nhà ở.

Ông Thịnh cũng cho biết thêm, quy định này xuất phát từ thực tế có những người không thuộc diện được mua nhà ở xã hội nhưng bằng cách này cách khác, họ vẫn sở hữu được căn hộ rồi bán lại. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng nhà ở xã hội được bán không đúng đối tượng.

“Tuy nhiên, tôi cho rằng, quan trọng là câu chuyện thượng tôn pháp luật, chính sách phải được thực thi một cách nghiêm chỉnh. Còn những đối tượng chạy chọt, lợi dụng mối quan hệ để sở hữu nhà ở xã hội, khi phát hiện phải được xử lý nghiêm minh. Nói cách khác, đó là một câu chuyện khác, với cách giải quyết khác. Nếu được thực hiện nghiêm chỉnh ngay từ đầu thì không phải lo giải quyết những tồn tại sau đó”, ông Thịnh nhấn mạnh.

Cũng theo ông, đề xuất nêu trên về cơ bản sẽ gỡ khó cho những người có nhu cầu mua thực, bán thực, ở thực trong vấn đề liên quan đến chuyển nhượng, sổ sách, thủ tục.

Còn những vướng mắc liên quan đến thu hút, phát triển nhà ở xã hội hiện nay, đòi hỏi sửa đổi rất nhiều, trong đó bắt nguồn từ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, cũng như các vấn đề về an sinh xã hội, thủ tục hành chính… làm sao để tất cả các quy định phải đồng bộ, thống nhất.

Được biết, ngoài hai phương án đề xuất về thời hạn chuyển nhượng nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng cũng đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định về xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng có tính đến các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp như: chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí hợp lý khác.

Cùng với đó, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định liên quan đến thẩm định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội theo 2 phương án.

Theo phương án 1, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua đảm bảo nguyên tắc theo quy định của Luật này và trình UBND cấp tỉnh thẩm định tại thời điểm nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, cho thuê mua theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Theo phương án 2, giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở bảo đảm nguyên tắc theo quy định của Luật này. Sau khi quyết toán và kiểm toán nếu vượt định mức thì phải hoàn trả cho người mua, thuê mua theo quy định của Chính phủ.