Đầu tư khách sạn: Cuộc chơi dành cho những đại gia sở hữu lượng vốn dồi dào

Thời cơ để M&A

Trên website của S Hotels & Resorts, một nhánh thuộc tập đoàn bất động sản Singha Estate của Thái Lan, phát đi thông báo: “Chúng tôi muốn mua lại các dự án khách sạn ở Thái Lan. Vui lòng liên hệ với chúng tôi nếu quý khách có nhu cầu”.

Thông báo trên phản ánh phần nào xu hướng trong thời gian tới của thị trường khách sạn Thái Lan, khi nhiều khách sạn sẽ được rao bán trong quý Ba và quý Tư sau nhiều tháng không có doanh thu.

Với các công ty sở hữu cổ phiếu với tính thanh khoản cao như S Hotels & Resorts và Asset World - được niêm yết vào quý Tư năm 2019 - thì đây là thời cơ để đẩy nhanh kế hoạch mở rộng.

Đặc biệt, Asset World, tập đoàn bất động sản và khách sạn của tỷ phú Thái Lan Charoen Sirivadhanabhakd, có nguồn tiền dồi dào để thực hiện các thương vụ mua lại mang tính chiến lược. Tập đoàn này là đã có đợt chào bán cổ phiếu ra công chúng (IPO) lớn nhất trong lịch sử Thái Lan, huy động được 1,6 tỷ USD (48 tỷ baht).

“Chúng tôi có nguồn tài chính vững chắc từ đợt IPO vào năm 2019. Với các khoản nợ hạn chế, chúng tôi đang xem xét nhiều cơ hội đầu tư. Kế hoạch mở rộng của chúng tôi không bị chậm lại do dịch bệnh. Ngược lại, chúng tôi cho rằng đây là một cơ hội tốt để tăng tốc”, Stephan Vanden Auweele, Giám đốc điều hành mảng khách sạn của Asset World cho biết.

Asset World dự định tăng gấp đôi danh mục đầu tư lên ít nhất 30 khách sạn với 10.000 phòng vào cuối năm 2030, và chỉ tập trung vào thị trường Thái Lan. Hiện tại, Asset World có 15 khách sạn đang hoạt động tại Bangkok, Hua Hin, Samui, Phuket và Chiangmai. Bốn dự án khác của họ đang được xây dựng, trong khi sáu đến bảy dự án sẽ khởi công trong vài tháng tới hoặc năm sau. Các điểm đến mới mà Asset Workd sẽ gia nhập bao gồm Krabi và Pattaya.

Ngoài khách sạn, Asset World còn phát triển các tòa nhà bán lẻ, văn phòng và các dự án lưu trú mang phong cách sống tại các điểm du lịch. Một trong số đó là tổ hợp Asiatique, gồm một trung tâm mua sắm ngoài trời bên bờ sông ở Bangkok, và một tòa tháp khách sạn mang thương hiệu Marriott gồm 800 phòng được thiết kế bởi bởi Adrian Smith và Gordon Gill – các kiến ​​trúc sư đã làm nên danh tiếng của hai dự án Central Park Tower tại New York và Burj Khalifa tại Dubai.

Chiến lược mở rộng sở hữu bất động sản trong lĩnh vực khách sạn của Asset World là tin vui đối với các nhà điều hành lớn ở phân khúc cao cấp là đối tác của họ như Marriott, Hilton và IHG. Bên cạnh đó, Asset World cũng hợp tác với các chuỗi khách sạn nhỏ hơn như Melia, Okura và Banyan Tree, và sẽ sớm công bố các thỏa thuận khung với nhiều nhà điều hành khác trong thời gian tới.

Những thỏa thuận trên cho thấy Asset World đang hướng tới việc cam kết một số lượng phòng nhất định mang thương hiệu của nhà điều hành trong các hợp đồng nhượng quyền, thay vì dựa trên mức chi phí quản lý. Hợp đồng với Marriott vừa đề cập sẽ tương tự như thỏa thuận mà Asset World đã ký với IHG vào tháng Một, trong đó IHG sẽ quản lý 1.200 phòng trong các dự án của Asset World, bắt đầu với một khách sạn gồm 306 phòng mang thương hiệu InterContinental ở Chiang Mai.

Chiến lược thông minh?

Có nhiều lý do chính đáng khiến các nhà phát triển bất động sản Thái Lan cần cân nhắc về hoạt động kinh doanh khách sạn. Đại dịch Covid-19 khiến doanh thu nhiều khách sạn bằng không. Trong khi đó, triển vọng về số lượng khách quốc tế quay trở lại vẫn chưa rõ ràng. Và các chuyên gia còn cảnh báo rằng không nên kỳ vọng vào sự trở lại của mức doanh thu đã đạt được trong năm 2019.

“Chúng ta sẽ khó mà đạt được những con số đã có của năm 2019”, Jesper Palmqvist, Giám đốc khu vực Châu Á - Thái Bình Dương của đơn vị nghiên cứu STR cho biết.

Tỷ lệ lấp đầy các khách sạn ở Bangkok đã mất 4 năm để phục hồi sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, trong khi giá bán phòng trung bình hàng ngày (ADR) mất tới 10 năm. Và, cuộc khủng hoảng lần này sẽ còn tác động sâu hơn.

Nhưng thay vì rút lui, các chủ sở hữu khách sạn Thái Lan đang nỗ lực tiến lên. Bởi, các công ty như S Hotels & Resorts và Asia World phải tiếp tục tạo ra giá trị cho cổ đông, còn những doanh nghiệp khác, như Siamese Asset, thì đang coi khách sạn là một chiến thuật mới trong chiến lược đầu tư dài hạn.

Công ty xây dựng này của Thái Lan đã chuyển hướng từ việc đi phát triển khách sạn 5 sao cho các chủ đầu tư sang xây dựng chúng cho chính mình. Theo Giám đốc điều hành Kajonsit Singsansern, Siamese Asset có 10 dự án khách sạn và căn hộ mang thương hiệu khách sạn ở Bangkok. Bốn trong số đó sẽ mở cửa trong vòng 24 tháng tới dưới thương hiệu của Wyndham Hotels & Resorts.

Ông nói: “Chúng tôi không chỉ xây dựng những khách sạn chất lượng cao, mà còn quan tâm đến việc tham gia vào lĩnh vực kinh doanh khách sạn”.

Với chuyên môn trong lĩnh vực xây dựng, Siamese Asset đã hợp tác với đơn vị quản lý khách sạn là Kew Green Hotels UK để phát triển các dự án khách sạn/nhà ở mang thương hiệu ở cả Thái Lan và Đông Nam Á. Liên doanh giữa hai công ty này được thành lập vào tháng trước và đánh dấu bước tiến đầu tiên của Kew Green vào thị trường châu Á. Tất cả 55 khách sạn của Kew Green, trừ một khách sạn ở Hồng Kông, đều nằm tại Anh và do các nhà điều hành gồm IHG, Marriott và Hilton quản lý.

Kew Green thuộc sở hữu của HK CTS Metropark, một nhánh của China Tourism Group, và đây có thể là một nhân tố hỗ trợ mạnh mẽ cho Siamese Asset trong quan hệ đối tác. Trung Quốc là thị trường khách số một của Thái Lan với 11 triệu lượt du khách trong năm 2019, nhiều hơn tất cả các nước Asean cộng lại. So với các nhà đầu tư châu Á khác, nhà đầu tư Trung Quốc quan tâm tới các khu nhà ở mang thương hiệu hơn hẳn. Một nghiên cứu của C9 Hotelworks cho thấy nhà đầu tư Trung Quốc đại lục đã mua khoảng 57% các đơn vị nhà ở mang thương hiệu xa xỉ ở các thành phố hạng nhất của châu Á.

Giá trị của các chuỗi khách sạn

Các chuỗi khách sạn quy mô lớn dường như đang được các nhà phát triển ưa thích hơn trong bối cảnh đại dịch bởi sự khác biệt trong cách thức ứng phó với dịch bệnh, bất chấp việc cạnh tranh sau đó có thể khốc liệt hơn.

Auweele nói: “Marriott chủ động trong nhiều vấn đề, tập trung vào việc giảm chi phí và truyền thông các chiến lược bán hàng và tiếp thị. Dù họ phải vật lộn với bài toán chi phí nhưng tôi cho rằng họ có chiến lược và cách tiếp cận toàn cầu để đối phó với dịch bệnh. Trong khi đó, các nhà điều hành nhỏ hơn thậm chí không biết cách giải quyết vấn đề và phản ứng chậm hơn so với diễn biến thực tế”.

“Cuộc khủng hoảng này chứng minh những giá trị mà một thương hiệu có thể mang lại: Liệu nó chỉ là logo đặt trên một tòa nhà, hay đại diện cho cả một chiến lược và tầm nhìn đằng sau đó? Rõ ràng đối với các nhà điều hành nhỏ hơn, tình huống sẽ phức tạp hơn”.

Khi được hỏi về điều ông muốn các chuỗi khách sạn làm tốt hơn trong thời gian này, ông cho biết họ hãy tăng cường hiệu quả hoạt động tại Thái Lan.

“Tôi đã làm việc ở khu vực Viễn Đông, châu Âu và Trung Đông nên có cái nhìn tổng quan về cách quản lý các mô hình chi phí ở những khu vực khác nhau trên thế giới. Tôi tin rằng Thái Lan có thể học hỏi từ điều này, dù rằng chưa thể đạt các tiêu chuẩn hiệu quả của Singapore hay Hồng Kông. Tuy vậy, tin tốt là các nhà điều hành khách sạn hiện đang nghiêm túc xem xét vấn đề hiệu quả ở phạm vi toàn cầu thay vì tại từng quốc gia”.

Ông nói: “Một điều nữa là, các nhà điều hành lớn cần khẳng định ưu thế và đẩy lùi sức mạnh của các đại lý du lịch trực tuyến (OTA). Với việc Google bắt đầu tham gia vào thị trường đặt phòng và thách thức các OTA, tôi tin rằng việc phân phối phòng khách sạn sẽ sớm được định hình lại”.

Ông cho biết sẽ kiên định với chiến lược hợp tác với các chuỗi khách sạn lớn.

“Thứ nhất, người ta nhìn vào một thương hiệu để yên tâm về hiệu quả hoạt động. Thứ hai là về nhân sự. Các chuỗi lớn có một hệ thống các nhà quản lý phân theo các cấp bậc rõ ràng. Thứ ba, chúng tôi tin tưởng vào quan hệ đối tác lâu dài. Việc hợp tác với Expedia hoặc Booking là một chiến lược mang tính cơ hội, thiên về kiếm tiền hơn là một mối quan hệ dài hạn. Tôi còn nhớ khi nhân viên kiểm soát tài chính ở một trong những khách sạn trước đây của chúng tôi quên thanh toán phí hoa hồng một tháng cho Booking, họ đã gỡ ngay khách sạn này ra khỏi hệ thống đặt phòng. Lúc đó chúng tôi tự hỏi, đây có phải là kiểu hợp tác kinh doanh mà mình muốn tham gia không?”.

Các xu hướng mang lại lợi ích

Câu hỏi là: Tại sao lĩnh vực khách sạn của Thái Lan vẫn nhận được niềm tin mạnh mẽ của các chủ đầu tư?

Chris Dexter, Giám đốc điều hành Kew Green Hotels, nhận định: “Thái Lan có lịch sử phục hồi mạnh mẽ sau các cuộc khủng hoảng cả ở quy mô thế giới và khu vực. Cá nhân tôi đã chứng kiến điều này khi còn làm việc tại một khu nghỉ dưỡng ở Phuket vào buổi sáng xảy ra trận sóng thần năm 2004. Tương tự, dịch bệnh Covid-19 cũng sẽ được chính phủ kiểm soát một cách hiệu quả. Tất cả các đối tác của chúng tôi đều có quy trình bảo vệ sức khỏe cực kỳ cẩn thận cho khách hàng và đội ngũ nhân sự. Thêm vào đó, môi trường đầu tư tại Thái Lan luôn rất tích cực”.

Trong khi đó, Auweele của Asset World cho biết một số xu hướng xuất hiện sau đại dịch sẽ có lợi cho Thái Lan.

“Thứ nhất là xu hướng đi du lịch gần. Các chuyến đi xuyên Đại Tây Dương sẽ không còn ưu thế, thay vào đó là hành trình trong khu vực châu Á. Điều này sẽ thay đổi cục diện của ngành khách sạn. Thái Lan sở hữu cơ sở hạ tầng khổng lồ hơn so với các quốc gia khác trong khu vực, và hiểu rằng giao thông vận tải là chìa khóa để phát triển du lịch. Nơi đây cũng có danh tiếng tốt trong ngành, và luôn là lựa chọn số một hoặc số hai cho mọi thị trường khách tại châu Á như Trung Quốc, Ấn Độ. Đó là những lý do mang lại sự phục hồi mạnh mẽ cho ngành du lịch và khách sạn Thái Lan”.

Một xu hướng tích cực khác đối với hoạt động kinh doanh khách sạn ở Thái Lan là du khách muốn đến những địa điểm ít đông đúc hơn. Điều này thúc đẩy S Hotels & Resorts tìm kiếm cơ hội cho các khách sạn tầm trung ở các điểm đến thứ cấp

Giám đốc điều hành của S Hotels & Resorts, Dirk de Cuyper, cho biết: “Các điểm đến như Sukothai và Ayuthaya được nhiều người biết đến nhưng không thu hút được nhiều khách. Chúng sở hữu nền tảng văn hóa và là sự kết hợp lý tưởng với các điểm đến chính như Phuket, Hua Hin hoặc Samui, đặc biệt là khi nhận được sự hỗ trợ ngày càng mạnh mẽ của các cơ quan quản lý du lịch sau dịch bệnh”.

“Động lực mạnh mẽ còn tới từ việc cải thiện cơ sở hạ tầng đường bộ, đường cao tốc và xe lửa trong 2-3 năm tới, điều này sẽ thay đổi bức tranh của toàn thị trường”, De Cuyper nói, đề cập đến các dự án như kết nối tàu cao tốc từ Bangkok đến Chiangmai hoặc hành lang kinh tế phía đông giữa Bangkok và Pattaya.

S Hotels & Resorts tập trung vào mảng du lịch giải trí và sở hữu 39 bất động sản với 4.647 phòng tại 5 quốc gia gồm Anh, Thái Lan, Maldives, Mauritius và Fiji. Trong đó có 6 khách sạn Outrigger, 27 khách sạn Mercure và 2 khách sạn Holiday Inn sau thương vụ cùng mua lại Fico Group kết hợp với Jupiter Hotels UK. Dự án mới nhất của S Hotels & Resorts là Crossroad, một khu nghỉ dưỡng phức hợp dành cho gia đình ở Maldives, bao gồm hai khách sạn mang thương hiệu Hard Rock và Curio Collection by Hilton.

De Cuyper cho biết, vì chuỗi này mới chỉ có 4 khách sạn ở Thái Lan nên vẫn còn dư địa phát triển rất lớn. S Hotels & Resorts muốn tăng gấp đôi danh mục đầu tư của mình trong 5 năm tới và đã dành ít nhất 322 triệu đô la (10 tỷ baht) cho việc mở rộng.

“Cơ cấu vốn của chúng tôi rất mạnh sau IPO. Chúng tôi có tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu thấp và có cơ sở để mở rộng trong vòng 3-5 năm tới. Vấn đề là cần đánh giá xem đâu là khoản đầu tư phù hợp để thực hiện sau đại dịch, và xu hướng mới trong ngành sẽ là gì”.